Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/3322 K.2024/1276

Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacılar vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili; müvekkili şirket ile davalılar arasında 01.07.2016 tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini, kira sözleşmesinde kiralananın iş yeri-dükkan vasfında olduğunun kayıt altına alındığını, müvekkili şirketin başvuruda bulunmasına rağmen taşınmazın iş yeri vasfı taşımamasından dolayı ruhsat alamadığını, dolayısıyla ayıplı olması sebebiyle müvekkili şirketin kiralananı kullanamadığını ve ciddi zararlara uğradığını, kira sözleşmesindeki kefaletin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 583 ve 584 üncü maddelerine uygun olmadığından geçerli olmadığını,

kefillerin bu nedenle kira sözleşmesinden dolayı davalılara herhangi bir borçlarının olmadığını ileri sürerek; müvekkillerinin kira sözleşmesini haklı nedenle feshettiğinin ve taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinden dolayı müvekkillerin kira ödeme yükümlülüğünün olmadığının tespitine, müvekkillerinin kira ödemekle yükümlü olduğu kanaatine ulaşılması halinde kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasına,

müvekkili şirketin dava konusu kiralananın tadilatı için yaptığı masrafların tespiti ile şimdilik 1.000,00 TL kısmının ve kiralananın ayıplı olması nedeniyle uğradığı zararlara karşılık ticari faiziyle birlikte davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmesini, kiralanandaki ayıp nedeniyle müvekkilin ruhsat alamaması ve taşınmazdaki işyerlerini alt kiraya verememiş olması nedeniyle mahrum kaldığı kira gelirinin tespiti ile bu kaybın şimdilik 2.000,00 TL'lik kısmının davalılardan müteselsilen tahsiline,

geçerli bir kefalet ilişkisinin olmaması sebebiyle müvekkilleri ...ve ...'nin kefaletlerinin geçerli olmadığının ve dava konusu kira sözleşmesinden dolayı davalılara herhangi bir borçlarının bulunmadığının tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili; müvekkillerinin, Kanun gereği kiralanan meskeni hazır halde kiracıya teslim ettiğini, kiracının kiralanan meskenin mevcut durumundan haberdar olduğunu ve bunu bilerek kiraladığını, kira sözleşmesinde bu durumun düzenlendiğini, ayrıca sözleşmede yapılan masrafların talep edilemeyeceğinin hüküm altına alındığını, kefaletin Kanuna uygun olduğunu, açtıkları davada davacının tahliyesine karar verildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı şirketin basiretli davranmakla yükümlü olup sözleşme imzalanmadan evvel belediyeye müracaat ederek veya buradan araştırma yaparak mecur işyeri ruhsatı verilip verilmeyeceği hususunu araştırmakla yükümlü bulunduğu, davalıların ruhsat verilmemesi hususunu gizlediği konusunda herhangi bir vaka ispatlanmadığı gibi kira sözleşmesinin 5, 6 ve 7 maddeleri birlikte değerlendirildiğinde; kiralananın hukuki durumunun ve ruhsat işlemleri konusuna ilişkin gerekli araştırmaların kiracı tarafından önceden araştırıldığı, ruhsatın alınamamasına ilişkin kiraya verenin sorumlu olmayacağı hususlarının düzenlendiği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacılar vekili; kiralananın sözleşmede iş yeri-dükkan vasfında olduğu belirtildiği halde bu vasfı taşımamasından dolayı müvekkilinin ruhsat alamadığını, ayıplı olması nedeniyle müvekkilinin kiralananı kullanamadığını ve ciddi boyutta zarara uğradığını, davalıların ayıbı gidermediklerini, dava konusu kira sözleşmesinin niteliği itibariyle 6098 sayılı Kanun'un 20 inci maddesi anlamında genel işlem şartları içerdiğini, sözleşmenin 5,

6 ve 7 maddelerinde düzenlenen genel işlem şartlarının 6098 sayılı Kanun'un 21 inci maddesi uyarınca sözleşmenin niteliğine ve işin özelliğine yabancı olan genel işlem şartları olduğu için yazılmamış sayılması gerektiğini, kefillerin 6098 sayılı Kanun'un 583 ve 584 üncü maddelerine uygun bir kefaleti olmadığından, kefaletin geçersiz olduğunu ileri sürerek, kararın kaldırılmasını istemiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davada dayanılan ve hükme esas alınan 01.07.2016 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesini, davalıların kiraya veren ve davacı şirketin kiracı, davacılar ...ve Şahin Ali'nin müteselsil kefil olarak sözleşmeyi imzaladıkları, kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 5. maddesinde; ''Kiralananın hukuki durumu ve ruhsatı işlemleri konusunda gerekli araştırmalar kiracı tarafından önceden detaylı olarak araştırılmıştır.

Bu hususta, istediği evraklarda kiraya verenlerce kendisine ibraz edilmiştir. Kiralananın ruhsat, küşat, işyeri açma izni belgeleriyle ilgili olarak her konuda kiracı detaylı bilgi sahibidir. Bu hususta ileride ortaya çıkabilecek hiçbir sorun sebebiyle mal sahibinden hiç nam altında hiçbir talepte bulunulamaz. Bu konularla ilgili ortaya çıkabilecek tüm vergi, idari para cezaları kiracıya ait olacaktır.

Belirtilen bedeller kiraya verence ödendiğinde, hiçbir ihtara gerek kalmaksızın kiracılar ve kefillere rücü edileceği taraflarca kabul ve taahhür edilir'', 6. maddesinde; ''Kiralanan yerin ilgili Belediye tarafından onaylanmış projeye ve iskan belgesine uygun imalat yapıldığı kiracı tarafından araştırılmış ve daha sonra sözleşme imzalanmıştır.

Kiracı, ileride bu hususla ilgili hiçbir hak ve maddi-manevi tazminat,yoksun kalınan kar vb.talepte bulunamaz.'', 7. maddesinde; ''Kiralanan gayrimenkul işyeri-dükkan vasfındadır. Kiralanan taşınmazda anılan işyeri ruhsatı verilmesi hususunda tüm resmi kurumlar nezdinde yapılacak çalışmaları kiracı yürütecektir.

İşyeri ruhsatı almanın aksaması, gecikmesi veya işletme aşamasında olabilecek olumsuzluklardan ve doğabilecek maddi-manevi zararlardan kiraya verenler sorumlu olmayacaktır.", 8. maddesinde “Kiracı, kiralanan gayrimenkulün dizaynı ve dekorasyonu amacı ile yapmış olduğu tüm imalat ve malzemeleri, tesisat ve tehcizatları vs. ekipmanları kiralanan gayrimenkulün tahliyesi sırasında olduğu gibi hiçbir bedel talep etmeksizin kiraya verenlere bırakacağını kabul ve taahhüt etmiştir.'' hükümleri düzenlenmiş olup, tarafların özgür iradeleri ile kararlaştırmış oldukları bu şartların geçerli olup tarafları bağlayacağı,

sözleşme maddelerinden taşınmazın ruhsat durumunun sözleşmenin imza tarihinde bilindiğinin anlaşıldığı, davacı kiracı şirketin basiretli bir tacir gibi davranarak kiralamadan önce taşnmazın imar durumunu araştırıp, taşınmaza işyeri ruhsatı alınıp alınamayacağını araştırması gerekirken gerekli araştırmayı yapmayarak ya da sonuçlarını kabul ederek taşınmazın bulunduğu lokasyonun önemi sebebiyle taşınmazı kiraladığına göre yoksun kalınan kar, alt kiradan kaynaklı kar ve sözleşmenin 8. maddesine göre faydalı masraf alacakları nedeniyle davanın reddine karar verilmiş olmasında bir usulsüzlük olmadığı gibi,

sözleşmeyi kefil olarak imzalayan davacılardan Şahin Ali ve Okan'ın asıl kira sözleşmesinde kendi el yazıları ile sözleşmenin kefili olduklarına ilişkin 6098 sayılı Kanun'un 583 üncü maddesine göre bir şerh düşülmemiş ise de, kira sözleşmesinin eki olarak kabul edilen belgelerde kefillerin kendi el yazılarıyla bu sözleşmenin kefili olduklarını belirtir beyanlarının olduğu ve imzalarının bulunduğu, kefillerin anılan maddedeki şekil şartını yerine getirdikleri ve sözleşmenin kefili olduklarının kabulü gerektiğinden bahisle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili; istinaf sebeplerini tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kiralananın ayıplı olmasından kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6098 sayılı Kanun'un 123, 125, 299, 301,304,305, 306 ncı maddeleri.

3. Değerlendirme

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçeye, temyizin kapsamına, davaya konu kira sözleşmesinin taraflarını bağlamasına ve sözleşme hükümlerinin geçerli bulunmasına, kira sözleşmesinde kiralananın durumunun belirtilmesi nedeniyle ruhsat durumunun kira sözleşmesinin başlangıcında davacı kiracı tarafından bilindiğinin anlaşılmasına, bu halde kira sözleşmesinin davacı kiracı tarafından feshinin haksız olmasına, bu nedenle davacı kiracı kiralananın ayıplı olduğu iddiasıyla tazminat isteminde bulunamayacağı gibi kira sözleşmesinin kefalete ilişkin bölümünün kanunda öngörülen şekilde düzenlenmiş olması nedeniyle geçerli bulunduğunun anlaşılmasına göre, davacıların temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,