Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/2475 K.2024/217

Taraflar arasındaki kiralananın tahliyesi ve alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; 10.7.2013 tarihli kira sözleşmesi uyarınca dava konusu taşınmazın davalı tarafından hastane olarak kullanıldığını, sözleşme ile kira bedellerinin her ayın 5. günü ödenmesi, sözleşmenin feshi ve cezai şart başlıklı 9 uncu madde ile kiraların geç ödenmesi durumunda uyulacak hükümlerin imza altına alındığını, madde incelendiğinde ve mevcut durum ile birlikte değerlendirildiğinde, kira bedellerinin sözleşmeye aykırı olarak zamanında ödenmemesi nedeniyle tek taraflı fesih hakkı doğduğunu ve bu çerçevede sözleşme ile düzenlenmiş olan cezai şarta hak kazandığını ileri sürerek, davalının kiralanandan tahliyesini ve şimdilik 1.000.000,00 TL cezai şart alacağının tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; görevli mahkemenin Asliye Ticaret Mahkemesi olduğunu, taşınmazın müvekkili tarafından 01.04.2018 tarihinde teslim alındığını ancak kış mevsiminin de gelmesiyle kiralananın ayıplı olduğunun tespit edildiğini, durumun davacıya bildirilmesine rağmen davacının kötü niyetli davranıp ihtarnameler düzenlediğini, her türlü olumsuzluğa rağmen kira sözleşmesinin tüm şart ve koşullarına riayet ettiğini, cezai şartı gerektiren bir eylemin oluşmadığını,

kaldı ki kiraya verenin fesih hakkı doğmasına rağmen bu hakkını uzun süre kullanmaması ve kiracıdan kira bedellerini tahsil etmesinin fesih hakkını sona erdireceği yönünde yerleşik Yargıtay içtihatları bulunduğunu, davacı tarafça keşide edilen ihtarnamelerin kanunen taşıması gereken niteliklere haiz olmadığını, bu nedenle de fesih şartlarının oluştuğundan söz edilemeyeceğini, ayrıca kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda cezai şart ödeneceğine ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı tarafça tahliye isteminin sözleşmenin 9 uncu maddesine dayandırıldığı, davacının temerrüt nedeniyle tahliye ve iki haklı ihtar nedeniyle tahliye talebi olmadığı, kaldı ki dava tarihi ve ödeme için verilen süre nazara alındığında 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 315 inci maddesi ve 352 nci maddesinin ikinci fıkrasındaki yasal şartların da oluşmadığı,

Kanunda tahliye sebepleri sınırlı sayıda sayıldığından emredici hukuk kurallarına aykırı sözleşme maddesine göre tahliye istenemeyeceği, yine fesih nedeniyle cezai şart istenebilmesi için feshin haklı ve hukuka uygun olması gerektiği, davacının davalı kiracı tarafından kabul görmeyen tek taraflı fesih beyanı bir ilama bağlanmadığından davacı kiraya verenin buna bağlı cezai şart talep edemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili; sözleşme maddeleri çerçevesinde davalı kiracının aynı kira yılı içerisinde 4 kira bedelini süresinde ödememiş ve bunun üzerine gönderilen ihtarnameleri tebliğ aldıktan sonra da 7 gün içerisinde ödemeyi gerçekleştirmeyerek sözleşmenin haklı nedenle feshine sebep olduğunu, taraflar tacir olduğundan 6098 sayılı Kanun'un 354 üncü maddesinin erteli hükümler arasında olduğunu, bu nedenle tarafların serbest iradeleriyle konulmuş sözleşme maddelerinin geçerli sayılması gerektiğini, yine sözleşmedeki cezai şartın feshe bağlı cezai şart olarak değerlendirilmesinin de hatalı olduğunu,

dava konusu sözleşmenin taraflarına bazı inşaat imalat yükümlülükleri de yükleyen sui generis bir sözleşme olduğunu, sözleşme ile cezai şartın fesih hakkından bağımsız olarak düzenlendiğini ve ödenmesi koşullarının tahliyeden bağımsız olarak gerçekleştiğini, ayrıca alınan bilirkişi raporlarına itibar edilmemesine rağmen gerekli açıklamanın yapılmaması ve çelişkinin giderilmemesinin de hatalı olduğunu ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davanın sözleşmenin 9. maddesinde geçen hususlara ilişkin olduğu, sözleşmede feshe ilişkin koşulların yer aldığı, taraflar tacir olduğundan geçici madde uyarınca 6098 sayılı Kanun'un 354 üncü maddesinin uygulanmayacağı ancak önceki dönemde de tahliye sebeplerinin sınırlı sayıda belirtildiği, davanın ise iki haklı ihtar ve temerrüt sebebiyle değil sözleşmedeki fesih maddesi uyarınca açıldığı, sözleşmenin 9. maddesinin (b) ve (c) bentlerinde cezai şartın hangi durumda istenebileceğinin düzenlendiği,

buna göre cezai şartın inşaatın tamamlanmasına kadar olan sürece ilişkin olduğunun görüldüğü, dolayısıyla İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu gerekçesiyle, davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; istinaf dilekçesinde bildirdiği sebepleri ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, sözleşme maddelerine aykırılık nedeniyle kiralananın tahliyesi ve cezai şart istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6098 sayılı Kanun'un 179, 299, 315, 352 ve 354 üncü maddeleri.

2. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 266 ncı maddesi.

3. Değerlendirme

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kurallarının doğru şekilde belirlendiği, tarafların tacir olduğu, 6217 sayılı Kanun'un geçici 2 nci maddesinde değişiklik yapan 6353 sayılı Kanun'un 53 üncü maddesi uyarınca kiracının tacir olduğu iş yeri kiralarında, 6098 sayılı Kanun'un 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanamayacağı,

bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı, ne var ki tahliye sebepleri Kanun'da sınırlı sayıda sayıldığından ve bu husus emredici olarak düzenlendiğinden, emredici hukuk kurallarına aykırı olarak düzenlenen tahliye şartı geçersiz olduğu gibi, bu şarta bağlı olarak öngörülen cezai şartın da geçersiz olacağı, somut olayda temerrüt ve iki haklı ihtar nedeniyle tahliye koşullarının da oluşmadığı, sözleşmenin ilgili maddesinde;

'a-) Bir yıllık kira dönemi içerisinde kira bedelinin ardı ardına dört ay ödenmemesi/geç ödenmesi veya aynı dönem içerisinde altı kira bedelinin geç ödenmesi halinde noter marifetiyle gönderilen ihtara karşı 7 gün içerisinde kiracı gecikmiş kira borcunu yerine getirmezse sözleşme mülk sahibi tarafından tek taraflı olarak feshedilebilir.

Böyle bir durumda kiracı aşağıda belirtilen cezai şartı ödemeyi kabul ve taahhüt eder. b-) Bu ilave sürenin sonunda inşaatın tamamlanmaması durumunda; c-) Taraflar inşaatın tamamlanmasına ve kiracıya teslimine kadar geçen sürede işbu sözleşme ile yükümlendiği edimleri yerine getirmeyen tarafın diğer tarafa 7.500.000,00 TL (YEDİ MİLYON BEŞYÜZ BİN TÜRK LİRASI) cezai şart ödeyeceğini şimdiden kabul ve taahhüt eder.' düzenlemesine yer verilmekle, cezai şart düzenlemesinin sözleşmenin feshine ve inşaatın tamamlanmasına kadar olan sürece ilişkin olduğu,

yine Mahkemece çözümü hukuk dışında, özel veya teknik bilgiyi gerektiren hâllerde bilirkişinin oy ve görüşünün alınmasına karar verilebileceği, genel bilgi veya tecrübeyle ya da hâkimlik mesleğinin gerektirdiği hukukî bilgiyle çözümlenmesi mümkün olan konularda bilirkişiye başvurulamayacağının anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,