Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/2843 K.2024/829

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece bozmaya uyularak davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Mahkeme kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili; davalılardan ...nun maliki bulundukları taşınmaz ile ilgili olarak dava dışı yükleniciler ile Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesini imzaladıklarını, bu sözleşme gereği taşınmazın bir kısım payının yüklenicilere devredildiğini, yüklenicilerin de aldıkları payı davalı ...’e intikal ettirdiklerini, bu intikal sonrasında davalı ...’in maddi imkansızlık nedeniyle inşaattan el çektiğini, el çekmeden önce bu taşınmaz üzerinde yapılan inşaatta toplam 8 daireden 3 tanesinin davalı ... tarafından ayrı ayrı satışı yapılarak her bir davacıya 10/128 pay olarak intikalinin sağlandığını,

davalılar ... tarafından açılan tapu iptal ve tescil davasında davacılar ile davalı ... uhdesindeki tapuların iptal edildiğini, bu tapuların iptal edilmiş olması nedeniyle ödedikleri bedeli geri almaları gerektiğini, inşaatın yapımında hiçbir katkı ve ödemeleri bulunmamayan davalılar ...nun sebepsiz zenginleştiklerini ileri sürerek; dairelerin rayiç değerinin tespiti ile davacıların her birinin birer daire mukabilinde ödemek zorunda kaldığı bedelden şimdilik 10.000,00 TL'nin işleyecek ticari faiziyle birlikte davalılardan müteselsilen tahsilini talep etmişler, 20.01.2010 tarihli ıslah dilekçesiyle taleplerini 100.000,00 TL 'ye artırmışlardır.

II. CEVAP

Davalılar ......, ve ... vekili; davacıların, imar mevzuatına aykırı olarak yapılmaları nedeniyle kaçak yapı konumunda olan daireler için ödedikleri satış bedelini diğer davalı ...'dan talep edebileceklerini savunarak, davanın reddini istemişlerdir.

Davalı ...; diğer davalılarla herhangi bir ilişkisinin olmadığını, binanın müteahhidinden iki daire satın aldığını, ayrıca müteahhide nalburdan malzeme alması için kefil olduğunu, bu kefalet karşılığında parasını ödeyip aldığı iki daire dışında müteahhidin dört daireyi de bedelsiz olarak kendisine devrettiğini, bu dört daireden üçünü davacılara sattığını, aldığı paraları da müteahhide verdiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Bakırköy 3. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 30.12.2014 tarihli ve 2013/140 E., 2014/628 K. sayılı kararıyla; davalılardan ... ve ... hakkında açılan davanın reddine, davalı ... hakkında açılan davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Birinci Bozma Kararı

1. Mahkeme kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesince verilen 24.04.2018 tarihli ve 2015/36643 E., 2018/5007 K. sayılı kararla; taraflar arasındaki uyuşmazlığın 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun kapsamında kaldığı, buna göre davaya bakma görevinin tüketici mahkemesine ait olduğu gerekçesiyle karar bozulmuştur.

B. İkinci Bozma Kararı

1. Bozmaya uyan İlk Derece Mahkemesince yapılan yargılamada; dava konusu dairelerin kaçak inşa edildiği, belediyeden verilen yazı cevabında da bu taşınmazların imar mevzuatına uygun hale getirilmesinin mümkün olmadığının bildirildiği, davacıların sebepsiz zenginleşme hükümleri doğrultusunda yalnızca gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi kapsamında ödemiş oldukları bedellerin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca güncel değerlerini davalı yüklenici...’ten talep edebilecekleri gerekçeleriyle; davalılardan ...hakkında açılan davanın reddine, ......,hakkında açılan davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

2. Mahkeme kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

3. Dairenin 17.01.2022 tarihli ve 2021/603 E., 2022/3 K. sayılı kararıyla "Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshedilmesi ve sahibi bulundukları tapularının iptal edilmesi nedeniyle, davacıların satın aldıkları dairelerin dava tarihi itibariyle belirlenen rayiç değerlerini davalı ...’ten talep edebilecekleri gözetilerek davanın esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmiş olması," gerekçesiyle İlk Derece Mahkemesi'nin kararı bozulmuştur.

C. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla, bozma ilamı doğrultusunda yapılan yargılamada; "Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshedilmesi ve sahibi bulundukları tapularının iptal edilmesi nedeniyle, davacıların satın aldıkları dairelerin dava tarihi itibariyle belirlenen rayiç değerlerini davalı ...’ten talep edebilecekleri" belirtilerek davalılar ... ve ... hakkında açılan davanın reddine, davalı ... hakkında açılan davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuran

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili; ... ve ... yönünde verilen red kararının yetersiz bir inceleme neticesinde verildiğini, zeminde 8 daireden ibaret bir yapının mevcut bulunduğunu, bu yapının inşa tarihinden beri davalılar tarafında kullanılıp kira geliri elde edildiğini, belediyeye yazılan müzekkere de taşınmazın imara uygunluğu sorulsa da bunun yetersiz olduğunu, bu yönde bir tespitin yapılması için keşif icra edilmesi gerektiğini ileri sürerek kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, Davalı ... tarafından davacılara satılan daireler için ödenen satış bedellerinin davalılardan tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1.Tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören her türlü sözleşmenin resmî şekilde yapılması zorunludur. Bu bir geçerlilik koşuludur [4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 706; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (6098 sayılı Kanun) BK m. 213; TBK m. 237; Noterlik Kanunu m. 60/3; Tapu Kanunu m. 26]. Resmî biçimde yapılmayan taşınmaz satış sözleşmeleri hukuken geçersiz olup geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz; taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kuralları gereğince geri isteyebilirler.

2. Bununla birlikte; yüklenici ile arsa sahibi arasında imzalanan geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından resmi olmayan ancak yazılı bir sözleşmeyle üçüncü bir kişiye satılması, Yargıtay’ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, 6098 sayılı Kanun'un 183 ve devamı maddelerinde düzenlenen "alacağın temliki" hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifadeyle, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, "alacağın temliki" hükmünde olan böyle bir sözleşme geçerlidir.

3. Nitekim, 6098 sayılı Kanun'un 184 üncü maddesinin birinci fıkrası; "Alacağın devrinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır." hükmünü ihtiva etmektedir.

4. Geçersiz sözleşme nedeniyle verilenlerin geri istenmesi hâli 6098 sayılı Kanun'un sebepsiz zenginleşmeden doğan borç ilişkilerini düzenleyen 77 ve devamı maddeleri çerçevesinde çözümlenir. Kanun’un 77 nci maddesine göre haklı bir sebep olmaksızın, bir başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür.

Bu yükümlülük, özellikle zenginleşmenin geçerli olmayan veya gerçekleşmemiş ya da sona ermiş bir sebebe dayanması durumunda doğar. Anılan madde hükmünden de anlaşılacağı üzere, sebepsiz zenginleşmeden söz edilebilmesi için bir taraf zenginleşirken diğerinin fakirleşmesi, zenginleşme ile fakirleşme arasında uygun nedensellik (illiyet) bağının bulunması ve zenginleşmenin hukuken geçerli bir nedene dayalı olmaması gerekmektedir.

Sebepsiz zenginleşme hâlinde zenginleşen ve fakirleşen arasında kanun gereği bir borç ilişkisi doğar ve bu borcun konusu malvarlığında meydana gelen fazlalığın geri verilmesidir.

5. 09.05.1960 tarihli ve 21/9 sayılı ve 04.12.1959 tarihli ve 13/5 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları.

3. Değerlendirme Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hakim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere, kararın bozmaya uygun olmasına göre, özellikle 15.05.2013 tarihli bilirkişi raporuna göre davalılar ... ve ... hakkında açılan davanın reddine, davalı ... hakkında açılan davanın kısmen kabulün karar verilmesinde isabetsizlik bulunmadığı anlaşılmakla, davacılar vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Davacılar vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanununa uygun olan kararın ONANMASINA,

Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,

6100 sayılı Kanun'un Geçici 3 üncü maddesi atfıyla 1086 sayılı Kanun'un 440 ıncı maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,