Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/3439 K.2023/2481

Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi, bedel iadesi, kira kaybı, tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece asıl ve birleşen davaların kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Mahkeme kararı asıl dava yönünden davacı ... ve davalı ..., birleşen 2017/659 E. sayılı dava yönünden davacı ..., birleşen 2017/159 E. sayılı dava yönünden davalı ... tarafından temyiz edilmesi üzerine, asıl ve birleşen 2017/159 E. sayılı davaya ilişkin Mahkeme Kararının onanmasına, birleşen 2017/659 E. sayılı davaya ilişkin Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.

Asıl davada davacı, asıl ve birleşen davada davalı ... tarafından Dairece verilen kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla; kesinlik, süre ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, karar düzeltme dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Asıl davada davacı; mülkiyeti davalı ... Başkanlığına ait 27108 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerine toplam 512 dairenin yapımı için davalılar arasında sözleşme imzalandığını, sözleşmenin imzalanmasından sonra davalıların birlikte yoğun bir satış kampanyası başlattıklarını, projeye davalı ... tarafından öncülük edildiği ve alıcılar üzerinde güven etkisi yaratıldığını, bu güvene dayalı olarak ...

A.Ş.den K Blok Papatya Apartmanı 3. kat 7 ve 2. kat 5 nolu dairelerin satın alındığını ve bedelin tamamının ödendiğini, sözleşme gereğince dairenin en geç 30.12.2010 yılında teslim edilmesi gerekirken halen teslimin yapılmadığını, davalılar arasındaki sözleşmenin, davalı ... tarafından feshedilmesi ve inşaatın yapımındaki belirsizlikler nedeniyle davalı şirketin taahhüdünü yerine getiremediğini, davalı Belediyenin gerek verdiği güven ve gerekse de yaptığı fesih nedeni ile el koyduğu dairelerden dolayı sebepsiz zenginleştiğini ileri sürerek,

satışı yapılan dairelerin tapu kayıtlarının iptali ile adına tesciline ve eksik inşaatın anahtar teslimi tamamlanması halinde rayiç değeri üzerinden tespit edilecek tazminattan şimdilik 20.000,00 TL ile dairenin teslim edilmesi gereken 31.12.2010 tarihinden işleyecek rayiç kira bedelinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiş, yargılama sırasında verdiği ıslah dilekçesi ile talebini 330.000,00 TL’ye yükseltmiştir.

2. Birleşen 2017/659 E. sayılı dosyada davacı; davalı ... Belediyesinin ... İlçesi, ... Mevkii, 27108 ada, 1 parselde kayıtlı arsa üzerine ... Belediyesi ... Konutları Projesi adı altında toplu konut projesi yapılması için diğer davalı ile anlaştığını, projenin kataloğunda ... Belediyesi öncülüğünde, ... Belediyesi ile ... ... A.Ş. müşterek teşebbüsü, vs. olduğunun belirtildiğini, davalı ...

A.Ş. ile yaptığı görüşmeler sonunda dava konusu K bloğunun 3. kat 7 nolu gayrimenkul ve K Blok 8. kat 18 nolu gayrimenkulleri 160.000,00 TL bedel karşılığında satın aldığını, gayrimenkulün teslim tarihinin 30.07.2010 olduğunu, kararlaştırılan tarih üzerinden 5 yıl geçmesine rağmen gayrimenkulün teslim edilmediğini, imzalanmış olan satım sözleşmesinin ifasının davalıların kusurlu eylemleri ile imkansız hale geldiğini ileri sürerek, davalılardan ...

A.Ş. ile imzalanan sözleşmenin feshine, 160.000,00 TL bedelin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, 20.000,00 TL değer farkının davalılardan ... A.Ş.'den tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

3. Birleşen 2017/159 E. sayılı dosyada davacı; mülkiyeti davalı ... Başkanlığına ait 27108 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerine "... Belediyesi ... Konutları Projesi" adı altında toplu konut projesi yapılması hususunda davalıların anlaşarak, davalılar arasında ... 8. Noterliğinin 20.06.2006 tarih ve 21122 yevmiye sayılı "Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesi" imzalandığını, inşaatların sözleşme doğrultusunda ...

A.Ş. tarafından yapılmaya başlanıldığını, projeye davalı ... tarafından öncülük edildiğini ve alıcılar üzerinde güven etkisi yaratıldığını, bu güvene dayalı olarak ...

A.Ş.den 15.04.2010 tarihli sözleşme ile K blok 6. kat 14 ve K blok 6. kat 18 nolu daireleri 210.000,00 TL bedel karşılığı satın alındığını, sözleşme gereğince dairenin 30.07.2010 tarihinde teslim edilmesi gerekirken halen teslimin yapılmadığını, davalılar arasındaki sözleşmenin, davalı ... tarafından feshedilmesi ve inşaatın yapımındaki belirsizlikler nedeniyle sözleşmenin ifasının imkansız hale geldiğini, bu durumda davalıların kusurlu olduklarını belirterek dava konusu taşınmazların tapu kaydının iptal edilerek adına tesciline,

teslim tarihi olan 30.07.2010 tarihinden itibaren dava tarihine kadar olan 50.000,00 TL rayiç kira bedeli ile dava konusu dairedeki eksik imalattan kaynaklanan müspet zararın ticari faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, tapu iptali ve tescil talebi kabul görmezse evin bedeli için ödenen 210.000,00 TL'nin ödeme tarihinden itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davalıdan tahsili ile evin teslim edilmesi gereken 30.07.2010 tarihinden bu yana işleyecek rayiç kira bedeli ve uğranılan müspet zararın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Asıl davada davalı ...; davacının ihtilaf konusu talepleri yönünden dava tarihinden önce başvuru yapılmadığını, dolayısıyla temerrütün oluşmadığını, ...

Belediye Başkanlığının satış sözleşmesinin tarafı olmadığı gibi herhangi bir satış bedelinin de ödenmediğini, satış aşamasında herhangi bir imzasının da yer almadığını, buna göre husumet yöneltilemeyeceğini, davacı ile davalı şirket arasındaki sözleşmenin şekil şartlarından yoksun olup geçersiz olduğunu, kefalet sorumluluğunun bulunmadığını, ortada yazılı bir kefalet sözleşmesinin de bulunmadığını, bu nedenle sözleşmenin Belediye yönünden bağlayıcılığının bulunmadığını, davacının taleplerinin ancak yüklenici firmanın edimini eksiksiz olarak yerine getirmesi halinde talep edebileceğini,

davalı şirketin müvekkili Belediyeye karşı yüklendiği edimleri eksiksiz olarak yerine getirmediğinden gerek yüklenici şirketin ve gerekse de halefi olan davacının herhangi bir talepte bulunamayacağını, keza yüklenici şirket ile imzaladığı kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında edimlerini gereği gibi ve zamanda yerine getirmediğinden sözleşmenin 17.08.2011 tarihinde feshedildiğini, yüklenici firmanın gerek kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında ve gerekse de yapılan süre uzatımlardan kaynaklı olarak borçlu olduğunu, alacakların tahsili yönünde başlatılan icra takipleri bulunduğunu,

davacının taleplerinin İdari Yargıda çözümlenmesi gerektiğinden mahkemenin görevli olmadığını, davacı taleplerinin zamanaşımına uğradığını belirterek, açılan davanın reddini istemiştir.

2. Asıl davada davalı ... A.Ş.; ... Belediyesi Başkanlığı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını ve Gedavet Konutlarının inşaatına başladığını, belediye ile yapmış olduğu sözleşmeye uygun olarak apartman dairelerinin salışına başladığını, pek çok kişi ile sözleşme imzaladığını, edimlerini yerine getirmesine rağmen diğer davalının edimlerini yerine getirmediğini ve hak edişlerini ödemediğini, bu nedenle de hiçbir kusuru olmadığı halde pek çok dava açıldığını, tapuların teslim edilmemesinde kusuru bulunmadığını, diğer taraftan dava dilekçesinin ekinde yer alan taraflar arasında imzalanan sözleşmeye göre tapu kaydının yapılması ve dairenin tesliminin yapılması için ödemelerin eksiksiz yapılması gerektiğini, bu nedenle davanın reddini istemiştir.

3. Birleşen 2017/659 E. sayılı dosyada davalı ...;aynı konuda açılan davada yerel Mahkemece verilen kararın Belediye yararına bozulduğunu, taraf teşkilinin sağlanması ve ...

A.Ş.nin de davaya dahil edilmesi gerektiğini, davacının Belediyeye başvurusu bulunmadığını, davacı ile yüklenici arasında yapılan Gayrimenkul Satış Sözleşmesinin hukuken geçerli olmadığını, kefalet sorumluluğu bulunmadığını, davacı ile yüklenici arasında yapılan adi yazılı sözleşmede Belediye yetkililerinin imzası bulunmadığını, Belediye ile Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalamış olan ...

A.Ş.’nin edimlerini zamanında yerine getirmemesi nedeniyle sözleşmenin belediye tarafından feshedildiğini, yüklenicinin borcunu ifa etmediğini, dairelerin tapularını istenemeyeceği, yüklenici şirketin sözleşme gereği kat karşılığı Belediyeye vermesi gereken daireleri teslim etmediğini, yüklenicinin kesinleşmiş icra takiplerinden kaynaklanan borçları bulunduğunu, borçlu şirketin hakedişlerine hacizler konulduğunu, savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

4. Birleşen 2017/659 E. sayılı dosyada birleşen davalı ... A.Ş.; cevap vermemiştir.

5. Birleşen 2017/159 E. sayılı dosyada davalı ...; görev, husumet ve zamanaşımı itirazında bulunarak, davacı ile ... şirketi arasında düzenlenen satış sözleşmesinin geçersiz olduğunu, davacı ile arasında düzenlenmiş herhangi sözleşme bulunmadığından kefalet sorumluluğunun bulunmadığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

1. Mahkemenin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; Asıl davada tapu iptali ve tescil yönündeki davanın reddine, terditli tazminat talebinin kısmen kabul kısmen reddine, 150.000,00 TL sözleşme bedelinin davalılardan müştereken ve müteselsilen, 110.000,00 TL rayiç fiyat farkının davalı ... A.Ş.den olmak üzere toplam 260.000,00 TL'nin; 20.000,00 TL'sine dava tarihinden, 240.000,00 TL'sine ıslah tarihi olan 08.06.2021 tarihinden itibaren işletilecek yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsili ile davacıya verilmesine, kira kaybı tazminatı ve 31.12.2008 tarihinden itibaren ticari faiz isteği yönünden açılan davanın reddine;

2. Birleşen 2017/659 E. sayılı dosyası yönünden; bedel iadesi ve tazminat talebinin kısmen kabul kısmen reddine, davacı ile davalılardan ... A.Ş. arasında imzalanan 01.10.2010 tarihli sözleşmenin geçersizliğinin tespitine, 160.000,00 TL sözleşme bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan ... A.Ş.den tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin bedel iadesi isteğinin ve ihtar tarihinden itibaren faiz isteğinin reddine, ... hakkında açılan davanın reddine;

3. Birleşen 2017/159 E. sayılı dosya yönünden; tapu iptali ve tescil isteminin reddine, terditli bedel iadesi talebinin kısmen kabul kısmen reddine, 210.000,00 TL sözleşme kapsamında ödenen bedelin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine, kira kaybı bedeli, müspet zarar ve ödeme tarihinden itibaren ticari faiz isteğinin reddine karar verilmiştir.

IV. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuran

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı ... ve asıl davacı ..., birleşen davacı ... temyiz isteminde bulunmuşlardır.

B. Gerekçe ve Sonuç

1. Dairenin 18.01.2023 tarihli ve 2022/8132 E., 2023/41 K. sayılı ilamıyla; “Asıl davanın incelenmesinde; Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hakim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı ve davalı ... vekillerinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Birleşen 2017/159 E. sayılı davanın incelenmesinde; Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hakim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davalı ... vekilinin temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

3. Birleşen 2017/659 E. sayılı davanın incelenmesinde;

Yukarıda YHGK 2018/13-977 E., 2019/572 K. ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2022/3200 E., 2022/5289 K. sayılı kararlarında da açıklandığı üzere, davalı ... Belediyesi'nin sorumluluğu, sözleşmeye dayalı değil, güven teorisi gereği bir sorumluluktur. Davacı yan sözleşmeyi her ne kadar diğer davalı ... A.Ş. ile akdetmişse de, davalı ...'ye duyduğu güven üzerine, reklam ve afişlere, çeşitli söylemlere inanarak imzaladığını beyan etmiştir.

Bu nedenle davalı ... sözleşme bedeli ile sınırlı olmak üzere sorumludur. Aynı taşınmazın birden fazla kişiye satılması durumunda da taraflar arasındaki sözleşmenin geçerli olduğunda şüphe bulunmamaktadır. Davalılar ... Belediyesi ile ... A.Ş. arasındaki sözleşmenin feshedildiği ve ifanın imkansızlaştığı 17.08.2011 tarihinden itibaren, 10 yıllık zamanaşımı süresi işlemeye başlayacaktır.

O halde, davacının dava ve ıslah dilekçesindeki talepleri ile zamanaşımı süresi ve her bir davalı yönünden zamanaşımı itirazları da dikkate alınarak, ifanın imkansızlaştığı yıl itibariyle dava konusu taşınmazın rayiç değerine hükmedilip hükmedilemeyeceği Mahkemece araştırılmadan, yazılı şekilde eksik inceleme ile karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup, İlk Derece Mahkemesinin kararının bu sebeple bozulması gerekmiştir.

4. Bozma nedenine göre, davacının sair temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.” şeklinde karar verilmiştir.

V. KARAR DÜZELTME

A. Karar Düzeltme Yoluna Başvuran

Dairenin yukarıda belirtilen kararına karşı, davalı ... ve asıl davacı ..., karar düzeltme isteminde bulunmuşlardır.

B. Karar Düzeltme Sebepleri

1. Asıl davacı ...; davalıların farklı tazminat miktarından sorumlu tutulmasının hatalı olduğunu, davalıların tüm zararlardan müştereken ve müteselsilen sorumlu olduklarını, Belediyenin olayda zararı değil, menfaati bulunduğunu, mahrum kalınan kira bedelinin reddedilmesinin usul ve kanuna aykırı bulunduğunu belirterek, Mahkeme kararının bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

2. Asıl ve birleşen 2017/159 E. sayılı davada davalı ...; tapunun 3. şahıs üzerinde olduğunu, satışın mükerrer olduğunu, ödeme makbuzu sunulmadığını, güven teorisinin Türk hukuk sisteminde bulunmadığını, sözleşmelerin sonradan düzenlenme iddialarının araştırılmadığını, bilirkişi raporundaki lehe tespitlerin mahkemece dikkate alınmadığını, ıslah dilekçesi ile artırılan miktara ilişkin zamanaşımı itirazlarının dikkate alınmadığını, iflas masasına kayıt yaptırıldığına ilişkin dosyaya ibare olmadığını, senet asıllarının ödeme olarak kabul edilmesinin usul ve kanuna aykırı bulunduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, asıl ve birleşen davalarda (terditli) tapu iptal tescil, sözleşmenin feshi, bedel iadesi, tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 16.05.2019 tarihli ve 2018/13-977 E. ve 2019/572 K. sayılı kararı.

2. 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun'un 4 ve 30 uncu maddeleri.

3. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 117, 125 ve 146 ncı maddeleri.

4. Belediyenin güven teorisi gereği sorumluluğuna dair Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 01.06.2022 tarihli ve 2022/3200 E., 2022/5289 K. sayılı kararı.

5. Zaman aşımı ilk itirazı konusunda Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 10.10.2022 tarihli ve 2022/6208 E., 2022/7561 K. sayılı kararı.

3. Degerlendirme Karar düzeltme yoluyla incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine dava şartlarına, yargılama ve isbat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere göre karar düzeltme taleplerinin reddine karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Asıl davada davacının, asıl ve birleşen davada davalı ... Başkanlığının karar düzeltme taleplerinin REDDİNE,

Aşağıda yazılı para cezaları, peşin harç ve bakiye harcın karar düzeltme isteyenlere yükletilmesine,