Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/1971 K.2024/72

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; taraflar arasında 01.12.2017 tarihinde düzenlenen kira sözleşmesi uyarınca davalı şirkete aynı tarihte kiralananın teslim edildiğini, kira süresinin 01.02.2018 tarihinde başlayacağının ve kira süresinin 5 yıl olduğunun kararlaştırıldığını, davalı kiracı şirketin 01.02.2018 dönemine ilişkin 1 aylık kira bedelini 08.12.2017 tarihinde müvekkili şirket hesabına ödediğini, davalı şirketin sözleşme gereği 01.12.2017 tarihinden itibaren binaya ait genel giderlerin ödenmesinden sorumlu olduğu için Aralık 2017 dönemine ait bina genel gider payını bina yönetimine 19.12.2017 tarihinde ödediğini,

davalı şirketin 22.01.2018 tarihli ihtarname ile kiralananın teslim edilmediği, bu nedenle kira sözleşmesinin feshedildiğini bildirererk ödenen kira bedeli ile binaya ait genel gider payının iade edilmesini talep ettiğini, müvekkili tarafından sözleşmenin feshinin kabul edilmediğinin cevaben bildirildiğini, davalı şirket tarafından Ocak 2018- Ekim 2018 dönemine ait genel gider payları ödenmediğinden herhangi bir icra tehditi ile karşı karşıya kalmamak için bu bedellerin müvekkili tarafından bina yönetimine ödendiğini, kira sözleşmesi gereği davalının genel giderleri ödemekle sorumlu olduğunu,

kira bedelleri ve binaya ait genel gider paylarının tahsili için başlatılan takibe davalının haksız olarak takibe itiraz ettiğini ileri sürerek; itirazın iptaline, lehine icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davacı kiraya verenin kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmediğini, buna ilişkin olarak 22.01.2018 tarihli ihtarname ile kiralananın henüz teslim edilmediği ve bu nedenle sözleşmenin feshedildiğinin ihtar edildiğini, müvekkili tarafından yapılan kontrolde;

kiralananda kiraya veren veya dava dışı başka bir kişiye ait ürünlerin sergilendiğinin ve bunların satışı amacıyla görevlendirilen çalışanlar bulunduğunun gözlemlendiğini, kiralananın elverişli şekilde teslim edilmemesinin müvekkiline kira ödemekten kaçınma ve sözleşmeyi fesih hakkı verdiğini, önceki kiracı tahliye edilmeden taşınmazın yeniden kiraya verilmesi nedeniyle müvekkilinin, davacıya karşı süre vermeden sözleşmeden dönme hakkını kullandığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında 01.12.2017 tarihinde akdedilmiş 01.02.2018 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesinin hususi şartlar 2 nci maddesinde kiralanan yerin mimari projesine uygun olarak iş yeri olarak kullanılmak üzere kiralandığı, kiralanan yerin iş bu sözleşmenin imzalandığı tarihte mevcut haliyle kiracıya teslim edildiğinin imza altına alındığı, tarafların tacir olduğu,

davalı kiracının taşınmazın kullanacakları gayeye uygun olup olmadığını dikkatli bir tacir gibi araştırması gerektiği, kiracının basiretli bir tacir gibi davranıp kiralananla ilgili gerekli araştırmaları yaptıktan sonra kira sözleşmesini imzaladığının kabulü gerekeceği, sözleşme maddesinde taşınmazın mevcut haliyle kiracıya teslim edildiğinin belirtildiği, kira bedellerinin ödendiğini ve mecurun usulünce tahliye edilip anahtarı teslim ettiğini davalı kiracı ispat edemediğinden feshin haksız olduğu, kira sözleşmesinden kaynaklanan yükümlülüklerin anahtar teslimine kadar devam edeceği, alacağın likit olduğu,

icra inkar tazminatının koşullarının oluştuğu gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile davalının yapmış olduğu itirazın 584.600,00 TL asıl alacak, 17.586,44 TL işlemiş faiz yönünden iptali ile takibin devamına, asıl alacağın %20'si oranında icra inkar tazminatının davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili; davacının kiralananı, kira süresince kullanımına elverişli şekilde bulundurulmakla yükümlü olduğunu, taşınmazda başka bir kiracı varken bu durumun gizlenerek müvekkiline kiraya verildiğini, sözleşmede kiralanan yerin teslim edildiğine dair düzenlemenin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 301 inci maddesine aykırı olduğunu, delillerine neden itibar edilmediğininin gerekçelendirilmediğini ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflarca imzalanan 01.12.2017 imza, 01.02.2018 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesinde; kira bedeli ödeme yükümlülüğünün 01.02.2018 tarihinde, aidat ödeme yükümlülüğünün 01.12.2017 tarihinde başlayacağının ve kira bedelinin 01.02.2018 tarihinden itibaren her ayın 5 inci gününe kadar ödeneceğinin kararlaştırıldığı, davacı tarafından yönetime yapılan aidatlara ilişkin makbuzların dosyaya sunulduğu, 2017 yılı Aralık ve 2018 yılı Şubat ayı kira bedelinin davacının hesabına yatırıldığı konusunda ihtilaf olmadığı,

davalı tarafından 22.01.2018 tarihli ihtarname ile özetle mecurun anahtarları ile henüz teslim edilmediği, mecurun kullanım alanının kiralayan ve emlakçı tarafından 1.100 m² olduğu belirtilmişse de sözleşmenin imzasından sonra kiracının görevlendirdiği mimar tarafından yapılan detaylı inceleme 600 m² kullanım alanının olduğunun tespit edildiği, davalının kullanım amacını karşılayamayacağı, yönetimce davalı şirket çalışanların ana kapıdan değil yan kapıdan giriş yapacağının bildirildiği gerekçesi ile feshedildiği, davacı tarafça karşı ihtarname ile feshin kabul edilmediği, davalı tarafından 03.08.2018 tarihli tespit yaptırıldığı,

başka bir kiracının faaliyette olduğunun belirtildiği, davalı tarafından mecurun anahtarlarının hiç teslim edilmediğinin iddia edildiği, 22.01.2018 tarihli ihtarname içeriğinden mecurun gezilerek görüldüğü ve kiracının hakimiyetine geçtiğinin anlaşıldığı, kiracının anahtarların teslim tarihine kadar kira bedelleri ile yan giderleri ödeme yükümlülüğünün olduğu, davalı kiracının ödemek zorunda olduğu kiraları ödediğini ispat edemediği gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; istinaf sebeplerini tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kira bedeli ve yönetime ödenen genel gider alacağının tahsili için başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6098 sayılı Kanun'un 299 ile 313 üncü maddeleri,

3. Değerlendirme Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kurallarının doğru şekilde belirlendiği, kira sözleşmesinin 2 inci maddesinde, kiralananın sözleşmeninin imzalandığı tarihte mevcut haliyle kiracıya teslim edildiğinin açıkça düzenlendiğini, davalının kira sözleşmesinin sona erdiğini, takip konusu kira bedellerini ve yönetim giderlerini ödediğini ispatlayamadığı anlaşılmakla, davalının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,