Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/2142 K.2024/592

Taraflar arasında birleştirilerek görülen alacak davalarından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece asıl davanın kabulüne ve birleşen davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Mahkeme kararı taraf vekilleri tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Asıl davada davacı.

İstanbul Büyükşehir Beledeyesinin desteği ve garantörlüğünde inşaa edilen Kiptaş-İçerenköy evleri projesinden A blok 34 nolu daireyi 31.7.2008 tarihinde satın aldığını, dairenin 2009 yılı Aralık ayında geçici teslim tutanağı ile teslim edildiğini, ancak satış ofisinde, broşür ve materyallerde tanıtımı yapılan, vaziyet planları ve fiilen gösterilen inşaat alanı ve sosyal yaşam alanlarının bulunduğu bölümün yarıyarıya azaltılarak özellikle basketbol ve tenis kortunun bulunduğu 4500 m²'lik alanın bahçe dışına çıkartılarak sosyal yaşam alanlarının küçültüldüğünü, kalan alanda da vaad edilen oyun alanları, süs havuzlarının yapılmadığını,

15.5.2010 tarihinde yapılan açılış toplantısında, davalı yetkilisinin 4500 m²'lik rekreasyon alanının tapu devrinin yapılamayacağının bildirdiğini, 4 kat maliki tarafından bu konuda tespit de yaptırıldığını, davalının site dışındaki yeşil alanı site içinde gibi proje içine alıp gösterdiğini ve etrafını beton duvar ile çevirerek yanılttığını ayrıca daire içi taahhütlerini de sözleşmeye ve reklam broşürlerine göre tamamen aykırı olarak eksik ve ayıplı ifa ettiğini;

akıllı ev sistemi alt yapısının kurulmadığını, duş bataryalarının termostatik yapılmadığını, güneş kolektörleri ile destekli su sisteminin kurulmadığını, ıslak zeminlerdeki su geri dönüşümünün sağlanarak klozet sifonlarında kullanımı ile ilgili taahhüdün yerine getirilmediğini, A ve B blok arasındaki dükkanların bulunduğu mahallin çatı bağlantısının yeşillendirilmediğini, pencerelerin açılır yapılmadığını, çardak,

süs havuzu araç parklarının kalitesiz yapıldığını ileri sürerek taşınmazda değer kaybına sebep olan bu eksik ve ayıplar nedeni ile fazla hakları saklı kalarak taşınmaz bedelinden 5.000,00 TL'nin bedel indirimi yapılarak faizi ile tahsilini talep etmiştir.

2. Birleşen davada davacı; asıl davaya ilişkin iddialarını tekrarlayarak, işbu davanın ek dava niteliğinde olduğunu, satın alınan konuttaki eksiklikler sebebiyle daire değerinin en az %50 oranında azaldığını ileri sürerek belirsiz alacak davası olmak üzere satış bedelinden ayıp oranında bedel indirimi yapılmasını, fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak üzere 50.000,00 TL'nin tahsilini talep etmiş, ıslah dilekçesi ile talebini 66.611,00 TL'ye artırmıştır.

II. CEVAP

Davalı vekili; dava konusu alanın kampanyadan önce park alanı olarak terk edildiğini ve halen de yeşil alan olarak korunduğunu, düzenlenen broşürlerin icaba davet niteliğinde olduğu gibi, herhangi bir taahhüdün de bulunmadığını, süresinde bir ayıp ihbarı yapılmadığını savunarak, davanın reddini dilemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemece; davacının 31.07.2008 tarihinde satın aldığı dairenin 23.11.2009 tarihinde fiilen teslim edildiği, davacının dava tarihinden önce davalıya ayıbı ihbar ettiğine dair ilişkin bir delil bulunmadığı, taahhüt edilen yeşil alanın kamunun kullanımına da açıldığına dair ayıbın açık ayıp olduğu, davalıların bu ayıbı gizlemek için herhangi bir hileye başvurmadıkları, davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü satın ve teslim aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği, davacının teslim aldığı bağımsız bölüm nedeniyle teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde davalıya ayıp ihbarında bulunmadığı,

daire içindeki ve yeşil alana ilişkin ayıpların açık ayıp niteliğinde olduğu ve süresinde yapılmış bir ayıp ihbarı bulunmadığından reddi gerektiği, iki bloğu bağlayan bölüme ait çatıda yeşillendirmenin yapılmaması ve güneş kollektörlerinin olmamasının sözleşmede bulunmasına rağmen yapılmamış olması nedeniyle eksik iş olduğu,

bunlara dair taleplerin kabul edilmesi gerektiği gerekçesiyle davanın kısmen kabulü ile açık ayıp niteliğindeki eksiklikler yönünden süresinde ayıp ihbarı olmadığından taleplerinin reddine, eksik iş niteliğindeki hususlar yönünden bilirkişi raporunda belirlenmiş olan değer kaybı olan 4.758,00 TL'nin dava tarihinden itibaren hesaplanacak yasal faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Mahkeme kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuşlardır.

2. Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 2015/24773 E., 2016/17789 K. sayılı kararıyla gerekçede iki ayrı görüşle çelişkili durum yaratıldığı ve dolayısıyla kısa kararla da çelişki oluşturulduğundan bahisle Mahkeme kararı bozulmuştur.

B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; bekletici mesele yapılan dosyalarla ilgili Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 15.02.2022 tarihli ve 2020(13)3-304 E., 2022/136 K. sayılı ilamı ve Yargıtay HGK, 15.02.2022 tarihli ve 2019/(13)3-825 E., 2022/135 K. sayılı ilamlarıyla yeşil alan ve sosyal donatılara ilişkin iddiaların eksik ifa olarak nitelendirildiği, dosya kapsamındaki deliller ve bahsi geçen HGK ilamları uyarınca sitedeki iki bloğu bağlayan bölüme ait çatıda yeşillendirmenin yapılmaması ve güneş kollektörlerinin olmaması,

yeşil alanın 4500 m² küçültülmesi ve bu alanın bahçe dışına çıkarılması durumunda eksik ifanın söz konusu olacağı, bu nedenle taleplerin ayıp ihbarı koşuluna bağlı olmaksızın on yıllık genel zamanaşımı uyarınca değerlendirilmesi gerektiği diğer ayıplar açık ayıp olarak değerlendirilmekle ayıp ihbar şartı sağlanmadığı, nisbi hesap metodu uyarınca hükme esas alınan 06.09.2018 tarihli ek raporda eksik ifa yönünden 52.337,00 TL değer kaybı tespit edildiği gerekçesiyle asıl davanın kabulü ile, 5.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, birleşen davanın kısmen kabulü ile,

47.337,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuran

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili; bilirkişi raporundaki gizli ayıplar yönünden hesaplanan değer kaybına da hükmedilmesi gerekirken bunların açık ayıp olarak değerlendirilip reddedildiğini, firmanın gizli ayıplar konusunda hile ve ağır kusuru olduğunu, Yargıtay incelemesinden geçerek kesinleşen dosyalarda değer kaybı %20,77 iken eldeki kararda %12,64 olarak hesaplama yapıldığını ileri sürerek gizli ayıplar yönünden kararın düzeltilerek onanmasını talep etmiştir.

2. Davalı vekili; broşür ve tanıtımların icaba davet niteliğinde olduğunu, sözleşme özgürlüğü öncesi bu materyallerin taahhüt olarak kabul edilemeyeceğini, şirket yükümlülüğünün satış vaadi sözleşmesi ile sınırlı olduğunu, ahde vefa ilkesinin geçerli olduğunu, konutun ihtirazi kayıtsız teslim alındığını, süresinde ihbarda bulunulmadığını, davanın reddine dair emsal kararların kesinleştiğini, raporda belirtilen husuların değer kaybına neden olmayacağını, emsal dosyalarda daha düşük değer kaybına hükmedildiğini, arada fahiş fark olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, malın ayıplı olmasından kaynaklanan bedel indirimi istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk Uyuşmazlığa uygulanması gereken 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 194 üncü maddesi

3. Değerlendirme 1. 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 194 üncü maddesine göre; satıcı, alıcıya karşı herhangi bir surette bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmaması sebebiyle sorumlu olduğu gibi, nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan, kullanım amacı bakımından değerini ve alıcının ondan beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıpların bulunmasından da sorumlu olur. Satıcı bu ayıpların varlığını bilmese bile onlardan sorumludur.

Ayıp nedeniyle satış bedelinden indirilecek miktarın tespitinde, doktrinde "mutlak...", "nisbi..." ve "tazminat metodu" adıyla bilinen değişik görüşler mevcutsa da, gerek Dairemiz gerekse Yargıtay tarafından öteden beri uygulanan "nispi..." olarak adlandırılan hesaplama yöntemi benimsenmektedir. Bu metoda göre, satış tarihi itibariyle satılanın ayıpsız ve ayıplı değerleri arasındaki oranın satış bedeline yansıma miktarı belirlenmektedir. Başka bir ifade ile satılanın, tarafların kararlaştırdıkları, satış bedeli gözetilmeksizin, satış tarihi itibariyle gerçek ayıpsız rayiç değeri ile ayıplı haldeki rayiç değerleri ayrı ayrı belirlenerek bu iki değerin birbirine bölünmesi suretiyle elde edilecek oran satış bedeline uygulanmaktadır.

2. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile yukarıda yer verilen hukuk kurallarına göre hükme esas alınan bilirkişi raporunda; davaya konu konuta ilişkin değer kaybının tespitinde nispi metod yöntemine uygun olarak hesaplama yapıldığı, Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporu ile açık ve gizli ayıp ile eksik ifa hususlarının doğru şekilde belirlendiği, yapılan değerlendirmenin yerinde olduğu anlaşılmakla taraf vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Mahkeme kararının 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 439 uncu maddesi gereğince ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz harcının temyiz eden davalıya yükletilmesine,

6100 sayılı Kanun'un Geçici 3 üncü maddesi atfıyla 1086 sayılı Kanun'un 440 ıncı maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içinde karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,