Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/2766 K.2024/842

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, bozmaya uyan Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Mahkeme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalının davaya konu taşınmazda 2006 yılından bu yana kiracı olduğunu, davacının son dönemde taşınmazdaki 1/3 payına düşen kira bedelinin yıllık brüt 143.750,00 Euro olduğunu, kira bedelinin emsallere göre düşük kaldığını belirterek, 2015 yılı için davacının payına düşen kira bedelinin brüt 300.000,00 Euro olarak tespiti ve sözleşmeye müdahale edilerek turistik tesis olan taşınmazın turizm sezonunun 1 Nisanda başlayıp 30 Ekimde bitmesi nedeniyle sezon ortasına denk gelen 1 Temmuz 2015 tarihinin ödeme tarihi olarak belirlenmesine karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davacının, davalı şirketin ortağı olduğunu, şirket borçlarına katılmamak için bu davayı açtığını, talep edilen kira bedelinin fahiş olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemece verilen 15.07.2015 tarihli ve 2015/362 E., 2015/864 K. sayılı kararla; davacının davasının kabulü ile yıllık net kira bedelinin 666.912,00 Euro olarak tespitine, kira bedelinin ödeme tarihi olarak 1 Ağustos tarihinin belirlenmesine, karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Mahkeme kararına karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 16.11.2016 tarihli ve 2015/10787 E., 2016/6759 K. sayılı ilamıyla; öncelikle davalı tarafça ibraz edilen 01.01.2013 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli sözleşme hakkında davacının beyanının alınması, sözleşmenin yapıldığı tarih itibariyle kira bedelinin rayici yansıtıp yansıtmadığının araştırılması, usulüne uygun toplanacak emsallerle birlikte mahallinde yapılacak keşifle belirlenerek, rayice uygun olması durumunda endeks uygulanarak aksi halde hak ve nesafete göre kira bedelinin belirlenmesi gerekirken eksik inceleme ile karar verilmesinin doğru olmadığından bahisle, karar bozulmuştur.

3. Bozma ilamına karşı davalı vekili tarafından karar düzeltme isteminde bulunulması üzerine, Dairece verilen 11.10.2017 tarihli ve 2017/13443 E., 2017/13793 K. sayılı ilamla; kira bedelinin tespiti davalarında hükmün onanmasına veya bozulmasına ilişkin Yargıtayca verilen kararlara karşı karar düzeltme talebinde bulunulamaz ise de; davalının karar düzeltme istemi maddi hatanın giderilmesine yönelik olduğu gözetilerek, davacının kira bedelinin ödeme tarihinin 01 Temmuz 2015 tarihi olarak belirlenmesini istediği, Mahkemece 1 Ağustos tarihinin ödeme tarihi olarak belirlenmesine karar verildiği,

bu husus davalı tarafından temyiz edilmişse de maddi hataya dayalı olarak Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince inceleme dışında bırakıldığı anlaşıldığından temyiz incelenmesi yapılarak Mahkemece kira parasının belirlenmesi ile yetinilmesi gerekirken, ayrıca sözleşme şartlarına da müdahale edilerek ödeme tarihinin belirlenmesi ve değiştirilmesine karar verilmesinin de hatalı olduğu yönündeki ilave gerekçe ile karar bozulmuştur.

B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla.

27.07.2018 tarihinde keşif yapılarak alınan 03.12.2018 tarihli bilirkişi raporunda, dava konusu taşınmazın kira bedelinin brüt 116.666,66 Euro, taraflar arasındaki sözleşme bedeline Tüketici Fiyat Endeksi uygulanmak suretiyle belirlenmesi halinde net 124.395,50 Euro olduğu, 155.494,37 euro brüt kira bedeli tespit edildiği, davacı tarafın davaya konu taşınmazın 1/3 payına sahip olduğu, 2006 yılından 2014 yılı sonuna kadar kendisine 1/3 pay kira bedeli olarak brüt 143.750,00 Euro ( net 115.000,00 Euro) ödendiği,

dosya arasına alınan kira sözleşmesine göre de davacıya ödenen 1/3 payının 01.01.2013 - 31.12.2014 tarihli iki yıllık kira bedelinin 230.000,00 Euro olduğu, davacı beyanında 2006 -2014 yılları arasında kendi 1/3 payına net 115.000,00 Euro ödendiğini, dosya arasında bulunan kira sözleşmesinden de bu hususun teyit edildiği ve davalının buna itiraz etmediği,

dosya üzerinde inceleme yapan Turizmci, Gayrimenkul Değerleme Uzman ve Nitelikli Hesap bilirkişilerinin yaptığı inceleme sonucu hazırlanan 15.12.2022 tarihli bilirkişi raporunda emsal tesislerin kira bedelleri, rayiç bedeller, sanayi odasından gelen cevap yazısı, otelin oda sayısı doluluk oranı, tur şirketleriyle yapılan sözleşmeler kar kira oranlaması doğrultusunda davaya konu taşınmazın 2015 yılında 445.505,52 Euro net kira geliri olduğu, davacının 1/3 payına 148.501,84 Euro düşeceğinin hesaplandığı,

taşınmazın konumu, yüzölçümü, oda sayısı, hitap etmiş olduğu yüksek gelirli turist portföyü ve emsallerine göre yapılan araştırma ve hesaplamada bilirkişi raporunda tespit edilen yeni 2015 yılı dönemi kira bedelinin hakkaniyete uygun olacağı, ödeme gününe müdahale edilerek değiştirmenin yasal olarak mümkün bulunmadığı gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile davaya konu tatil köyünün 01.01.2015 ile 31.12.2015 tarihleri arası bir yıllık kira bedelinin net 445.505,52 Euro (davacının 1/3 payı net 148.501,84 Euro) olduğunun tespitine, diğer taleplerin reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuran

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; Mahkemece uyulanları bozma ilamında 2013 tarihli sözleşme tarihinde belirlenen kiranın rayice uygun olup olmadığı uygun ise endeks uygulanması gerektiği belirtilmesine rağmen hak ve nesafete göre hüküm kurulduğunu, kararın usul ve kanuna aykırı bulunduğunu ileri sürerek, bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 09.05.1960 tarihli ve 21/9 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı.

3. Değerlendirme 1. Yukarıda yer verilen içtihadı birleştirme kararında da açıklandığı üzere, bir Mahkemenin Yargıtay Dairesince verilen bozma kararına uyması sonunda, kendisi için o kararda gösterilen şekilde inceleme ve araştırma yaparak, yine o kararda belirtilen hukuki esaslar gereğince hüküm verme yükümlülüğü doğar. Usuli kazanılmış hak olarak tanımlanan bu olgu mahkemeye, hükmüne uyduğu Yargıtay bozma kararında belirtilen çerçevede işlem yapma ve hüküm kurma zorunluluğu getirmektedir.

2. Somut olayda. Mahkemece, bozma ilamına uyulmasına rağmen bozmanın gerekleri yerine getirilmemiştir. Uyulan Yargıtay bozma ilamında açıkça; öncelikle davalı tarafça ibraz edilen 01.01.2013 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli sözleşme hakkında davacının beyanının alınması, sözleşmenin yapıldığı tarih itibariyle kira bedelinin rayici yansıtıp yansıtmadığının araştırılması, usulüne uygun toplanacak emsallerle birlikte mahallinde yapılacak keşifle belirlenerek,

rayice uygun olması durumunda endeks uygulanarak aksi halde hak ve nesafete göre kira bedelinin belirlenmesi gerektiği belirtilmiş ancak Mahkemece 01.01.2013 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli sözleşmenin yapıldığı tarih itibariyle kira bedelinin rayici yansıtıp yansıtmadığı hususunda değerlendirme de yapılmamıştır. Bundan ayrı hükme esas olunan bilirkişi raporunda, dosya üzerinden hazırlandığı gibi hüküm kurmaya da elverişli değildir.

3. Hal böyle olunca, Mahkemece; uyulan bozma ilamı doğrultusunda işlem yapılarak, davalı tarafça ibraz edilen 01.01.2013 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli sözleşmenin sözleşmenin yapıldığı tarih itibariyle kira bedelinin rayici yansıtıp yansıtmadığının araştırılması, usulüne uygun toplanacak emsallerle birlikte mahallinde keşif yapılarak değerlendirme yapılması ve rayice uygun olduğunun belirlenmesi durumunda endeks uygulanarak aksi halde hak ve nesafete göre kira bedelinin belirlenmesi gerekirken, bozma ilamı gerekçeleri yerine getirilmeden yazılı şekilde karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle,

Temyiz olunan Mahkeme kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3 üncü maddesi atfıyla 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 428 inci maddesi uyarınca davalı yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

1086 sayılı Kanun’un 440 ıncı maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,