Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/1271 K.2023/2892

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen teslim ve alacak davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Bölge Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; teslim talebi yönünden karar verilmesine yer olmadığına, alacak talebi yönünden davanın reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı; davalı ile arasında "Prof. Dr. ... Mah. ....

No:42/C .... .../..." adresindeki yerin kiralanmasına dair 01.06.2017 tarihli alt kira sözleşmesi imzalandığını, işyeri açma ve çalıştırma ruhsatı başvuru sürecinde kendilerine teslim edilen yerin sözleşmede yazılı ... yerinin depo kısmı olduğunu öğrendiklerini, 42/C numaralı dükkanın 42/B numaralı yerle birleştirilerek davalı tarafından kullanılmakta olduğunu, gerçekte 42/C nolu dükkanı kiralamasına rağmen sadece 42/C numaralı dükkanını depo ardiye kısmının gösterildiğini ve teslim ettiğini, birleştirilen 42/B ve 42/C numaralı dükkanların mobilya mağazası olarak kullanıldığını ve dış cephesinde "..." yazdığını,

Mahkeme aracılığıyla durumun tespit edildiğini, teslim edilmeyen taşınmaz kısmının teslimi ve fazla ödenen kira bedellerinin iadesi hususunda davalıya 13.02.2020 tarihinde ihtarname tebliğ edildiğini ileri sürerek, teslim edilmeyen 725.27 m²'lik alanın davacıya alt kira sözleşmesine uygun şekilde teslimi ile teslim edilmeyen alan oranı olan %79,65'lik kısım için fazladan ödenen KDV dahil kira bedellerinin ödeme tarihlerinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan istirdatı ile şimdilik 100,00 TL'nin tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davacının taşınmazı kira sözleşmesinden önce aynı şartlarla kiraladığını ve beş yıldan uzun süredir kullanmakta olduğunu, davanın dürüstlük kuralına aykırı olduğunu, taşınmazı daha önce şirket bayii olan dava dışı firmadan kiralayan davacı ile mağazanın şirkete devredilmesi üzerine yeniden kira sözleşmesinin imzalandığını, dolayısıyla sözleşme imzalanmadan önce de taşınmazda faaliyet gösteren, davacıya taşınmazın tamamının kiralanmadığını, daha önce yapılan sözleşmenin tekrarlandığını, davacının basiretli bir tacir gibi davranması gerektiğini,

2016 yılından beri taşınmazı kullanan davacının kiralanan bölüme itirazda bulunulmasının iyi niyet kuralları ile bağdaşmadığını, çalışma ruhsatı alınmamasından dolayı ... yerinin mühürlendiğini, şirketinin mağdur olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 08.06.2021 tarihli ve 2020/253 E., 2021/762 K. sayılı kararıyla; sözleşmenin irade fesadı ile yapıldığına dair herhangi bir delil sunulmadığı, davacının daha önce de aynı yerde kiracı olarak bulunduğu ve tacir sıfatına haiz olduğundan taşınmazı kiralarken ve teslim alırken kiraladığı yerin niteliğini ve niceliğini basiretli tacir gibi araştırarak inceleyip, buna göre sözleşme yapması gerektiği, sözleşme koşullarının kendisini bağlayacağı, sözleşmeye göre ruhsata ilişkin sorumluluğun davacı kiracıda olduğu, kiralananın mevcut hali ile kullanıldığı ve herhangi bir ruhsat başvurusunun da yapılmadığı,

bu hali ile davacının kiraladığı yerin taşınmazın bir bölümü olduğunu bilmediğini ileri süremeyeceği gibi geçmişe dönük olarak kira bedellerini talep edemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 22.03.2022 tarihli ve 2022/681 E., 2022/674 K. sayılı kararıyla; davanın tacirler arasındaki ticari nitelikteki kira sözleşmesinden kaynaklanan fazla ödenen kira bedelinin iadesi istemine ilişkin olduğu, dosya kapsamında arabulucuya başvurulduğuna dair belge ve bilgi bulunmadığı gerekçesiyle; davacının istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak, davanın dava şartı yokluğundan usulden reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairece verilen 22.06.2022 tarihli ve 2022/4456 E., 2022/6115 K. sayılı ilamla; dava konusunun birden fazla olması ve bunlardan bir kısmının bir miktar para alacağına, bir kısmının ise miktara tabi olmaması halinde uyuşmazlığın ne şekilde çözümleneceğine ilişkin bir hüküm bulunmamakta ise de talep yığılmasının söz konusu olduğu davaların arabuluculuğa tabi olmaksızın Mahkemece çözüme kavuşturulması gerektiği, somut olayda fazla ödenen kira bedelinin iadesi istemi yanında kiralananın teslimi talebinin de ileri sürüldüğü,

yargılama sırasında eksik kısmın teslimi talebinin kullanılan kısmın da tahliye edilmesi nedeniyle konusuz kaldığını, her davanın kural olarak açıldığı tarihteki fiili ve hukuki duruma göre hükme bağlanacağı, dava dilekçesindeki davaların bir bütün olarak değerlendirilmesi ve işin esasına girilerek çözüme kavuşturulması gerektiğinden bahisle, Bölge Adliye Mahkemesi kararı bozulmuştur.

B. Bölge Adliye Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Bölge Adliye Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının sözleşme başlangıcından belediye zabıta ekipleri tarafından ruhsat kontrolüne gelindiği tarihe kadar taşınmazı teslim aldığı hali ile aynen kullandığı, sözleşmenin imzalanması sırasında iradesinin fesada uğratıldığına ilişkin bir delil ibraz edilmediği, davacının önceki kiraya veren ile imzalanan sözleşme ile de aynı yerde kiracı olduğu,

tacir olan davacının taşınmazı kiralarken basiretli tacir gibi davranarak kiraladığı taşınmazın niteliklerini araştırması gerektiği, 2020 yılına kadar itirazda bulunmaksızın kiralananı kullanan davacının kiraladığı yerin 42/C nolu dükkanın bir bölümü olduğunu bilmediğini iddia edemeyeceği, bu nedenle geçmişe dönük olarak ödediği kira bedelinin iadesini isteyemeyeceği, taraf vekilleri duruşmada kiralananın yargılama sırasında tahliye edildiğini bildirdiklerinden eksik teslim edilen kısma ilişkin talebin konusuz kaldığı gerekçesiyle;

teslim talebi hakkında karar verilmesine yer olmadığına, fazla ödenen kira bedelinin iadesi talebinin ise reddine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; Mahkemece basiretli tacir kavramının hatalı değerlendirildiğini basiretin ticaretine ait faaliyetlerde aranması gerektiğini, daha önceki kira sözleşmesini de imzalayanın ... Mobilya olduğunu, iki dükkan kira sözleşmesinden önce birleştirildiğinden 42/C olarak gösterilen ... katın bağımsız olarak düşünüldüğünü, emlak uzmanlığı yahut mimarlığın şirketin alanında olmadığını ve yanıltıldığının dikkate alınmadığını, istirdat tutarının bilirkişi raporunda eksik hesaplandığını ileri sürerek; kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kiralananın teslimi ve alacak istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 19 uncu maddesini birinci fıkrası; " Bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır." düzenlemesi yer almaktadır.

3. Değerlendirme Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere ve özellikle davacının dilekçelerindeki beyanlarından esasen kendisine teslim edilen alanı kiraladığının, taraf iradelerinin bu alanın kiralanması konusunda uyuştuğunun, sözleşme iradesinin bağımsız bölümün tamamını kiralamak yönünde olmadığının da anlaşılmasına göre, davacı tarafın temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle,

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,