Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/345 K.2023/2176

Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın usulden reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı dava dilekçesinde; davalı tarafından imal edilip, kat maliklerine satışı yapılan dava konusu sitenin ortak alanlarında eksik/ayıplı imalat bulunduğunu, bu durumun Ankara Batı 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2019/53 D. İş sayılı dosyası ile yapılan tespit neticesinde alınan rapor ile de ortaya koyulduğunu ileri sürerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla eksik/ayıplı imalat bedeli olan 10.000,00 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı cevap dilekçesi ile; davacı ... yönetiminin aktif dava ehliyetinin bulunmadığını, zamanaşımının geçtiğini, dava konusu inşaatın dava dışı firmalar ile aralarında mevcut sözleşme gereğince imal edilip teslim edildiğini, açık/gizli ayıplar yönünden süresinde ayıp ihbarında bulunulmadığını ileri sürerek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı yönetimin hak sahibi olarak kat maliklerinin bizzat açması gereken davayı, malikler adına açamayacağı anlaşılmış olduğundan, davanın taraf sıfatı / aktif husumet yokluğu nedeniyle usulden reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı istinaf dilekçesinde; davacı ... yönetiminin husumet ehliyetinin bulunduğunu ileri sürerek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava, site yönetimi tarafından açılmış olup, davacı ... ile davalı arasında bir sözleşme ilişkisi bulunmadığından, davacı ... yönetiminin eldeki davada aktif davacı sıfatı olmadığından, dava dosyası kapsamı, mevcut delil durumu ve ileri sürülen istinaf sebepleri birlikte değerlendirildiğinde, HMK'nın 355 ... maddesi gereğince istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılan inceleme neticesinde; açıklanan nedenlerle, mahkemece verilen kararda usul ve yasaya aykırılık bulunmadığından davacının istinaf talebinin esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı; istinaf dilekçesinde bildirdigi sebepleri tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, davacı ... yönetiminin davalı tarafından imal edilip, dava dışı kat maliklerine satışı yapılan bağımsız bölümlerin içinde bulunduğu binanın ortak alanlarında ayıplı/eksik imalat bulunduğu iddiası ile eksik/ayıplı iş bedelinin tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1.634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 27, 34, 35, 38, 39, 40, 45 ... maddeleri

2. Dairemizin 2021/7671 Esas 2022/2246 Karar sayılı ilamı

3.Dairemizin 2022/7565 Esas 2022/9662 Karar sayılı ilamı

3. Değerlendirme 1.Eldeki davada, davacı ..., davalı tarafından imal edilip, dava dışı kat maliklerine satışı yapılan bağımsız bölümlerin içinde bulunduğu binanın ortak alanlarında ayıplı/eksik imalat bulunduğu iddiası ile eksik/ayıplı iş bedelinin tahsilini talep etmiştir.

2. Dava dosyasının incelenmesinde; karar defterinde site yönetimine dava açma yetkisi verildiği, site yönetiminin imza sirkülerinin bulunduğu, site yönetimindekilerin bireysel olarak ve site adına avukata dava açmak için vekaletname verdikleri, davanın site yönetimi adına açıldığı görülmüştür.

3.634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 2 ... maddesinin (b) bendinde, bu Kanuna göre anagayrimenkulun bağımsız bölümleri dışında kalıp, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yerler "ortak yerler"; kat maliklerinin ortak malik sıfatıyla paydaşı bulundukları bu yerler üzerindeki faydalanma hakları da "kullanma hakkı" olarak tanımlanmıştır.

Bu tanıma paralel olarak kat mülkiyeti kurulu olan anagayrimenkulün ortak yerleri üzerinde kat maliklerinin hakları Kanun'un 16 ncı maddesinin birinci fıkrasında düzenlenmiş ve kat maliklerinin anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik oldukları hüküm altına alınmıştır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 32 ... maddesinde ise; anagayrimenkulün kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetileceği, 34 üncü maddesinde de kat maliklerinin, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye (yönetici) veya üç kişilik bir kurula (yönetim kurulu) verebilecekleri belirtilmiştir.

Bu maddeye göre seçilen yöneticinin görevleri ise Kanunun 35 ... maddesinde ayrı ayrı sayılmış ve maddenin (a) bendinde "kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi" de yöneticinin görevleri arasında gösterilmiştir. Sözü edilen Kanun'un 38 ... maddesinde de yöneticinin, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunduğu düzenlenmiştir.

4.Apartman yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığından, kural olarak apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun dava ve taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Yönetici ya da apartman yönetimi, ancak Kat Mülkiyeti Kanunu'nun tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkını kullanabilir. Kat malikleri kurulunca yetki verilmesi durumunda, kat maliklerini temsil yetkisine giren işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yöneticinin ya da yönetim kurulunun dava açabileceği belirgindir. Böyle bir durumda yönetici vekaletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Temsil yetkisini az yukarıda açıklanan ... yasa maddesinden ... bir temsilcidir.

5.Davacı ..., davalı tarafından hatalı, eksik yapılan işler nedeniyle meydana gelen eksikliklerin giderilmesi için kendisi tarafından yapılmış ve yapılacak masrafları talep ve dava ettiğine göre ihtilaf, sebepsiz zenginleşme veya vekaletsiz iş görme hükümleri dairesinde çözümlenebilecek mahiyettedir.

6.Binanın ortak alanlarında kişilerin ... ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik veya ayıplı işlerin giderilmesi konusunda site ve apartman kat malikleri kurulu tarafından yöneticiye Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34 üncü maddesi uyarınca yetki verilebileceği gibi, aynı Kanun'un 35 ... maddesi gereğince anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan konularda gerekli tedbirleri onlar adına almakla görevli olması nedeniyle bu hususların yöneticinin görevi kapsamında kaldığının kabulü gerektiği,

site ve apartmanın ortak alanlarındaki eksik ve ayıplı işlerin giderilmesinin yönetici tarafından talep edilmesinin hak, adalet ve hakkaniyet ile usul ekonomisi ilkelerine uygun bir çözüm olacağı, bu nedenle yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden ... uyuşmazlıklarda olduğu gibi, binanın ortak yerleriyle sınırlı olarak kişilerin ... ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi için açılması gereken davalarda,

kat maliklerini temsilen dava açma ehliyeti bulunduğu var sayılmalıdır (Dairemizin 15.03.2022 tarihli ve 2021/7671 E. 2022/2246 K. sayılı kararı da aynı yöndedir).

7.Günümüz hayatının getirdiği toplu site yapılaşmaları ya da çok katlı yapılarda kat malikleri sayısının oldukça fazla olması ve maliklerin ortak kullanımına ayrılmış olan tesis ve alanların bir disiplin içinde bakılması, korunması ve onarılması, başka bir deyişle ortak kullanımdaki yerlerin yönetilmesi için yapılan harcamalar nedeniyle tüm kat maliklerinin birlikte dava açabileceğinin veya tüm kat maliklerine karşı dava açılması gerektiğinin kabulü, uyuşmazlıkları çözümsüzlüğe terk etme sonucunu doğuracağı gibi usul ekonomisi ilkesine de uygun değildir.

Özellikle ortak yaşam alanlarında kişilerin ... ve mal güvenliklerini ve sağlıklarını tehlikeye atan, eksiklik ve ayıpların giderilmesi konusunda site ve apartman kat malikleri kurulu tarafından yönetici/yönetim kuruluna Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34 üncü maddesi uyarınca yetki verilebileceği gibi, bu hususların aynı Kanun'un 35 ... maddesi gereğince ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan konularda gerekli tedbirleri onlar adına almakla görevli olan yönetici/yönetim kurulunun görevleri kapsamında kaldığının kabulü gerekir.

8.Sonuç olarak denilebilir ki, yöneticinin temsil yetkisine giren işlerden dolayı üçüncü kişilerle yaptığı sözleşmelerden ... uyuşmazlıklarda ve bu sözleşmeler nedeniyle bizzat yapmış olduğu harcamalar yönünden rücu davalarında, yönetim kurulunun kat maliklerini temsilen aktif ve pasif dava ehliyeti bulunduğu varsayılmalıdır. Aksinin benimsenmesi durumunda ise, bu kez üçüncü kişilerin yönetici ile sözleşme yapmaktan kaçınması hali doğacak veya alacakların tahsilinde özellikle birden fazla parsel üzerinde kurulu sitelerde malik sayısının çokluğu da nazara alındığında ilgililerin tahsil imkansızlığı nedeniyle ilgililerin bundan zarar görmeleri sonucu kaçınılmaz olacaktır.

9.Hal böyle olunca; dava açılmadan önce, kat maliklerinin, ... ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi hususunda davacı yöneticiye yetki verdiklerini bildirdikleri ve buna yönelik davalının herhangi bir itirazının bulunmadığı anlaşıldığından davacı ... yönetiminin davada taraf ehliyeti bulunduğu gözetilerek işin esasına girilip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

10.İlk Derece Mahkemesi kararının, yukarıda açıklanan nedenlerle bozulmasına karar verilmiş olduğundan, bu karara karşı yapılan istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararının da kaldırılmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1.Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,

2.İlk Derece Mahkemesi kararının davacı yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın kararı veren İlk Derece Mahkemesine, bozma kararının bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,