Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/2498 K.2024/125

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin uyarlanması davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalı ... ile davacı şirket arasında 23.09.2016 olan imza tarihinden 16.06.2021 tarihine kadar geçerli kira sözleşmesi imzalandığını, kiralananın ............,olarak işletildiğini ilk yıl kira bedelinin KDV hariç 191.000,00 TL olarak belirlendiğini, kira sözleşmesinin 4. maddesinde takip eden yıllarda kira bedellerinin TÜİK yayınlanan Yİ-ÜFE (bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim) oranında artırılacağının düzenlendiğini ancak ülkenin ekonomik koşullarında meydana gelen olumsuzluklar neticesinde döviz kuru değişikliklerinin etkisiyle alım gücünün düştüğünü, tüm piyasaların olumsuz etkilendiğini,

bahsi geçen artış oranının fahiş düzeye geldiğini, kira bedelinin ödenmesinde güçlükler doğurduğunu, rekabet kabiliyetinin de artan kira bedeli ile olumsuz etkilendiğini, aşırı ifa güçlüğü koşullarının oluştuğunu ve edim dengesinin bozulduğunu iddia ederek; kira bedeli artışının gerçekleştirilmemesini veya yeni bir artış oranı belirlenmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; sözleşme hukukunda temel ilkenin ahde vefa olduğunu, davacı tacirin basiretli davranma yükümlülüğü bulunduğunu, ihale şartlarını kabul ederek sözleşmeyi özgür iradesi ile imzaladığını, aşırı ifa güçlüğü koşullarının oluşmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 138 nci maddesine göre; borçlunun, sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahip olduğu, uyarlama isteminin temelinin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (4721 sayılı Kanun) 2 nci maddesinde öngörülen dürüstlük kuralı oldığunu, ancak sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılmasının; sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen ve aynı zamanda borçludan kaynaklanmayan olağanüstü bir durumun ortaya çıkmış olması,

bu durumun sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olması ve borçlunun borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olması koşullarının bir arada bulunmasına bağlı olduğu, sözleşmeye bağlılık ilkesi (ahde vefa) gereğince tarafların sözleşmeye bağlı olarak edimlerini yerine getirmekle yükümlü olduğu,

bu ilkenin dürüstlük kuralı dikkate alınarak uygulnacağı, sözleşme yapılırken öngörülemeyen değişikliklerin borcun ifasını güçleştirmesi halinde “işlem temelinin çökmesi” durumunun gündeme geleceği, her tacirin ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerektiği, somut olayda; basireti davranmakla yükümlü tacir olan davacının Türk Lirasının yabancı para karşısında değer kaybetmesi,

ekonomik kriz, rekabetin artması vs. gibi durumları öngörebileceği, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştiren ve sözleşmenin yapıldığı sırada öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durumun bulunmadığı, sözleşmeyle bağlılık ilkesinin esas olduğu ve sözleşmenin uyarlanması için yasal şartların mevcut olmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili; ülkenin ekonomik koşulları nedeniyle sözleşme tarihinden sonra alım gücünün düştüğünü, 2018 yılı Ağustos ayı için % 32,13 olan Yİ-ÜFE orana göre yapılacak kira artışının yıllık yaklaşık olarak 293.604,00 TL olacağını, bu artışın iş koşulları ve oluşan rekabet ortamı göz önünde bulundurulduğunda kaldırabilmesinin mümkün olmayacağı, tüm piyasa koşullarının zorlu şartlar altında devam ettiğini, benzer işletmelerin sayısının her geçen gün hızla artması ve rekabetin yayılması,

ekonomik koşulların ağırlaşması nedeniyle bu tarz tüketimin azalması veya maliyetlerin karşılanamaması hususları birlikte değerlendirildiğinde ağırlaşan bu şartlar itibariyle borcunu ifa etmesinin olanaksız hale geldiğini, 2018 yılında başlayan kur baskısının ekonomi üzerindeki olumsuz etkileri devam etmekte iken ortaya çıkan Covid 19 salgını süreci içerisinde tamamen kapanma noktasına gelen ve ticari faaliyeti devam etmeyen şirketi bir de yüksek kira artışı baskısı altında tutmanın ve tacir olduğu beyan edilerek karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu ileri sürerek; kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taşınmazın 2886 sayılı Kanun'un 45 inci maddesi gereği açık artırma usulü ile yapılan ihale sonrasında 23.09.2016 tarihli kira sözleşmesi ile 16.06.2021 tarihine kadar davacıya kiraya verildiği, sözleşmenin 8. maddesinde, "Tabii afetler(yangın,deprem,su baskını vs.) ülkede genel veya tesisin bulunduğu yerde kısmi seferberlik ilanı, genel veya kısmi grev, lokavt gibi kısmi hak kullanımından doğan imkansızlıkların meydana gelmesi,

bulaşıcı hastalık, salgın, gibi olayların çıkması ve benzeri haller gibi mücbir sebepler ile sözleşmenin düzenlenmesinden sonra ortaya çıkan ve kamudan kaynaklanan hakkın kullanımını engelleyen sebepler hariç olmak üzere kiracı sözleşmenin devamı süresince, kira süresinin uzatımı, kira bedelinin indirilmesi, ödeme tarihi ve miktarının, kiralanan alanının yüz ölçümünün değiştirilmesi vb. talebinde bulunamaz." düzenlemesine de yer verildiği, sözleşmeye bağlılığın esas olduğu, işlem temelinin çökmesi ile ilgili bir delil sunulmadığı,

kiralananın bulunduğu semte özgü ekonomik koşullarda olağandışı bir değişiklik yaşanmadığı ve uyarlama şartlarının oluştuğunun ispat edilemediği, kira borcunun TL cinsinden belirlendiği ve maliyetlerini de TL olduğu, TÜİK tarafından açıklanan Yİ-ÜFE'nin ülkedeki enflasyonun göstergesi olmakla ürün ve hizmetlerdeki fiyat artışlarını yansıttığı, bu bağlamda davacı kiracının sunduğu hizmet ve ürünlerin de fiyatlarının artmasının bekleneceği, müşteri kaybının uyarlamayı gerektirecek oranda aşırı ifa güçlüğüne sebebiyet vermeyeceği,

her davanın açıldığı tarih itibariyle değerlendirileceği gözetildiğinde davanın açıldığı 2018 yılında Covid-19 pandemisi söz konusu olmadığından istinaf nedenlerinin yerinde olmadığı gerekçesiyle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; istinaf sebeplerini tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin uyarlanması istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 138 inci maddesi

3. Değerlendirme Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye ve özellikle ahde vefa ilkesi uyarınca tacir olan davacının sözleşmede öngörülen kira bedelinin enflasyon oranında artırılacağına dair hükümle bağlı olduğunun, kiracının faaliyet gösterdiği hizmet sektöründeki rekabet artışı ve tüketici davranışlarının kira sözleşmesinde kiraya veren tarafından üstlenilmemesi nedeniyle tacir kiracının faaliyet riski kapsamında olduğunun, yargılama sırasında ortaya çıkan salgının ileri sürülemeyeceğinin anlaşılmasına göre, davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,