Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/1296 K.2023/1064

Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi ve tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın taraf vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine, Dairece Mahkeme kararının onanmasına karar verilmiştir.

Davacılar vekili tarafından Dairece verilen kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla; kesinlik, süre ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, karar düzeltme dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar; dava konusu taşınmazın, salt orman ada ve çevre sakinlerinin okul gereksinimlerinin karşılanmasına yönelik olarak kiraya verildiğini, kiracının izin almadan kiralanan yerin kullanım şekli ve amacını kısmen dahi olsa değiştirmesi veya bu konudaki yükümlülüklerine aykırı davranmasının, sözleşmenin fesih nedeni olarak kararlaştırıldığını, kiraya verme amaçlarının sadece çevre sakinlerini kendilerine yakın bir okula kavuşturmak olduğunu, davalı kiracının ise kötüniyetli davrandığını, Bahçeköy’de bulunan kendi okullarına rakip olabilecek bir okul faaliyetini önlemek için dava konusu binayı boş tutarak,

bloke amaçlı kiraladıklarının sonradan anlaşıldığını, mevcut sözleşmenin açık hükümlerine rağmen davalı kiracının okulu kapattığını bildirmesi üzerine davalıya Beyoğlu 48. Noterliğinden 30 gün süreli ihtar gönderdiklerini, fesih bildirimi ve tahliye talepli ihtarların sonuçsuz kaldığını, davalı tarafın okulu açma niyetlerinin olmadığını, bu nedenle kira sözleşmesinin feshi işleminin geçerliliğini,

davalının kiralanandan tahliyesini ve taşınmazın tahliye edilmesi gereken 27.09.2015 tarihinden tahliye edileceği tarihe kadar kira sözleşmesinin 13. maddesi gereğince her ay aylık kira bedelinin %50 oranındaki cezai şart bedelinin de davalıdan tahsilini istemiş, 16.09.2019 tarihli ıslah dilekçesi ile alacak talebini fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak 108.750 USD olarak yükseltmiştir.

II. CEVAP

Davalı; çevre sakinlerinin okul ihtiyacının sözleşmede düzenlenmediğini, faaliyette bulunmadan da kiralananı ellerinde tutabileceklerini, kira bedellerinin ödendiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 14.06.2016 tarihli ve 2015/1277 E., 2016/563 K. sayılı kararıyla; sözleşmede kesintisiz olarak faaliyete devam edileceğine dair madde olmadığı, bu nedenle de akde aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Birinci Bozma Kararı

1. Mahkeme kararına karşı, süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairenin 07.12.2017 tarihli ve 2017/7373 E., 2017/17221 K. sayılı ilamıyla; kiralananın okul/kreş olarak eğitim amaçlı ve sürekli kullanılmak üzere kiralandığı, kiralananın dönemsel olarak kapalı tutulmasının ve bu hususta kiraya verenden izin alınmamasının kiralama amacına ve akde aykırı olduğu, davacı tarafından davalıya 30 gün süreli ihtarname gönderildiği ve akde aykırılığın düzeltilmediği belirtilerek Mahkemece, bu husus gözetilerek karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle karar bozulmuştur.

B. İkinci Bozma Kararı

1. Bozmaya uyan Mahkemece verilen 14.01.2020 tarihli ve 2018/175 E., 2020/65 K. sayılı karar ile; davanın kısmen kabulü ile, davacının tahliye talebi açısından dava konusuz kaldığından karar verilmesine yer olmadığına, davanın alacak talebi açısından kabulü ile 108.750 USD cezai şartın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; söz konusu karar davalı tarafça temyiz edilmiştir.

2. Dairenin 15.12.2020 tarihli ve 2020/10723 E., 2020/7822 K. sayılı ilamıyla; Mahkeme kararı ile tahliye ilamı alınmadığı sürece akdin sözleşmede belirlenen tarihten önce sona erdiğinden söz edilemeyeceği, dolayısıyla feshe dayalı olarak davalıdan cezai şart istenemeyeceği, bu nedenle Mahkemece davacının cezai şart isteminin reddine karar verilmesi gerektiği gerekçesiyle karar bozulmuştur.

C. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla, davacının tahliye talebi açısından dava konusuz kaldığından karar verilmesine yer olmadığına, davacının feshe dayalı cezai şarta ilişkin alacak talebinin Yargıtay İlamı doğrultusunda reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuran

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekillerince temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Dairenin 20.10.2022 tarihli ve 2022/7011 E., 2022/8054 K. sayılı kararıyla, Mahkeme kararının onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR DÜZELTME

A. Karar Düzeltme Yoluna Başvuran

Dairenin yukarıda belirtilen kararına karşı, davacılar vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur.

B. Karar Düzeltme Sebepleri

Davacılar vekili; Yargıtay onama kararının, önceki kararıyla tamamen çeliştiğini, taraflarınca yapılan feshin ve buna bağlı cezai şart talebinin haklı olduğunu, kiracının tacir olduğunu ve yasa maddelerinin yürürlük tarihi itibariyle uygulanmasına ilişkin itirazları ile sözleşme maddelerine ait temyiz nedenlerinin incelenmediğini, oluşan zararlarının ispatlanmış olmasına rağmen karara bağlanmadığını, davalının geçerliliğini iddia ettiği protokolün ise geçerlilik kazanmadığını ileri sürerek; onama kararının düzeltilerek mahkeme kararının bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kiralananın tahliyesi ve feshe dayalı ceza şart alacağına ilişkin tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 316 ncı maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi ve tanınan bu süre içerisinde de akde aykırılığın giderilmemiş olması gerekir.

Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

2. Kira akdinin sona erme sebepleri ve akdin feshinin biçim ve koşulları TBK’nın 327. vd. maddelerinde sınırlı sayıda ve emredici şekilde düzenlenmiştir. Akdin feshi için bu maddelerde yer alan koşulların bulunması tek başına yetmez. Ayrıca bu konuda tahliye talebinin ilama bağlanmış olması gerekir. Tahliye davası açma koşullarının bulunması durumunda bile mahkeme kararı ile tahliye ilamı alınmadığı sürece akdin sona erdiğinden söz edilemez. Ayrıca emredici hukuk kurallarına aykırı düzenlenmiş tahliye şartı geçersiz olduğu gibi, bu şarta bağlı olarak öngörülen cezai şartta geçersizdir.

3. Değerlendirme Mahkemece yukarıda açıklanan kanun hükümleri gözetilerek ve Mahkemece bozma ilamına uyulmak suretiyle karar verildiği, bozma ile kesinleşen ve karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlere ilişkin ileri sürülen sebeplerin incelenmesinin artık mümkün olmadığı anlaşılmakla davacılar vekilinin karar düzeltme talebinin reddine karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Karar düzeltme talebinin REDDİNE,

Aşağıda yazılı para cezası ile bakiye harcın karar düzeltme isteyenlere yükletilmesine,