Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/229 K.2023/1553

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı; taraflar arasında kira sözleşmesi düzenlendiğini, müvekkilinin boş ve atıl durumda olan taşınmazı kiraladıktan sonra, üzerine lokanta işletmesi tesis ettiğini, zorunlu ve faydalı bir çok masraf yaptığını, davalının müvekkiline ait iş yerini kiraya vermediğini, bu durumda müvekkili tarafından yapılan tüm zorunlu ve faydalı masrafların hepsinin davalıya kaldığını, bu nedenle karşı tarafın mevcut taşınmazdan sebepsiz bir şekilde zenginleştiğini, vekaletsiz iş görme hükümlerine göre faydalı ve zaruri masrafları isteme hakkı olduğunu ileri sürerek; faydalı ve zaruri masraflar toplamı 211.811 TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı; dava konusu yerin davacıya 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine göre ihale yolu ile 2013 yılından bu yana kiraya verildiğini, kiraya verilen iş yerinde eklenti ve tadilat yapılabilmesi için müvekkili kurumdan izin alınması gerektiğini, sözleşme ve şartnamede bu durumun belirtildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira sözleşmesinin 21.10.2014 tarihli, 2 yıl süreli, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu hükümlerine göre davacı tarafından ihale yolu ile yapılan bir sözleşme olduğu, sözleşmenin 10. maddesi dikkate alındığında kiraya verilen taşınmazda kiraya verilen iş yerinde eklenti ve tadilat yapılabilmesi için kurumdan izin alınması gerektiği, aksi durumun akde aykırılık teşkil edeceğinin belirtildiği, ihale şartnamesinin 13. maddesinde de aynı husunun bulunduğu,

davacının söz konusu yaptığı tadilat ve eklentilere ilişkin davalı kuruma bildirimde bulunduğuna dair dosyada herhangi bir bilgi ve belge bulunmadığı, her ne kadar davacı vekili davalı kuruma herhangi bir ihbar ve bildirimde bulunmaksızın yerleşik içtihatlar ve uygulamalar kapsamında davacının taşınmazda yapılan faydalı ve zorunlu masrafların davalıdan alınması gerektiği hususunu ifade etmiş ise de kiraya verenin bu yapılan tadilat ve iyileştirmeler sebebi ile sebepsiz zenginleşmediği, söz konusu iş yerinin tahliye sonrası başka bir kişiye kiralanmadığı veyahut ihaleye çıkarılmadığı,

kiracının bulunduğu taşınmazı içine alan kısmın belediyece usulüne uygun olarak alınan karar gereği yeşil alan kapsamına alındığı, sözleşme süresinin bitmesi itibari ile kiracının ilgili taşınmazda halen kalmaya devam ettiği ve süre bitimi sonrası taşınmazda fuzuli şagil olduğu, davacının sözleşmeye aykırı bir şekilde bildirimde bulunmadan, taşınmazda yapmış olduğu iyileştirmeler ve masrafları, zorunlu ve faydalı kalemleri talep etmesinin iyiniyet ve dürüstlük kuralları ile bağdaşmayacağı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili; davacı tarafından yapılan zorunlu ve faydalı giderlerin davalı tarafından uygun bulunduğunu, çünkü kiralanan taşınmazın davalı ... binasının hemen bitişiğinde olduğunu, Mahkemenin vekaletsiz iş görme hükümlerine göre değerlendirme yapması gerektiğini, bu tür davalarda zorunlu ve faydalı masrafların yapıldıkları tarihteki değerlerinin davacıya ödeneceğini ileri sürerek, İlk Derece Mahkemesi kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davanın kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedelinin tahsili istemine ilişkin olduğu, kiracının kiralanan işyerine yaptığı masrafları kira sözleşmesinin sonunda hiçbir ad altında (tadilat, ekleme vs.) belediyeden talep edemeyeceğine dair taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 10 uncu maddesi hükmüne, ayrıca kiracı tarafından yapılan eklentilerin kira bitiminde demirbaş olarak kaydedileceğinden davacı kiracının davalı belediyeden hiçbir hak iddia edemeyeceğine dair sözleşmenin eki şartnamenin 12 nci maddesi hükmüne, kiralananın tahliye edilmiş olduğunda uyuşmazlık bulunmamasına göre, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; istinaf dilekçesinde ileri sürdüğü sebepleri tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kiralananda yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. Sözleşmede aksine hüküm bulunmaması halinde, kiracı kural olarak kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatlardan alınıp götürülmesi mümkün olmayanların yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini, “vekaletsiz iş görme” hükümlerine göre kiraya verenden isteyebilir. Yerleşik Yargıtay uygulaması da, sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça, kiracının, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek bedeli isteme hakkı olduğu yönündedir. Yapıldıkları tarihinin ispatlanamaması halinde, zorunlu ve faydalı imalatların sözleşmenin başlangıcında yapıldığı kabul edilir.

2. Sözleşme ile bu imalatların kiraya verenden talep edilemeyeceği ya da kiraya verene terk edileceği kararlaştırılabilir. Bu kararlaştırma, tüm kira süresi bakımından geçerli olacağından; erken tahliye durumunda kiracı, kalan süre ile orantılı olarak kiralanana yaptığı sökülüp götürülemeyen faydalı ve zorunlu imalatların bedellerini talep edebilecektir.

3. Değerlendirme

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kurallarının doğru şekilde belirlendiği, taraflar arasında düzenlenen 21.10.2014 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesinin 10 uncu maddesinde; kiracının, kira sözleşmesinin sonunda, yaptığı masrafları kiraya verenden talep etmeyeceğinin kararlaştırıldığı, yine şartnamenin 12 nci maddesinde; kiracının yaptığı eklentiler kira bitiminde demirbaş olarak kaydedileceğinden kiraya verenden hiçbir hak idida edilmeyeceğinin düzenlendiği ve kira sözleşmesinin süresinin sona erdiğinin anlaşılmasına göre, davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,