Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/2195 K.2024/422

Taraflar arasında görülen yükleniciden haricen satın alınan bağımsız bölüme ilişkin sözleşmeden kaynaklanan tazminat davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda Dairece, Mahkeme kararının onanmasına karar verilmiş; onama kararına karşı davacılar vekili tarafından karar düzeltme isteminde bulunulması üzerine Dairece, karar düzeltme isteminin kabulü ile onama kararının kaldırılarak, Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Mahkemece bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kabulüne karar verilmiştir.

Mahkeme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili; taraflar arasında, davalı yüklenici şirketçe Autopia Beylikdüzü Projesi kapsamında 1088 ada 5 parsel sayılı taşınmaz üzerinde inşa edilen binalardan D Blok 164 bağımsız bölüm no’lu iş yerinin 1/2’şer paylı olarak müvekkillerine satışına ilişkin 25.02.2011 tarihli sözleşme ile B Blok 151 bağımsız bölüm no’lu iş yerinin satışına ilişkin 19.07.2011 tarihli sözleşmenin yapıldığını, daha sonra bu sözleşmelere istinaden (bila tarihli) ek protokoller imzalandığını;

ilk taşınmazın 31.03.2012 tarihinde, diğerinin 31.05.2012 tarihinde iskan ruhsatı alınarak teslim edilmesi gerekirken, gerek şifaen gerekse 02.05.2012 tarihli noterlik ihtarnamesi ile uyarıldığı halde davalının teslim yükümlülüğünü yerine getirmediğini, ek protokoller uyarınca ödenmesi gereken kira bedellerini de ödemediğini, davalının ihtarnameye verdiği cevapta mücbir sebeplerden dolayı teslimi gerçekleştiremediğini bildirdiğini;

ek protokollerde, belirtilen tarihte teslim edilmemesi halinde teslime dek aylık rayiç kira bedelinin ödeneceğinin kararlaştırılmış olduğunu, müvekkilleri tarafından aynı yere ilişkin olarak Mahkemenin 2012/396 E. sayılı dosyasıyla açılan davada da taşınmazların teslim edilmesi gereken tarihten dava tarihine kadar olan kira bedellerinin talep edildiğini, anılan dava tarihinden bu yana hala teslimin gerçekleşmediğini ileri sürerek; önceki davanın açıldığı tarihten, bu dava tarihine kadar işlemiş kira bedeli kaybı olarak,

fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 2.000,00 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiş. 07.11.2022 tarihli ıslah dilekçesiyle de tazminat talebini, bilirkişi raporu doğrultusunda 250.783,00 TL’ye yükselttiklerini bildirmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; müvekkilinin Autopia adlı otomobil alışveriş merkezinin inşaası için ilk olarak Esenyurt Belediyesine başvuruda bulunulduğunu, 30.04.2010 tarihinde yapı ruhsatı alıp faaliyete başladıklarını, inşaatın onaylı ruhsata ve projeye uygun olarak devam ederken İstanbul Büyükşehir Belediyesince, ruhsat yetkisinin kendisinde olduğu gerekçesiyle yapı ruhsatının iptal edilip yapı tatil tutanağı düzenlendiğini ve yıkım kararı alındığını, müvekkilinden kaynaklanmayan sebeplerle inşaatı durdurmak zorunda kaldıklarını, ancak müşterilerinin daha fazla mağdur olmaması için durdurulan inşaata devam ettiklerini,

yapı ruhsatının iptalinden sonra bu kez Esenyurt Belediyesince 11.10.2010 tarihinde yapı ruhsatı düzenlediğini ve İBB'nin haksız işlemlerinin iptali için idari davalar açıldığını, Esenyurt Belediyesince yapılması gereken plan tadilatlarını İBB nezdinde bizzat yaptırdıklarını, ruhsatın onaylandığını ve yıkım şerhinin kaldırıldığını, ancak bu işlemlerin zaman kaybına yol açtığını, AVM’nin bir an önce açılabilmesi için bağımsız bölüm tapularının hak sahiplerine devir ve ferağının yapıldığını, bağımsız bölümleri teslim almayarak kötü niyetli davranan tarafın davacılar olduğunu,

bir kısım bağımsız bölüm maliklerinin belediyeden aldıkları izinlerle faaliyetlerini sürdürebildiklerini belirterek, davanın reddini savunmuştur.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 29.12.2015 tarihli ve 2015/780 E. 2015/956 K. sayılı kararıyla; taraflar arasında adi şekilde yapılan dava konusu gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin geçersiz olması nedeniyle fer’i nitelikteki ve cezai şart hükmündeki gecikme bedelinin (kira tazminatının) istenmesinin mümkün olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Onama Kararı

1. Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 09.06.2020 tarihli ve 2020/1770 E. 2020/4444 K. sayılı ilamıyla; davacılar vekilinin yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile hükmün onanmasına karar verilmiştir.

B. Karar Düzeltme

1. Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur.

2. Dairemizin 21.12.2021 tarihli ve 2021/8113 Esas, 13311 Karar sayılı ilamıyla; somut olayda noterlikçe yapılmayan satış vaadi sözleşmelerinin geçersiz olduğu, ancak taşınmazın tapusunun verilmesi ile geçersiz olan sözleşmenin geçerlilik kazanacağı, buna göre dosyada mevcut tapu kayıtlarının incelenmesinde, dava konusu D Blok 164 no’lu taşınmazın 13.05.2011 tarihinde, B Blok 151 no’lu taşınmazın ise 08.02.2012 tarihinde tapuda davacılar adına ½ şer hisse ile tescil edildiğinin anlaşıldığı,

bu durumda Mahkemece, belirtilen hususlar gözönüne alınarak sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı gerekçeyle davanın reddine dair verilen kararın hatalı olduğu gerekçesiyle hükmün bozulması gerekirken, Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesince sehven onandığı bu kez yapılan inceleme ile anlaşıldığından, davacılar vekilinin karar düzeltme talebinin kabulü ile onama ilamının kaldırılmasına ve Mahkeme kararının açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiştir.

C. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında imzalanan sözleşmenin 5.1 inci maddesinde, bağımsız bölümün natamam alıcıya teslim edileceği belirtilerek natamam teslimin açıklandığı; natamam teslimin kabulü için diğer şartların yanı sıra, bağımsız bölüm ve ortak yerlerin iskan ruhsatının alınması amacıyla ilgili mercilere müracaatta bulunulmuş olmasının kararlaştırıldığı,

dosyada mübrez Esenyurt Belediye Başkanlığının cevabî yazısında 15.12.2014 tarihinde iskan başvurusunun yapıldığı belirtilmiş olup, bu tarih itibariyle bağımsız bölümlerin teslime hazır hale getirildiğinin kabulünün gerekeceği, davalının iskan başvuru tarihinden önce davacılara gönderildiği belirtilen tapuya davet ve teşrif mektubunun herhangi bir hukuki sonuç doğurmayacağı,

her ne kadar davalı tarafından ruhsatla ilgili yaşanan bir kısım gecikmeler nedeniyle inşaatın yapımının geciktiği ve bu gecikmeden sorumlu tutulamayacağı iddia edilmiş ise de tacir sıfatını haiz davalının basiretli davranarak olası sorunları öngörüp inşaatı teslim tarihini belirlemesi gerektiğinden, davalının bu yöndeki savunmasına da itibar edilmediği, Taraflar arasında imzalanan ek protokoller ile davalının, teslimdeki gecikmeden dolayı sözleşmeye konu taşınmazlara ilişkin olarak aylık rayiç kira bedeli ödeyeceğinin açıkça kararlaştırılmış olması,

her ay için kararlaştırılan ödenmesi gereken ceza miktarının belirlenmemiş olması ve tarafların amacı gözetildiğinde, davacıların talebinin, sözleşme tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 158 inci maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenen ifaya ekli ceza değil, aynı yasanın 106 ncı maddesinin ikinci fıkrasında tanımlanan gecikme tazminatı olduğunun kabulü gerektiği.

Yargıtay içtihatlarına göre, gecikme tazminatının istenebilmesi için teslimde ihtirazî kayıt konulmasına gerek olmadığından davalının, taşınmazların ihtirazî kayıt konulmaksızın teslim alındığı yönündeki savunmalarına da itibar edilmediği, davacıların iskan başvuru tarihinden önceki dava konusu yaptığı dönemlere ilişkin kira kayıplarını talep edebileceği gerekçe gösterilerek,

denetime elverişli ve tekniğine uygun olarak düzenlendiği kabul edilen bilirkişi heyeti raporu doğrultusunda, davanın kabulüne ve 250.783,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacılara verilmesine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; dava konusu taşınmazların tapuda davacı tarafa devredilmiş olup, taşınmazların teslim alınması gerektiğinin davacılara önce şifaen bildirildiğini, teslim alınmaması üzerine sözleşme uyarınca düzenlenen 20.09.2013 tarihli tapuya davet-bağımsız bölümlerin teslimi ve tefrişini bildirir mektubun davacı tarafa tebliğ edildiğini, bağımsız bölümü teslim almayarak kötüniyetli davranan tarafın davacılar olduğunu, iş bu dava ile haksız kazanç elde etmeye çalıştıklarını, taşınmazları işletmeye açmayarak 22.10.2019 tarihinde dava dışı üçüncü bir şahsa satmalarının da bu durumun göstergesi olduğunu,

Davacıların tapularını devralırken herhangi bir ihtirazî kayıt ileri sürmediklerini, teslimde gecikme ve benzeri bir sebeple herhangi bir hakkı saklı tutmadıklarını, Yargıtay içtihatları uyarınca, gecikme cezasının (ifaya ekli cezaî şartın) fer’i nitelikte bir borç olup, eserin (taşınmazın) teslimiyle birlikte asıl borcun düşmesi halinde, fer’i borç olan gecikme cezasının da düşeceğini, bu nedenle eseri (taşınmazı) teslim alırken ihtirazî kayıt ileri sürülmemiş ise kira kaybından kaynaklanan gecikme cezasının da talep edilemeyeceğini,

Hükme esas alınan bilirkişi raporunun da hatalı olduğunu ve eksik inceleme ile karar verilmesinin yerinde olmadığını ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık; taraflar arasındaki taşınmaz satış sözleşmesinden kaynaklanmaktadır.

2. İlgili Hukuk 1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 125 inci maddesinin birinci fıkrası ile 179 uncu maddesi,

2. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 20.12.2013 tarihli ve 2013/23-131 E. 2013/1681 K. sayılı kararı,

3. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu’nun 04.02.1959 tarihli ve 13/5 sayılı kararı ile 09.05.1960 tarihli ve 21/9 sayılı kararı.

3. Değerlendirme 1. 6098 sayılı Kanun'un 125 inci maddesinin birinci fıkrası; “Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir.” şeklindedir.

6098 sayılı Kanun'un 179 uncu maddesinde ise “(1) Bir sözleşmenin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi durumu için bir ceza kararlaştırılmışsa, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça alacaklı, ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir. (2) Ceza, borcun belirlenen zaman veya yerde ifa edilmemesi durumu için kararlaştırılmışsa alacaklı, hakkından açıkça feragat etmiş veya ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça, asıl borçla birlikte cezanın ifasını da isteyebilir. (3) Borçlunun, kararlaştırılan cezayı ifa ederek sözleşmeyi, dönme veya fesih suretiyle sona erdirmeye yetkili olduğunu ispat etme hakkı saklıdır.” hükmü düzenlenmiştir.

2. Öte yandan, bir Mahkemenin, Yargıtay Dairesince verilen bozma kararına uyması sonunda, kendisi için o kararda gösterilen şekilde inceleme ve araştırma yaparak, yine o kararda belirtilen hukuki esaslar gereğince hüküm verme yükümlülüğü doğar. “Usuli kazanılmış hak” olarak tanımlanan bu olgu Mahkemeye, hükmüne uyduğu Yargıtay bozma kararında belirtilen çerçevede işlem yapma ve hüküm kurma zorunluluğu getirmektedir.

3. Bundan başka, Yargıtay tarafından bozulan bir hükmün, bozma kararının kapsamı dışında kalmış olan kısımları kesinleşir. Bozma kararına uymuş olan Mahkeme kesinleşen bu kısımlar hakkında yeniden inceleme yaparak karar veremez. Bir başka anlatımla, kesinleşmiş olan bu kısımları lehine olan taraf yararına usuli kazanılmış hak oluşturur.

4. Yukarıda yapılan bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince; temyizen incelenen Mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde, hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı ve özellikle taraflar arasında imzalanan taşınmaz satış sözleşmelerine ek protokoller ile davalının, teslimdeki gecikmeden dolayı sözleşmeye konu taşınmazlara ilişkin olarak aylık rayiç kira bedeli ödeyeceğini açıkça kabul etmiş olduğu,

ek protokollerde yer alan bu kararlaştırmanın ifaya ekli ceza niteliğinde olmayıp, Türk Borçlar Kanunu'nun 125 inci maddesinde tanımlanan gecikme tazminatı niteliğinde olduğundan davacıların tapu devri sırasında ihtirazî kayıt ileri sürmemiş olmasının sonuca etkili olmadığı, hükme esas alınan bilirkişi raporunun taraf, Mahkeme ve Yargıtay denetimine elverişli olup bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumunu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkan bulunmadığı anlaşıldığından davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davalı vekilinin yerinde görülmeyen temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA,

Aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edene yükletilmesine,

6100 sayılı Kanun’a eklenen Geçici madde 3 atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Kanun’un 440 ıncı maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,