Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/2620 K.2024/376

Taraflar arasında birleştirilerek görülen alacak ve itirazın iptali davalarından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince asıl ve birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda;

Birleşen davada reddedilen ve temyize konu edilen toplam miktar 90.405,42 TL olup, Bölge Adliye Mahkemesinin karar tarihi itibari ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 362 nci maddesi uyarınca kesinlik sınırı olarak belirlenen 238.730,00 TL’nin altında kaldığı anlaşılmakla; birleşen davaya yönelik davacı vekilinin temyiz dilekçesinin reddine karar vermek gerekmiştir.

Davacı vekilinin asıl davaya yönelik gerekli şartları taşıdığı anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Asıl davada davacı kiracı vekili; müvekkili şirket ile davalılar arasında kira ilişkisinin 01.04.1999 tarihli sözleşme ile başladığını, 01.09.2002 tarihli sözleşme ile bir dükkan daha ilave edilerek sözleşmenin devam ettiğini, kiralananların harabe halde olduğunu ve iyileştirmeye yönelik yüksek bedellerle masraf yapıldığını, son olarak 01.04.2007 tarihinde beş yıl süreli olarak sözleşmenin yenilendiğini, bundan sonra birleştirilen yapı üzerine geniş bir ofis inşa edilerek oto tamir ve yıkama olan işletmenin özel servis haline getirildiğini, bu iyileştirme ve tadilatlardan kiraya verenlerin haberdar olduklarını,

davalılar tarafından açılan temerrüt nedeniyle tahliye davasının kabulüne kararı verilmesi üzerine zorunlu ve faydalı tadilatın tespiti bakımından İstanbul Anadolu 16. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2014/34 Değ.

İş sayılı dosyası ile tespit yapıldığını, bilirkişi raporunda harcamanın 694.570,70 TL olarak belirlendiğini, söz konusu masrafların faturalandırılmış tadilat bedeline ilişkin olduğunu, bundan ayrı faturalandırılmamış masraf kaleminin de yaklaşık 350.000,00 TL olduğunu, kiralananda opel servisi olarak işletmede bulunulduğunu, Peugeot servisi için de başvuru yapıldığını, gerekli belgeler arasında iskan ruhsatı da bulunduğunu ancak davalıların kiralananın iskan ruhsatı olmadığını bildirdiklerini, servis için çok fazla masraf ve tadilat yapıldığını,

firmadan onay alındığı halde iskan ruhsatı olmaması nedeniyle yapılan yatırımın boşa gittiğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, faydalı ve zorunlu masraf bedelinden şimdilik 110.000,00 TL, kâr yoksunluğuna ilişkin 10.000,00 TL'nin ödeme ve zarar tarihinden itibaren işleyecek değişen oranlı avans faiziyle birlikte davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

2. Birleşen davada davacı kiracı vekili; müvekkilinin davalılardan, motorlu araç bakım ve servisi ile benzeri hizmetlerin temini amacıyla imzalanan sözleşme devam ederken davalılar tarafından kiralananın riskli yapı olduğuna dair tapu kaydına şerh konulduğunu, sözleşme devam ettiğinden vekaletsiz iş görme hükümleri kapsamında güçlendirme çalışması yaptırıldığını, yapılan masrafların ödenmesinin talep edildiğini ancak ödenmediğini, davalılar aleyhine başlatılan takibe haksız olarak itiraz edildiğini ileri sürerek; itirazın iptali ile takibin devamına, davalıların icra inkar tazminatına mahkum edilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Asıl davada davalılar vekili; kiralananın davacı şirkete "mükemmel ve eksiksiz iş yeri" olarak kiraya verildiğini, kiralananda yapıldığı iddia edilen işlerin hiçbirini kabul etmediklerini, yine sözleşmede "kiracının kiralananda mal sahibinin izni ve haberi olmadan tadilat yapamayacağı" hususunun kararlaştırıldığını, yapılan tadilatlar yönünden muvafakat bulunmadığını, ayrıca sözleşmede tahliye halinde kiralananın eski haline getirileceğinin de düzenlendiğini, sökülmesi gereken tadilatların bedelinin talep edilemeyeceğini, iştigal edilen iş için yapılan tadilatın da talep edilemeyeceğini,

taşınmazın riskli ve yıkılması gereken bir yapı olduğunu, söz konusu işler bakımından müvekkillerinin sebepsiz zenginleştiğinden bahsedilemeyeceğini, davacının temerrüdü nedeniyle tahliyesi sağlanacağından kâr yoksunluğu talep etmesinin de mümkün olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

2. Birleşen davada davalılar vekili; riskli yapı kararının davacı kiracıya bildirildiği halde güçlendirme çalışması yapıldığını, sözleşmede kiraya verenin izni dışında tadilat yapılamayacağının hüküm altına alındığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira sözleşmesine konu mecurun riskli yapı olarak tespit edilmesinden sonra tarafların bu hususu kabullenerek akdi ilişkiyi devam ettirdiği, kiracı ve kiraya verenlerin müterafik kusurunun bulunduğu, kira sözleşmesine konu mecurun yıkılması sebebiyle kiraya verenlerin zenginleşmesinden bahsedilemeyeceği olunamayacağı, kaldı ki yıkımdan kaynaklı olarak ilgili belediye tarafından kiraya verenlere herhangi bir ödemenin yapılmadığı, davacı kiracının tacir olması sebebiyle basiretli tacir gibi davranma yükümlülüğünün bulunduğu,

sözleşme süresi içerisinde doğabilecek muhtemel durumların sonuçlarını önceden hesap etmesi gerektiği, birleşen dosyada talep edilen güçlendirme masraflarının menfi zarar kapsamında değerlendirilmesinin mümkün olmadığı, davacının birleşen dosya açısından kötüniyetli olduğunun ispat edilemediği gerekçesiyle; asıl ve birleşen davanın ayrı ayrı reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili; kiralanan alanın boş arsa ve harabe bir dükkandan oluştuğunu, eski binanın onarılması ve iş kapasitesinin büyümesi sonucunda kiralanan alanın davalıların da bilgisi doğrultusunda genişletilerek mükemmel hale getirildiğini, 2014 yılında Peugeot yetkili servis belgesi almak için gerekli olan iskan ruhsatının davalı tarafça temin edilemediğini, kiralananın yapı kullanma izni bulunmadığına dair müvekkiline sözleşmenin başlangıcından bu yana bilgi verilmediğini, yapı kullanma belgesi temin edilemediğinden yetkili servis talebinin reddedildiğini ve bu çerçevede yapılan yatırımların boşa gittiğini,

bundan sonra davalılar tarafından sahte riskli yapı raporu alınması üzerine güçlendirmeye yönelik masraf yapılarak kira bedelinden mahsup edildiğini, bu durumdan faydalanan davalıların temerrüte dayalı açtıkları davada müvekkili şirketin tahliyesine karar verildiğini, kiralananın yapı kullanma izninin bulunmamasının gizli ayıp olması nedeniyle davalıların hem yapılan masraflardan hem de oluşan kâr kaybından sorumlu olduğunu, müvekkili şirket bakımından müterafık kusur yüklenmesinin doğru olmadığını, riskli yapı belgesini FETÖ mensubu yüklenicinin düzenlettirdiğini ve bu durumun hiç dikkate alınmadığını,

kiralananın ruhsatsız olmasından kaynaklı en baştan itibaren kullanılamaz halde olduğundan ret gerekçesinin de kabul edilemez olduğunu belirterek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; yenilenen son 01.04.2007 tarihli kira sözleşmesinde, önceki kira dönemlerinde kiracı şirketin kiralananda tadilat yaptığı ve bu sebeple ceza kesildiğinden kiraya verenlerin kiralananda tadilat yapılmasına muvafakatleri olmadığının kararlaştırıldığı, olay gelişimine göre de yapılan yenilik ve değişiklikleri de benimsemediği, kiralananın yıkıma konu edildiği ve kiraya verenlerin davacı kiracı ile sözleşme ilişkisini sona erdirmek istediği görüldüğünden, davacının,2007 yılından sonra kiralanana yapmış olduğu masrafları davalı taraftan talep edemeyeceği;

birleşen davadaki güçlendirme çalışmalarına ilişkin masraf yönünden daha önce Yargıtay denetiminden geçen davalarda talebin yerinde görülmediği belirtilerek hem asıl hem de birleşen dava yönünden verilen ret kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olduğu gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; asıl davaya ilişkin istinaf sebeplerini tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, asıl davada kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu giderlerin tazmini istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 256 ve 266 ncı maddeleri.

3. Değerlendirme 1. Taraflar arasında 01.04.1999 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesinin 01.09.2002 tarihinde ve 01.04.2007 tarihinde beş yıl süreli olarak yenilendiği, son sözleşmenin "Hususi Şartlar" başlıklı bölümün 4. maddesinde, "Kiracı kiralanan gayrimenkulde mal sahibinin haberi ve izni olmadan tadilat yapamaz.", 21. maddesinde; "Kira müddeti beş yıl olup müddet sonunda taraflar arasında yeni bir akit yapılmazsa kiracı mecuru tahliye edecek, kiracı bu esnada iş yerini eski hale getirecektir." düzenlemeleri mevcuttur.

2. Davacı kiracının kira bedellerini ödememesi nedeniyle davalı kiraya verenler tarafından aleyhine 15.08.2014 tarihinde açılan davada, temerrüte düşmesi nedeniyle 10.12.2014 tarihinde tahliye kararı verildiği, kararın Yargıtay denetiminden geçerek 16.03.2015 tarihinde onanmasına karar verildiği, bundan sonra davacı kiracının kiralanandan 26.06.2015 tarihinde kararın infazı suretiyle tahliye edildiği, buna göre kira sözleşmesi davacı kiracı tarafından usulüne uygun feshedilmemiş, aksine Mahkemece verilen tahliye kararına davacı kiracı kendi kusuru ile sebep vermiştir. Bu halde; davacı kiracı tarafından, sözleşmenin feshine bağlı olan, müspet zarar kapsamında bulunan kâr kaybının talep edilebilmesi olanaklı değildir.

3. Kira sözleşmesi kapsamında kiracıya tanınan kullanma hakkı, kiracıya kiralanan şey üzerinde keyfi olarak tadilat ve onarım yapma hakkı vermez. Zira, kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 256 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca, kiracı kiralananı özenle kullanmak ve aynı Kanun’un 266 ncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca ne halde teslim almışsa, kira süresi bitiminde o halde geri vermekle yükümlüdür.

Kiracının, kiralananı özensiz kullanması ve zarar vermesi ne derece sözleşmeye aykırı bir davranış ise, esasında kiraya verenin bilgisi ve izni dışında kiralananda tadilat ve onarım yapması da aynı derecede sözleşmeye aykırı bir davranıştır.

Somut olayda, delil tespitine esas teşkil eden faturaların 2012 yılına ilişkin olduğu, taraflar arasındaki son sözleşmede hem kiraya verenin izni olmadan tadilat yapılamayacağı hem de tahliye halinde iş yerinin eski haline getirileceğinin kararlaştırılması karşısında, eski hale getirilmesi gereken imalatların kiraya veren yönünden faydalı ve zorunlu masraf olarak kabul edilemeyeceği, bundan ayrı davalılar tarafından davacı aleyhine açılan ve Dairemizin 23.05.2022 tarihli ve 2022/3762 E.,

2022/4901 K. sayılı ilamıyla onanan itirazın iptali davasında verilen karar ile kiracı tarafından yapılan imalatların davalı kiraya verenler tarafından benimsenmediği hususunun da kesinleştiği anlaşılmakla; davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davacı vekilinin birleşen davaya yönelik temyiz dilekçesinin miktardan REDDİNE,

2. Asıl davaya yönelik Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,