Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/3276 K.2024/1563

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir. Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekilinin 01.09.2013 tarihli kira sözleşmesi ile davalılara ait karkas binayı yurt olarak imal edip kullanmak üzere kiraladığını, binayı komple imal ederek öğrenci yurdu haline getirildiğini, bunun için çok büyük oranda harcama yaptığını, bu harcamalara rağmen davalıların kira süresi dolmadan

müvekkilini tahliye ettiğini, uzun yıllar faydalanacağı inancı ile yaptığı imalat ve emeğinin heba olduğunu ileri sürerek; davacının yaptığı faydalı masraflar ile bu masraflar nedeniyle kiralananda meydana gelen değer artışı karşılığında şimdilik 10.000,00 TL'nin ve taşınmazın imalatı dışında yaptığı işler için şimdilik 5.000,00 TL’nin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili; davacı kiracının, kiralanana yaptığı masrafların 01.09.2013-01.09.2016 tarihleri arasında kira bedeli alınmayarak ödenmiş olduğunu, kira bedellerini ödemeyen davacının müvekkillerine tahliye taahhüdü verdiğini, akabinde tahliye taahhüdüne dayanılarak icra takibi başlatıldığını, kiralananın 18.09.2017 tarihinde tahliye edildiğini, davacının alacağının bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira sözleşmesinde, kiracının, kiraya verenin rızasıyla ya da kiraya verenin rızası olmaksızın yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle kiralananda ortaya çıkan değer artışının karşılığını isteyemeyeceğinin düzenlendiği, kira sözleşmesinin tarafların özgür iradeleri ile belirlenmiş olup, sözleşmeye bağlılık ilkesi gereğince tarafları bağlayacağı, kira sözleşmesinin (8.1) maddesinde “Kiracının ücret yükümlülüğü, 31/08/2016 tarihine kadar eser meydana getirme edimi, 01/09/2016 tarihinden 31/12/2020 tarihine kadar ise ücret ödeme edimi şeklindedir.

Buna göre kiracı eser meydana getirme ediminde, natamam şekilde teslim aldığı taşınmazı vize ve tadilat projelerine uygun olarak tamamlayacak, her türlü inşaat vizesinin yenilenmesi, tadilat projelerinin yapılması, binanın projesindeki statiğine uygun olarak düzenlemeler yapılması, çevre düzenlenmesi, elektrik, su, kapı, pencere, sıhhi tesisat ve doğalgaz sistemlerinin kurulması ile tüm kamu ve belediyelere ait harcamalarının ve giderlerinin karşılanması, iskan, inşaat ve diğer ruhsatların alınması, bunlarla ilgili her türlü giderlerin karşılanması işlemlerini yapacaktır.

İşbu sözleşmede bulunmayıp, binanın kullanılması, iyileştirilmesi, değişen mevzuata uygun hale getirilmesi gibi binanın mimari, inşaat projeleriyle ve mevcut kullanımı ile ilgili tüm masraflar bu edime dahildir. Kiracı bu edimi karşıladığında, diğer sözleşme hükümleri saklı kalmak kaydıyla belirtilen tarihe kadar kira ücreti ödemeyecektir.

2016-2020 yılları arasındaki kira bedelleri de kiracının ifa edeceği edimlerinden dolayı düşük tutulmuştur ve kademe kademe artırılmıştır. ” düzenlemesinin bulunduğu, sözleşmenin başlangıç tarihinin 01.09.2013 olduğu, 31.08.2016 tarihine kadar eser meydana getirme edimi şeklinde anlaşma sağlanarak yapılan tüm masraflara binaen kira bedeli ödenmediği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili; davalı tarafça sözleşmenin haksız feshedildiği hususunda Mahkemece bir değerlendirme yapılmadığını, müvekkili tarafından dava konusu taşınmazın tamamlanarak iskan edilebilir hale getirildiğini, taşınmazı kira amacı doğrultusunda kullanmaya başlamışken davalılar tarafından kira ilişkisinin sona erdirildiğini, davalıların kira süresi içerisinde dava konusu taşınmazı kullanmasına müsaade etmediği için müvekkilinin mağdur edildiğini, Mahkemece müvekkili tarafından taşınmaza yapılan masraf ile mecurda meydana gelen değer artışı keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak tespit edilmeden, tanık beyanları dinlenmeden,

tam bir yargılama yapılmadan davanın reddedildiğini, yapım karşılığında müvekkilinden 3 yıl kira bedeli alınmayacağı ve 10 yıl da düşük bedel alınacağı kararlaştırıldığı halde müvekkilinin hile ile kandırılarak ve kira sözleşmesi feshedilerek mağdur edildiğini ileri sürerek; kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dayanak sözleşme gereğince kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların karşılığı olarak davacı kiracının kiralananı 3 yıl boyunca bedelsiz olarak kullandığı, böylelikle esasen bu masrafların kira bedeli karşılığı olarak kiralayan tarafından karşılanmış olduğunun kabul edilmesi gerektiği, yine kiralananda meydana gelen değer artışının istenmeyeceğinin sözleşmede hüküm altına alınmış olduğu, yasal düzenlemeler, sözleşme hükümleri ve Yargıtay uygulamaları nazara alındığında, Mahkemece davanın reddine karar verilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; istinaf sebeplerini tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, zorunlu ve faydalı masraflar ile kiralananda meydana gelen değer artışının tahsili istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299, 321, 530 uncu maddeleri

3. Değerlendirme Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa yukarıda yer verilen hukuk kurallarının doğru şekilde uygulandığı, taraflar arasında düzenlenen 01.09.2013 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde; davacı kiracının, kiralanana yaptığı masrafları talep edemeyeceğinin düzenlendiği, kaba inşaat halinde kiralandığı sözleşmede belirtilen kiralanana, kiracı tarafından yapılacak imalatlar karşılığında 01.09.2016 tarihine kadar kira bedeli ödenmeyeceğinin kararlaştırıldığı anlaşılmakla; davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR