Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/3181 K.2024/1209

Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince davacının başvurusunun esastan reddine, davalının başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü;

I. DAVA

Davacı vekili; taraflar arasında imzalanan 25.04.2012 tarihli Beşiktaş 25. Noterliğinin 13228 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyeti müvekkiline ait olan Lagün projesi kapsamında yer alan 3 nolu bağımsız bölümün taksitli olarak KDV dahil 803.056,00 TL bedelle davalıya satıldığını, müvekkili şirketin konutu tamamlayarak teslim edimini yerine getirdiğini ancak davalının sözlemedeki ödeme yükümlülüğünü yerine getirmediğini, davalıya ödemelerini yapması için 03.04.2013 tarihli ihtarnamenin gönderildiğini, fakat davalı tarafça ya ödemelerin yapılmadığını ya da gecikmeli ve eksik olarak yapıldığını,

bilahare hakkında icra takibi başlatıldığını belirterek, satış vaadi sözleşmesinin feshini, gayrimenkule yapılan müdahalenin men'ini ve bağımsız bölümün tahliyesini, bağımsız bölümlerin davalıya fiili teslim tarihi olan 17.09.2012 tarihinden dava tarihine kadar işlemiş ve dava tarihinden fiilen tahliyesine kadar satış vaadi sözleşmesinin 6 ncı maddesi gereği satış bedelinin %1'i üzerinden hesaplanacak ecrimisil bedelinden şimdilik 5.000,00 TL'lik kısmının yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini, satış bedelinin %10'u oranında tazminatın ödenmesini, müvekkili şirketin zararının %50 fazlası ile karşılanmasını,

yıpranmış dekorasyon unsurları ile iç boyaların tamamının yenilenmesi için yapılacak masrafların tahsilini istemiş, 01.02.2022 tarihli bedel artırım dilekçesi ile ecrimisil alacağını fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile 159.942,78 TL'ye çıkarmıştır.

II. CEVAP

Davalı vekili; taraflar arasında imzalanan sözleşmede feshin ihbar edilmekle hüküm doğuracağı düzenlendiğinden dava yoluyla fesih kararı alınmasının uygun olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; bağımsız bölümün natamam olarak davalıya teslim edildiğinin her iki tarafın da kabulünde olduğu ve keşif zaptına bu hususun yazıldığı, yine bu hususa yönelik sözleşmede de hüküm bulunduğu, davalının toplam 172.709,25 TL ödeme yaptığının anlaşıldığı, davalı tarafça 30.08.2012, 30.12.2012 ve 30.01.2013 tarihli taksitlerin ödenmemesi üzerine davacının keşide ettiği Kadıköy 37. Noterliğinin 03.04.2013 tarih ve 08466 yevmiye nolu ihtarname ile;

borcun ödenmesi gerektiği aksi halde ikinci ihtara lüzum olmaksızın talep ve tahsili için gerekli yasal işlemlere başlanmak durumunda kalınacağı ve bakiye borcun da muaccel hale geleceğinin ihtar edildiği, ihtarnamenin 08.04.2013 tarihinde davalıya tebliğ edildiği, davalının ihtara rağmen ödeme yapmaması üzerine temerrüde düştüğü, hükmedilecek ecrimisilin temerrüt tarihi ile dava tarihi arasındaki döneme yönelik olabileceği, bu dönem yönünden bilirkişi tarafından hesaplanan tutarın 143.433,80 TL olduğu, davalının mahsup talebi olmamışsa da taraflar arasındaki sözleşmenin tam iki tarafa borç yükleyen sözleşme niteliğinde olduğu,

sözleşmenin feshi halinde de re'sen hükmün karşılıklı ifa şeklinde kurulması gerektiği, bu çerçevede davalının ödediği bedelden hesaplanan tutarın mahsubu ile fazladan ödenen bedelin davalıya iadesinin gerektiği, bağımsız bölümün natamam olarak davalıya teslim edildiği, davalı yanca tamamlanarak ikamet edildiği, bu çerçevede bağımsız bölümün satış öncesi sıfır, kullanılmamış haline getirilmesi için yapılacak masraflara ait bedelin talep edilemeyeceği, yine talep edilen zararların ispatlanamadığı,

davacı yanca sözleşmenin 6/b maddesine dayalı olarak talep edilen sözleşme bedelinin %10'una karşılık gelen tutarda tazminat talebinin haksız şart niteliğinde olduğu belirtilerek, davanın kısmen kabul kısmen reddine, taraflar arasında imzalanmış olan 25.04.2012 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin feshine, davalının İstanbul İli, Sancaktepe İlçesi, Samandıra Mahallesi, G22A05B1A-1B 8243 Ada, 6 Parsel, EA14 Blok, 1. kat+çatı katı 3 nolu bağımsız bölüme müdahalesinin meni ile bu bağımsız bölümden tahliyesine,

davalının yapmış olduğu ödemeden ihtarnamenin tebliği ile dava tarihi arasındaki döneme yönelik bilirkişi tarafından hesap edilen kira değeri olan 143.433,80 TL'nin mahsubu ile bakiye 29.275,45 TL'nin davacı yanca davalıya iadesine, tazminat ve zarara yönelik istemlerin ayrı ayrı reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, taraf vekilleri süresi içinde istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacı vekili; davalının ödediği bedelin iadesine ilişkin bir talebinin bulunmadığını, karşı dava ya da başka bir dava ile bunun mümkün olabileceğini, dava değeri üzerinden vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken maktu vekalet ücretine hükmedilmesinin doğru olmadığını belirterek, kararı istinaf etmiştir.

2. Davalı vekili; kısmi dava açıldığını ancak davacının belirsiz alacak davası açmış gibi bedel artırım dilekçesi verdiğini ve davasını ıslah ettiğine dair hiçbir beyanda bulunmadığını, bu nedenle Mahkemenin, taleple bağlılık kuralı nedeniyle en fazla 5.000,00 TL ecrimisile hükmedebileceğini, gerekçeli kararda davacının talebini nasıl değiştirdiğine değinilmediğini, ihtarname bir borç bildirimi ve borcun ödenmesi ihtarı olduğundan sözleşmenin hala ayakta olduğunu, ecrimisilin talep edilemeyeceğini, ecrimisil talebi kabul edilecekse ancak dava tarihinden itibaren hükmedilebileceğini,

reddedilen kalemler için tek bir maktu vekalet ücretine hükmedilmesinin hukuka aykırı olduğunu, davacının müdahalenin men-i talep etme hakkının bulunmadığını, davanın reddine karar verilmesi gerektiğini savunarak, kararı istinaf etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla.

4077 sayılı Kanun'un 10 uncu maddesinin B bendi uyarınca; konut finansman kuruluşu, geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ifasını talep etme hakkını saklı tutmuşsa, bu hakkın ancak tüketicinin birbirini izleyen en az iki ödemede temerrüde düşmesi halinde kullanılabileceğinin belirtildiği, konut finansmanı kuruluşunun bu hakkını kullanabilmesi için en az bir ay süre vererek muacceliyet uyarısında bulunmasının gerektiği, somut olay ilgili yasal düzenleme ışığında incelendiğinde, davacı tarafından davalının usulünce temerrüde düşürülmediği,

zira ihtarda davalıya bir hafta süre tanındığının anlaşıldığı gerekçesiyle, davacının istinaf başvurusunun eastan reddine, davalının istinaf başvurusunun kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; müvekkili şirketin davalıya bir ihtar keşide etmesi gerekmediği halde ihtar keşide ettiğini, bu ihtarın müvekkili şirketin bakiye borcu muaccel kılarak tahsilatı seçmeye ilişkin bir seçimlik hak ihtimali sebebi ile keşide edildiğini, vadesi geçen borçlar ödenmediği için icra takibine geçildiğini ancak borcun ödenmemesi üzerine sözleşmenin feshi talepli işbu davanın açıldığını, Bölge Adliye Mahkemesinin müvekkili şirketin fesih hakkını seçtiğini gözetmeden sanki müvekkili şirket bakiye borcu muaccel kılarak tahsil hakkını seçmiş gibi bakiye borcun muaccel kılınmasına ilişki süreleri hatalı olarak gözettiğini,

taraflar arasındaki sözleşmenin konut finansman sözleşmesi değil, bir satış vaadi sözleşmesi olduğunu, borcun ifa edileceği gün taraflarca belirlendiğinden belirlenen günün geçmesi ile davalı borçlunun zaten temerrüde düştüğünü belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava; resmi şekilde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin alıcının satış bedelini ödemede temerrüdü nedeniyle feshi, müdahalenin men-i, taşınmazın tahliyesi ve ecrimisile dayalı tazminat ile cezai şart istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun "Ceza koşulu" başlıklı 179, 180 ve 182 nci maddeleri,

2. Dairemizin 30.12.2021 tarihli ve 2021/7221 E., 2021/13949 K. sayılı ve 15.04.2021 tarihli ve 2020/7569 E., 2021/4192 K. sayılı ilamları.

3. Değerlendirme

1. Taraflar arasında imzalanmış 25.04.2012 tarihli, Beşiktaş 25. Noterliğinin 13228 yevmiye numaralı düzenleme şeklinde satış vaadi sözleşmesinin 6 ncı maddesinin a bendinde; alıcının bu sözleşmeden doğmuş ve doğacak yükümlülüklerinden art arda ikisini veya satış bedelinin %10'undan fazla herhangi bir ya da birkaç borcunu vadesinde ödememesi halinde satıcının tüm borcu muaccel kılacağını alıcıya bildireceği ve bir hafta içerisinde ödenmeyen borcun ödenmesini ihbar edeceği, bu süre içerisinde borcun ödenmemesi halinde bakiye borcun muaccel hale geleceği, satıcının bu halde sözleşmeyi fesih ile konut tahsisinden vazgeçmek veya muaccel hale gelen borcu defaten istemekte muhtar olduğu düzenlenmiştir.

Anılan sözleşme hükümlerine göre, davacının satış bedelinin ödenmemesi sebebiyle sözleşmeyi feshedebilmesi için öncelikle davalıya ihtar göndererek bir haftalık ödeme süresi tanıması zorunludur. Dosya kapsamından davacının Beyoğlu 37. Noterliğince düzenlenen 03.04.2013 tarihli ve 08466 yevmiye nolu ihtarname ile borcun ödenmesi için davalıya bir haftalık süre tanıyarak sözleşmeyi feshettiği anlaşılmaktadır. Bu durumda davacının, davalıyı sözleşmeye uygun olarak temerrüde düşürdüğünün kabulü mümkün olup, davacının konutun tahliyesini talep etmesi yerindedir.

2. Davaya konu satış vaadi sözleşmesinin 6 ncı maddesinin b bendinde; sözleşmenin Sinpaş tarafından haklı feshi halinde, davalı satış bedelinin %10'una karşılık gelen tutarda tazminat ödemeyi ve sözleşmenin feshi nedeniyle Sinpaş'ın uğradığı zararı %50 fazlası ile tazminat olarak ödemeyi taahhüt etmiştir. Şirket zararının %50 fazlasıyla karşılanması talebi bakımından; davacı şirketin şirket zararını ispata yarayan belge sunamadığı anlaşıldığından bu talebin reddine karar vermek gerekir.

Davacının sözleşmede düzenlenen satış bedelinin %10'u oranında tazminat talebinin ise yerinde olduğu ancak davalıdan tahsil edilmesi gereken cezai şart miktarı belirlenirken 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 182 nci maddesinin değerlendirilmesi zorunludur.

Hâkim, cezanın aşırı olup olmadığını, hakkaniyet ölçülerini aşıp aşmadığını araştırırken, özellikle, alacaklının asıl borcun ifa edilmesi halinde elde edeceği yarar ile cezai şartın ödenmesinin sağlayacağı yarar arasındaki makul (adil) ölçü, sözleşmeye aykırı davranılması yüzünden alacaklının uğradığı zarar, borçlunun borcunu yerine getirmemek suretiyle sağladığı yarar, borçlunun kusur derecesi ve borca aykırı davranışının ağırlığı, alacaklının ortak kusurunu ve tarafların (özellikle borçlunun) ekonomik durumu ile sözleşmenin süresini dikkate alır.

Bu unsurlar dikkate alındığında, alacaklının uğradığı zarar ile kararlaştırılan ceza arasında hakkaniyet ölçüleri ile bağdaşmayan açık bir nispetsizlik varsa ceza indirilir. Hakimin, bu kuralı uygularken kullanacağı takdir hakkının, Yargıtay denetimine elverişli esaslara dayanması da zorunludur.

Yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda cezai şart hesaplandıktan sonra, cezai şartın fahiş olup olmadığı, indirim gerekip gerekmediği, fahiş ise ne oranda indirim yapılması gerektiği saptanıp, sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekir.

3. Mahkemece, davacı lehine hükmedilecek ecrimisile ilişkin olarak; davalının dava konusu taşınmaz üzerindeki zilyetliği ancak fesih ihtarnamesinin tebliğinden itibaren haksız bir zilyetliğe dönüşmüş olacağından, davalıya gönderilen fesih ihtarnamesinin tebliğ edildiği tarihten dava tarihine kadar geçen süre için ecrimisil bedelinin hesaplanarak hasıl olacak sonucu göre bir karar verilmesi gerekir.

4. O halde, Bölge Adliye Mahkemesince, açıklanan bu hususlar gözetilerek bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup, davacının temyiz itirazlarının kabulü ile Bölge Adliye Mahkemesinin kararının bozulmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

20.03.2024 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi.

179,90 TL PHİ

MA - SK - NT - FE

KARŞIOY

1. Dava, satıcı tarafından tüketiciye karşı açılan, konut satış vaadi sözleşmesinin feshi konuta yapılan müdahalenin men’i ve tahliyesi, konutta oturulan dönem içi ecrimisil bedelinin tahsili, konuta verilen zararın tahsili ve sözleşmenin feshi nedeniyle uğranılan zararın ve cezai şart bedelinin tahsili istemlerine ilişkindir.

2. Yargılama sonucunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulü ile zarar ve cezai şart istemleri yönünden davanın reddine, diğer fesih, men’i müdahele, tahliye ve ecrimisil istemleri yönünden davanın kabulüne karar verilmiştir.

3. Bölge Adliye Mahkemesi tarafından ise olaya uygulanacak mülga 4077 sayılı TKHK’nın “Konut Finansman Sözleşmeleri” başlıklı 10/B maddesi uyarınca, finansman sağlayan kuruluşun sözleşmeyi feshedebilmesi için tüketicinin birbirini izleyen iki taksit ödemesini aksatması ve temerrüde düşmesi halinde mümkün olabileceğini, keza temerrüdün gerçekleşmesi için de en az bir ay süre verilerek ihtar çekilmesi gerektiği halde davacı tarafın davalıya sadece 1 hafta süre tanıyarak sözleşmeyi feshetmesinin usul ve yasaya aykırı olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

4. Gerçekten de mülga 4077 sayılı TKHK’nın “Konut Finansman Sözleşmeleri” başlıklı 10/B maddesinin 5 ve 6. Fıkrasındaki;

“Konut finansmanı kuruluşu, geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ifasını talep etme hakkını saklı tutmuşsa, bu hak ancak tüketicinin birbirini izleyen en az iki ödemede temerrüde düşmesi halinde kullanılabilir. Konut finansmanı kuruluşunun bu hakkını kullanabilmesi için en az bir ay süre vererek muacceliyet uyarısında bulunması gerekir.

Finansal kiralama işlemlerinde, tüketicinin muacceliyet uyarısında verilen sürenin sona ermesini takiben, konut finansmanı kuruluşu kalan borcun tamamını ifa etme hakkını kullanmak üzere finansal kiralama sözleşmesini feshettiği takdirde, konutu derhal satışa çıkarmakla yükümlüdür.”

Şeklindeki düzenlemeden de anlaşılacağı üzere finansal kiralama yoluyla yapılan tüketici konut satış sözleşmelerinin feshinin emredici kurallarla bir takım şekil ve süre şartlarına tabi kılındığı, bunun aksine yapılan sözleşmeler geçerli olmadığı anlaşılmaktadır.

5. Bu husus mer’i 6502 S. TKHK’nın 19. Maddesinde ise ;

“(1) Taksitle satış sözleşmelerinde tüketicinin taksitleri ödemede temerrüde düşmesi durumunda, satıcı veya sağlayıcı, kalan borcun tümünün ifasını talep etme hakkını saklı tutmuşsa, bu hak ancak satıcı veya sağlayıcının bütün edimlerini ifa etmiş olması, tüketicinin de sözleşmede yer alan bedelin en az onda birini oluşturan ve birbirini izleyen en az iki taksidi veya (...) en az dörtte birini oluşturan bir taksidi ödemede temerrüde düşmesi halinde kullanılabilir. Satıcı veya sağlayıcının bu hakkı kullanabilmesi için tüketiciye en az otuz gün süre vererek muacceliyet uyarısında bulunması zorunludur.”

Şeklinde düzenlenerek, taksitli konut satış sözleşmelerinde temerrüt için en az iki taksitin ödenmemesi ve 30 günlük süre verilmesi şartı yeni yasada da korunmuştur.

6. Somut olayda, davacının hem taşınmazı satan/satmayı vaad eden, hem de banka ve diğer finans kuruluşları yerine geçmek üzere bu satışa finansman sağlayarak taşınmazın satımını kolaylaştıran bir finansman kuruluşu niteliğinde olduğu anlaşılmaktadır.

7. Sözleşmenin fesih sebebi, sağlanan bu kredinin süresinde ödenmemiş olmasıdır.

Her ne kadar davalı kendisine sağlanan finansman kredisini süresinde ödememiş ise de, davacının davalıyı temerrüde düşürmek için takip eden iki taksidin üst üste ödenmemiş olması şartı bulunduğu halde, dava dilekçesine ve ihtarnameye yansıyan bilgilerden üst üste iki defa takip eden ödemelerin yapılmadığına ilişkin bir bilgi ve delil bulunmadığı gibi, TKHK’nın 10/B-5 maddesindeki “BİR AY” lık süre şartına da uyulmadığı, emredici nitelikte olan TKHK düzenlemelerinde tüketici aleyhine dahi ağır koşulların getirilmesinin mümkün olmadığı, bu nedenle sözleşmedeki “Bir Hafta” süre şartının olayda uygulanma yerini bulunmadığı,

bu itibarla usulüne uygun şekilde temerrüde düşürülmeyen davalıya karşı sözleşmenin feshi ve bunun türevi olan tahliye, ecrimisil ve cezai şart taleplerinin yersiz olduğu, Bölge Adliye Mahkemesi’nin davanın reddine dair kararının isabetli olduğu, TKHK hükümleri dururken TBK’nın genel hükümlerine göre değerlendirme yapılmasının isabetli olmadığı düşüncesinde olduğumdan, davanın reddi kararını bozan Daire çoğunluğu üyelerinin görüşlerine katılmıyorum.