Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/3385 K.2024/1557

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece bozmaya uyularak davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir. İlk Derece Mahkemesinin kararı davalılar tarafından temyiz edilmekle kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davacının, davalıların yaptığı “Ispartakule” adlı projeden C1-2 Blok D:42 numaralı bağımsız bölümü 04.05.2008 tarihli sözleşme ile satın aldığını, konutun 30.09.2008 tarihinde teslimi gerekirken 15.12.2008 tarihinde teslim edildiğini, gerek teslim öncesinde gerekse teslimden sonra davacıya ait konut ve ortak yerler ile ilgili ayıpların, davacı ve diğer kat malikleri tarafından davalılara bildirildiğini, ayrıca proje kapsamında müşterilere vaat edilen taahhütlerin yerine getirilmediğini, eksik ve ayıplı işler bulunduğunu ileri sürerek,

ağır kusur ve hile ile gizlenen, taşınmazda değer kaybına sebep olan ayıp ve eksiklikler ile geç teslim nedeniyle oluşan zarar nedeniyle, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, şimdilik 15.000,00 TL'nin davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 06.03.2018 tarihli ıslah ile dilekçesi ile talebini 29.240,44 TL’ye çıkartmıştır.

II. CEVAP

1. Davalı TOKİ vekili; davalı ile davacı arasında herhangi bir ilişki olmadığını, davanın husumetten reddi gerektiğini, kabul anlamına gelmemek kaydıyla taşınmazın teslim tarihi 30.09.2008 olmasına rağmen bir yıl sonra teslim edildiği belirtildiğinden davacının bu tarihten itibaren TKHK gereğince otuz gün içinde, BK gereğince de derhal ayıp ihbarında bulunma yükümlülüğü olduğunu, süresi içinde yapılmış ayıp ihbarı bulunmadığını, her ne kadar davacı ayıpların çoğunun gizli ayıp olduğunu iddia etmiş ise de ileri sürdüğü hususların tamamının teslim anında tespit edilebileceğini, bu itibarla davacının konutu ve proje kapsamını teslimdeki haliyle kabul ettiğini belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

2. Davalı Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. vekili; imalat, satış-pazarlama, teslim sorumluluğunun Ortak Girişim üzerinde olduğunun satış vaadi sözleşmesine işlenerek davacıya karşı da ileri sürülebilir nispi hak haline getirildiğini, davacının sözleşmenin imzası safhasında bu durumu kabul ettiğini, hal böyle iken müvekkiline husumet yöneltmesinin sözleşmeye aykırı olduğunu, tüketicinin malın tesliminden itibaren otuz gün içerisinde ayıbı satıcıya bildirmekle yükümlü olduğunu, davacının satın aldığı konutu ve ortak alanları gezip, görerek ve gerekli muayeneyi yaparak teslim aldığını,

iddia ettiği ayıpların teslim anında tespit edilebilecek nitelikte olduğunu, gizli ayıp olsa bile ortaya çıktığında derhal ihbar yükümlülüğü olduğunu, davacının süresinde ayıp ihbarında bulunmadığını, teslim tarihi ile dava tarihi arasında müvekkilini temerrüde düşürücü bir işlem de tesis edilmediğini, bu nedenle konutu mevcut haliyle kabul etmiş sayıldığını, taşınmazın proje, sözleşme ve mahal listesi özel teknik şartnamesine uygun olarak yapıldığını belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

3. Davalı Emlak Pazarlama-Fideltus-Öztaş Ortak Girişimi vekili; davacının satın aldığı daire ve içinde bulunduğu projenin teknik şartnameye, fen ve sanat kurallarına uygun olarak inşaa edildiğini, ayıp ve eksiklik bulunmadığını, davacının süresinde ayıp ihbarında bulunmaksızın iki seneye yakın bir süre boyunca dairesini kullandıktan sonra bir takım eksiklikler olduğunu ileri sürdüğünü, daireyi kullanması nedeniyle oluşan eskime ve arızalardan müvekkilinin sorumlu olamayacağını, ayrıca hiçbir ihtirazı kayıt koymaksızın imzaladığı konut teslim tutanağında dairenin ayıpsız ve eksiksiz olduğunu ikrar ettiğini,

bağımsız bölüm ayıplı ve eksik teslim edilmediği gibi, müşteri memnuniyeti prensibi ve garanti süresi kapsamında, onarılması talep edilen kalemlerin bedelsiz olarak alt taşerona yaptırıldığını belirterek, davanın reddini karar verilmesini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 21.06.2012 tarihli ve 2010/185 E., 2012/528 K. sayılı kararıyla; dava konusu taşınmazın gizli ayıplı olarak teslim edildiği, bu gizli ayıpların dava tarihi itibariyle malzeme ve işçilik dahil 4.883,00 TL bedelle giderilebileceği, sözleşmeye konu konutun 15.12.2008 tarihinde teslim edildiği, ancak sözleşmede teslim tarihinin 6 ay uzatabileceğine dair koşul olduğundan konutun geç teslim edildiği iddiası ile mahrum kalınan kira bedelinin talep edilemeyeceği, davacı ile davalılardan Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı arasında sözleşme bulunmadığından,

davalı TOKİ hakkında açılan davanın reddine karar vermek gerektiği gerekçesiyle, davalı TOKİ hakkında açılan davanın husumet nedeniyle reddine, diğer davalılar hakkında açılan davanın kısmen kabulü ile 4.883,00 TL'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınıp davacıya verilmesine, fazla istemin reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Birinci Bozma Kararı

1. Mahkemenin kararına karşı süresi içinde davacı vekili ile davalılar Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. vekili, Emlak Pazarlama İnş Prj Yönetim ve Tic A.Ş. Ortak Girişim vekili temyiz isteminde bulunmuşlardır.

2. Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 15.04.2014 tarihli ve 2013/8148 E., 2014/11887 K. sayılı ilamıyla; davacının kira kaybı talebi ile ilgili temyiz itirazlarının reddine karar verilerek, “Ispartakule” adlı proje kapsamında yapılacak konut ve iş yeri satışına ilişkin internet ilanlarında, reklam ve tanıtım broşürlerinde, “Ispartakule” projesinin TOKİ Başkanlığı güvencesi ve sorumluluğu altında başlatıldığı, yürütüldüğü ve sonuçlandırılacağı hususunda tüketiciye güven verildiği, davanın husumet yönünden reddine karar verilmiş olmasının usul ve yasaya aykırı olduğu,

sosyal tesislerin, davalılar tarafından yapılarak ve eksiklikleri giderilerek proje tamamlanmış ise bu yönden dava konusuz kalacağından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına ve dava tarihi itibariyle davalıların davanın açılmasına sebebiyet verdikleri dikkate alınarak yargılama giderleri ve vekalet ücretinden davalıların sorumlu olduğuna karar verilmesi, halen sosyal tesislerden yapımına devam edilenler var ise davacının bu tesislerden yararlanamamasından doğan somut zararının olup olmadığının tespiti ile somut zararının tespiti halinde bu zarara hükmedilmesi,

şayet bu zamana kadar yapılmayan ve bundan sonra da yapılmayacağı kesinleşen sosyal tesisler var ise bunlardan dolayı davacının uğradığı zararın ise nispi metoda göre hesaplanarak hüküm kurulması gerektiği, Mahkemece hükme esas alınan bilirkişi rapor ve ek raporunda; davacı alıcı tarafından gerek teslimden önce gerekse teslimden sonra belirtilen ayıpların, açık yada gizli ayıp olup olmadığı, bu ayıpların giderilmiş olup olmadığı, dava dilekçesinde belirtilen ayıpların niteliğinin ne olduğu,

“açık ayıp” ve “gizli ayıp” yönünden yasal süresi içinde ayıp ihbarında bulunulup bulunulmadığı hususlarına yeterince yer verilmediği ve açık ayıp yönünden değer düşüklüğü hesabında nisbi metot yöntemi uygulanması gerekirken denetime esas olmayacak şekilde nesafet indirimi uygulandığı, öte yandan bilirkişi tarafından asansör ile ilgili talep yönünden uzman bilirkişiden ayrıca rapor alınması gerektiği belirtilmesine rağmen bu eksiklik giderilmeden karar verildiği,

Mahkemece, ayrıntılı olarak belirtilen hususlarda, alanında uzman kişilerden oluşturulacak yeni bir bilirkişi heyeti marifetiyle mahallinde keşif yapılarak hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken, açıklanan hususlar göz ardı edilerek, eksik ve yetersiz bilirkişi raporuna göre yazılı şekilde karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı olduğu gerekçesiyle, hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

B. İkinci Bozma Kararı

1. Mahkemenin 07.06.2018 tarihli ve 2015/1337 E., 2018/382 K. sayılı kararıyla; 4077 sayılı Yasanın 30 uncu maddesine göre, sözleşmeden kaynaklanan edimin ifasındaki eksiklik nedeniyle davacının 10 yıllık zamanaşımı süresi içerisinde satıcının sorumluluğuna gidebileceği, davacı taraf dava dilekçesinde geç teslimden kaynaklı kira kaybı alacağını talep etmiş olup bu talebe yönelik verilen hüküm Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 2013/8148 E. ve 2014/11887 K. sayılı ilamı gereğince kesinleştiğinden bu talepler yönünden değerlendirme yapılmadığı gerekçesiyle, davanın kabulü ile 29.240,44 TL’nin davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsiline karar verilmiştir.

2. Mahkemenin kararına karşı süresi içinde davalılar vekili temyiz isteminde bulunmuşlardır.

3. Dairenin 01.07.2021 tarihli ve 2020/5579 E., 2021/7656 K. sayılı ilamıyla; davalı TOKİ vekilinin tüm, diğer davalılar vekillerinin sair temyiz itirazlarının reddine karar verilerek; davacının 04.05.2008 tarihinde satın aldığı bağımsız bölümün davacıya 15.12.2008 tarihinde teslim edildiği ve 09.06.2010 tarihinde de eldeki bu davanın açıldığı, gizli ayıplar yönünden kendisine yüklenen “hemen ihbar” mükellefiyetini yerine getirip getirmediğini ispat yükünün davacıda olduğu, Mahkemece, hükme esas alınan raporu düzenleyen bilirkişi heyetinden “gizli ayıp” olarak nitelendirilen imalatlara ilişkin ayıpların tek tek neler olduğunun belirlenerek,

ihbarın süresinde yapılıp yapılmadığı hususunda ayıpların niteliği ve ortaya çıktıkları (kullanım ve mevsimlerdeki yağmur, kar, güneş ve ısı durumları dikkate alınarak bu ayıpların ne zaman oluştuğu ya da oluşacağı ve bunu normal vasıflardaki bir tüketicinin ne zaman farkedebileceği) zaman dilimi ve tarafların delilleri dikkate alınarak taraf ve yargı denetimine esas gerekçeli ek rapor tanzimi sağlanarak hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerektiği, hükme esas alınan bilirkişi raporunda,

eksik ifa olarak nitelendirilen hususlardan dolayı taşınmazın 20.036,19 TL değer kaybına uğradığı tespit edilmiş ve buna göre davacının talebi kabul edilmiş ise de; bunların yapılmamış olmasının davacının satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık ayıp niteliğinde olduğu, davalının bu ayıbı gizlemek için de herhangi bir hileye başvurmadığı, davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü satın ve teslim aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği, davacının teslim aldığı bağımsız bölüm nedeniyle, 4077 sayılı Kanun’un 4 üncü maddesi gereğince malın teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde davalıya ayıp ihbarında bulunmadığı,

hal böyle olunca bu kalemler yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yanlış değerlendirme ve yazılı gerekçe ile kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olduğu gerekçesiyle, hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

C. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; açık ayıplar yönünden, davacının süresinde ayıp ihbarında bulunmadığı, gizli ayıplar yönünden yapılan değerlendirmede, süresinde ihbarda bulunulduğu kabul edilen gizli ayıplar yönünden bilirkişi heyet raporunda taşınmazda ortaya çıkan değer kaybının 8.400,00 TL olduğunun tespit edildiği ve davacının bu talebinde haklı olduğu, davacı tarafından dava dilekçesinde; geç teslimden kaynaklı kira kaybı alacağı talep edilmiş ise de;

mahkemenin bu talebin reddine ilişkin verdiği 2010/185 Esas 2012/528 Karar sayılı kararının Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 2013/8148 Esas 2014/11887 Karar sayılı ilamı uyarınca bozma dışı bırakıldığı anlaşıldığından bu talep yönünden değerlendirme yapılmadığı gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüne ile, 8.400,00-TL’nin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuran

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalılar vekilleri temyiz isteminde bulunmuşlardır.

B. Temyiz Sebepleri

1. Davalı TOKİ vekili; davacı ve dava konusu konut projesi ile hiçbir ilgisi bulunmayan davalı İdare yönünden davanın husumet yokluğundan reddine dair karar verilmesi gerektiğini, hükme dayanak yapılan bilirkişi raporunun hatalı olduğunu belirterek, kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davalı Emlak Konut GYO A.Ş. vekili.

23.05.2011 tarihli bilirkişi raporunda gizli ayıplar yönünden 4.883,00 TL tespit edilmiş iken 05.05.2022 tarihli bilirkişi raporunda bu rakamın 8.400,00 TL olarak belirlendiğini, Mahkemece bu konu ile ilgili gerekçeli kararda herhangi açıklamada bulunulmadığını, bilirkişilerin gizli ayıplarla ilgi uzun zaman aralıkları belirlediklerini, fakat bu aralıkları hangi objektif kriterleri dikkate alarak tespit ettiklerini açıklamadıklarını, Mahkemece bu zaman aralıklarında tespit edilen en uzun süreyi, ayıpların çıkış tarihi olarak kabul ederek davacının süresinde ihbar yaptığı sonucuna varıldığını,

Mahkemenin muğlak zaman aralıklarına itibar ederek davanın kabulü yönünde karar vermesinin hatalı olduğunu belirterek, kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

3. Davalı Fideltus İnşaat Taah. San. ve Tic. A.Ş., Öztaş İnşaat ve Taahhüt İşleri Tic. A.Ş., Emlak Paz. İnş. Proje Yön. ve Tic. A.Ş.(Yeni Unvan: Emlak Planlama İnş. Proje Yön. ve Tic. A.Ş.) vekili; bilirkişi raporunun hüküm kurmaya elverişli olmadığını, gizli ayıp olarak kabul edilenlerin aslında açık ayıp niteliğinde olduğunu, dava konusu taşınmaz ile aynı projede yer alan diğer taşınmazlara ilişkin davalarda alınan birçok ek bilirkişi raporunda aynı hususların en geç 10 gün, 1 ay ve maksimum 3 ay gibi sürelerde içerisinde ortaya çıkabileceğinin tespit edildiğini, bedel tespitinin hatalı olduğunu, bilirkişilerin davacı yerine geçerek ve dava dilekçesinde yazılmamış olsa dahi var olmayan eksik ve ayıp incelemesi yaptıklarını belirterek, kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Dava, satış esnasında sunulan proje tanıtımlarında belirtilen ancak bunlara uygun olarak yapılmayan veya eksik yapılan işler nedeniyle davacının satın aldığı konutta oluşan değer kaybının ödetilmesi talebine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. Bir mahkemenin Yargıtay Dairesince verilen bozma kararına uyması sonunda, kendisi için o kararda gösterilen şekilde inceleme ve araştırma yaparak, yine o kararda belirtilen hukuki esaslar gereğince hüküm verme yükümlülüğü doğar. Usuli kazanılmış hak olarak tanımlanan bu olgu mahkemeye, hükmüne uyduğu Yargıtay bozma kararında belirtilen çerçevede işlem yapma ve hüküm kurma zorunluluğu getirmektedir (09.05.1960 tarihli ve 21/9 sayılı YİBK).

2. Bundan başka, Yargıtay tarafından bozulan bir hükmün, bozma kararının kapsamı dışında kalmış olan kısımları kesinleşir. Bozma kararına uymuş olan mahkeme kesinleşen bu kısımlar hakkında yeniden inceleme yaparak karar veremez. Bir başka anlatımla, kesinleşmiş olan bu kısımları lehine olan taraf yararına usuli kazanılmış hak oluşturur (04.02.1959 tarihli ve 13/5 sayılı YİBK).

3. Değerlendirme

Temyizen incelenen kararın bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı, bozmaya uyulmakla karşı taraf yararına kazanılmış hak durumu oluşturan yönlerin ise yeniden incelenmesine hukukça imkan bulunmadığı, bozmanın kapsamı dışında kalarak kesinleşmiş olan yönlere ilişkin taraflarca ileri sürülen sebeplerin incelenmesinin artık mümkün olmadığı, hükme esas alınan bilirkişi raporunun dosya kapsamına uygun ve yeterli olduğu anlaşılmakla; davalılar vekillerinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR