Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/2526 K.2024/381

Taraflar arasında birleştirilerek görülen alacak davalarından dolayı yapılan yargılama sonunda Mahkemece; asıl davanın reddine, birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir.

Mahkeme kararı davacı / birleşen davada davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1.Asıl davada davacı kiracı vekili; müvekkilinin davalıya ait işyerini 20.05.2006 tarihli kira sözleşmesi ile kiraladığını, sözleşme tarihinde taşınmazın harabe ve kullanılamaz halde olduğunu, davacının binaya bakım ve onarım ile birlikte ayrıca ek idare binası yaptığını, bir kısım önemli harcamalar yaparak taşınmazı kullanılabilir hale getirdiğini, bu çalışmalardan sonra taşınmazın fabrika düzeni içerisinde kullanılmasının mümkün hale geldiğini, tüm bunların davalı kiralayanın bilgisi dahilinde ve gözetiminde yapıldığını, yapılan harcamaların binanın kullanımının sağlanabilmesi için zorunlu ve faydalı masraflar olduğunu,

yapılan tüm işlerin aşama aşama kaydedildiğini ve fotoğraflandığını, davacı tarafça yapılan harcamalar ve işlerinin kiralanan taşınmazın değerinin arttığını, taraflar arasındaki kiracılık ilişkisinin tahliye davası açılması sonucu bittiğini ve davacının 25.05.2011 tarihinde taşınmazdan tahliye edildiğini, tahliye esnasında tutulan tutanakta davacı tarafça kiralanan taşınmaza yapılan imalatlara yönelik talep ve dava haklarının saklı tutulduğunu,

Kayseri 4.Sulh Hukuk Mahkemesinin 2011/66 D.İş sayılı dosyasında tespit yaptırılarak alınan bilirkişi raporuna göre 2006 yılı birim fiyatları ile davacının yaptığı harcama bedellerinin 510.952,47 TL olarak belirlendiğini, daha sonra yapılan görüşmelerde uzlaşma sağlanamadığını belirterek; kiralanan taşınmaza yapılan 510.952,47 TL'nin dava tarihi itibariyle işleyecek yasal faizin davalıdan tahsiline, yargı giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.

2.Birleşen davada davacı kiraya veren vekili; davalı kiracının 01.07.2010 tarihinden itibaren 11 aylık kira bedeli olarak 12.800,00 Euro borcu olduğunu, davaya konu kira alacağı için davalının senet verdiğini, senedin arka yüzüne kiracının açtığı alacak davası sonunda kiracı lehine doğacak alacaktan kira borcunun mahsup edileceğinin belirtildiğini, davalının borcunu ödememek için alacağını temlik ettiğini belirterek; 12.800,00 Euro karşılığı 58.880,00 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte öncelikle davalının açtığı dava dosyadaki alacağından mahsubuna, aksi halde 58.880,00 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

1.Asıl davada davalı vekili; davanın zamanaşımına uğradığını, imalatların davalının rızası olmadan yapıldığını, kiralanan kullanıma elverişli olduğu halde davacının var olan üniteleri yıkarak kendi kullanımı için imalatlar yaptığını, imalatların imara aykırı olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

2.Birleşen davada davalı kiracı, davanın zamanaşımına uğradığını savunarak reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemece verilen 18.02.2016 tarihli ve 2016/173 E., 2016/332 K. sayılı kararla; asıl davanın kısmen kabulü ile 399.732,33 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı taraftan tahsiline karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Birinci Bozma Kararı

1. Mahkeme kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 01.11.2016 tarihli ve 2016/5399 E., 2016/6332 K. sayılı ilamıyla; davacının tüm, davalının sair temyiz itirazlarının reddine karar verildikten sonra, ruhsatsız ve kaçak imalatların yıkılması gerekeceğinden, bu tip yapılarda yaratılan ekonomik değerlerin korunmasından da söz edilemeyeceği, İmar Kanunu'na aykırı olarak inşa edilen ve bu nedenle yıktırılması gereken kaçak imalatların masrafları talep edilemeyeceğinden imara aykırı bir imalat bulunup bulunmadığı değerlendirilmek suretiyle sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiğinden bahisle, karar bozulmuştur.

B. İkinci Bozma Kararı

1. Bozmaya uyan Mahkemece verilen 03.04.2018 tarihli ve 2017/238 E., 2018/691 K. sayılı kararla; kiraya veren tarafından açılan alacak davasının da eldeki davayla birleştirilmesi neticesinde, asıl davanın kısmen kabulü ile 295.481,97 TL'nin dava tarihinden itibaren işlenecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine ve birleşen davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairece verilen 25.06.2019 tarihli ve 2018/7383 E., 2019/5789 K. sayılı ilamla; tarafların asıl davaya yönelik sair temyiz itirazlarının reddine karar verildikten sonra, asıl dava bakımından karar tarihinden sonra 18.05.2018 tarihinde yürürlüğe girip geçmişe etkili sonuçlar doğuran ve usuli kazanılmış hakkın istisnasını oluşturan 3194 sayılı İmar Kanunu'na, geçici 16 ncı maddenin eklenmesine dair, 7143 sayılı yasanın 16 ncı maddesinde düzenlenen İmar Barışı Yasası uyarınca eldeki davada inceleme ve değerlendirme yapılması,

bu kapsamda yapılan değerlendirme neticesinde dava konusu binaların yasal hale getirilmediğinin belirlenmesi halinde ise; daha önce 161,12 m² olup kiracı tarafından yaptırılan 351 m² binanın 189,88 m² kısmının imara aykırı oluşturduğu belirtilmekle kiracı tarafından mevcut binanın yıkıldığı, yeni yapılan binanın ruhsatsız olarak inşa edildiği tespit edildiğine göre 351 m² binanın tamamının imara aykırı olduğunun kabulü gerektiği, binanın kısmen imara uygun kabul edilmesinin hiçbir yasal dayanağı bulunmadığından binanın 161,12 m² kısmının değerine hükmedilmesinin doğru olmadığı,

bekçi kulübesinin kiracı tarafından inşa edilmeyip eski halini koruduğu kabul edildiği halde 3.690,00 TL harcama yapıldığına ilişkin bilirkişi raporunda açıklama olmadığı, bekçi kulübesinde yapılan zorunlu ve faydalı masrafların nelerden ibaret olduğu ayrıntılı ve denetime elverişli şekilde tespit edilerek oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi gerektiği,

zorunlu ve faydalı imalat bedeli olarak hükmedilen kalemler arasında yer alan elektrik tesisatı ile ısıtma ve sıhhi tesisat bedeli kalemleri yönünden ruhsatsız olarak inşa edilen binalar için bu kalem masraflar talep edilemeyeceğinden ruhsatsız yapılan binalar yönünden tesisat masraflarının düşülmesi gerektiği; birleşen dava bakımından ise 11 aylık kira bedeli dava konusu olup kiracı tarafından 01.07.2010 tarihinden başlayan 11 aylık kira bedelinin ödenmesine ilişkin 18.03.2015 düzenleme tarihli, 12.800,00 Euro bedelli senet verildiği,

bu ödemenin temyiz aşamasında olan davanın sonunda davacı lehine doğacak alacaktan mahsup edileceği, dava sonunda davacının haklı olmadığı veya kiralayanın alacağından eksik alacak doğarsa senedin eksik kalan kira alacağı için takip konusu yapılabileceğinin belirtildiği, bu senet borcun ikrarı niteliğinde olmakla zamanaşımını kestiğinden dava tarihi itibariyle yeniden başlayan zamanaşımı süresi henüz dolmadığından zamanaşımı nedeniyle davanın reddine karar verilmesinin hatalı olduğu gerekçesiyle; karar bozulmuştur.

C. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Bozmaya uyan Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla.

18.05.2018 tarihinde yürürlüğe girip 3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16 ncı maddenin eklenmesine dair 7143 sayılı Kanun'un 16 ncı maddesinde düzenlenen İmar Barışı Yasası kapsamında Kayseri Valiliği Çevre ve Şehircilik Bakanlığı İl Müdürlüğünün 16.11.2020 tarihli cevabi yazısında dava konusu taşınmazda 34 dış kapı numarası için Seher Zorluya ait yapı kayıt belgesinin olduğu, ruhsatsız ve ruhsata aykırı olarak yapılan yapılar yıkılacağından bunlarla ilgili yaratılmış ekonomik değerlerin korunması söz konusu olamayacağından değerlendirme dışı bırakıldığı,

kiracı asıl davada doğacak alacağından kira alacağının mahsup edilmesini, dava sonunda alacağı doğmazsa veya kira alacağından eksik olursa kira alacağı için senedin takip konusu yapılacağını kabul etmiş olmakla verilen senet borcun ikrarı niteliğinde olduğu gerekçesiyle; asıl davanın reddine, birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuran

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı / birleşen davada davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı / birleşen davada davalı vekili; tapu kaydında dahi bahsi geçen yapıların şerhinin mevcut olduğunu, davalının ikrarı varken bunların imara aykırılığından söz edilemeyeceğini, taşınmazın 15.07.2011 tarihli sözleşme ile dava dışı şahsa kiraya verilip sözleşmede kiralananın cinsi incelendiğinde yapılan imalatların davalıya fayda sağladığı, daha önce Yargıtay denetiminden geçerek faydalı kabul edilen imalatların hükme esas raporda lüks olarak değerlendirilmesinin hatalı olduğunu, iyileştirmelerin ne kadarının ruhsatlı ne kadarının ruhsatsız yapılara ait olduğunun da ayrıştırılmadığını, bozma kapsamıyla sınırlı inceleme yapılması gerektiğini, birleşen davanın zamanaşımına uğradığını ileri sürerek; kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, asıl davada faydalı ve zorunlu imalat bedeli, birleşen davada kira alacağı istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 09.05.1960 tarihli ve 21/9 ile 04.02.1959 tarihli ve 13/5 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları.

3. Değerlendirme 1.Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesine ve yukarıda yer verilen hukuk kurallarına ve özellikle davalı kiracının, birleşen davaya konu 11 aylık kira bedelini ödediğini ispat edememesine ve zamanaşımının senet keşidesi ile kesilmiş olup dava tarihi itibariyle dava konusu kira alacağının zamanaşımına uğramadığının anlaşılmasına göre, davacı / birleşen davada davalı vekilinin birleşen davaya yönelik temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

2.Mahkemece asıl davanın 399.732,33 TL üzerinden kabulüne yönelik yönelik ilk hüküm Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 2016/5399 E., 2016/6332 K. sayılı ilamıyla İmar Kanunu'na aykırı imalat bulunup bulunmadığı değerlendirilmek suretiyle sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiğinden bahisle, ikinci hüküm ise öncelikle 18.05.2018 tarihinde yürürlüğe giren ve 3194 sayılı İmar Kanunu'na, geçici 16 ncı maddenin eklenmesine dair 7143 sayılı Kanun'un 16 ncı maddesinde düzenlenen İmar Barışı Yasası kapsamında değerlendirme yapılması,

bu değişiklikten faydalanılmadığı takdirde yasal hale getirilmeyen ruhsatsız ve kaçak yapılar bakımından imalatlar ayrıştırılarak sonucuna göre karar verilmesine ilişkin olup, bozma ilamı yalnız bu yöne ilişkin olmakla bunlar dışında kalan ve hüküm altına alınmış bulunan faydalı ve zorunlu imalatlar yönünden davacı lehine usuli kazanılmış hak oluşmuştur.

3.Buna göre Mahkemece; bozma kapsamında değerlendirme yapılarak sonucuna göre asıl dava hakkında karar verilmesi gerekirken, asıl davanın tümden reddine karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle,

1. Mahkemece birleşen davaya ilişkin verilen kararın 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 439 uncu maddesi uyarınca ONANMASINA,

2. Mahkemece asıl davaya ilişkin verilen kararın 1086 sayılı Kanun'un 428 inci maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3 üncü maddesi atfıyla 1086 sayılı Kanun'un 440 ıncı maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,