Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/376 K.2023/1542

Taraflar arasındaki alacak ve birleşen menfi tespit davalarından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davaların reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Asıl davada davacı, davalı ... ile arasında Galleria AVM'de bulunan dekorasyona hazır boş vaziyetteki işyeri için aylık 15.000,00 TL+KDV bedelli, 5 yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığını, diğer

davalı ile de 01.09.2018 tarihli depo alanı için birer yıllık sürelerle kira sözleşmesi imzalandığını, alışveriş merkezlerinde alışverişin dışında birçok etkinlik ve farklı hobi alanları bulunduğunu, insanların bir alışveriş merkezine girdiğinde aşağı yukarı tüm ihtiyaçlarını karşılayabildiklerini, bu yüzden insanların çoğunlukla alışveriş merkezlerinden alışveriş yaptığını, bu düşüncelerle sözleşmeye konu işyerini kiraladığını, kiralananın bulunduğu yerin meydana hava cereyanı nedeni ile müşterilerin içeriye girmekte dahi zorlandığı bir alan olarak kaldığını,

yönetim ve malik tarafından bu durumu düzeltecek etkili ve kaliteli bir önlem alınmadığını, AVM yönetimine defalarca bu sıkıntıyı bildirmelerine rağmen herhangi bir tedbir alınmadığını, durumun dava tarihi itibari ile de devam ettiğini, tüm kışı müşterisiz geçirdikten sonra 2019 yazında açık cephelerden yalnızca birine katlanabilir cam bölme yaptırıldığını, bu önlemin de sorunu ortadan kaldırmadığını, Eylül 2018 tarihi ile Aralık 2019 tarihi arasında zarara uğradıklarını ileri sürerek, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere.

10.000,00 TL' nin davalılardan tahsilini talep etmiştir.

2. Birleşen Ankara 9. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2020/339 E. sayılı dosyasında davacı, Galleria AVM 'de yer alan iş yeri ve depo için davalılarla kira sözleşmeleri imzalandığını, alışveriş merkezleri hakkındaki yönetmeliğin 4. maddesinde bir AVM’de bulunması gereken asgari niteliklerin belirtildiğini, AVM yönetiminin Ankara’da hiçbir AVM’de görülmeyen bir umursamazlık içerisinde sadece kira parasını tahsilden ibaret bir yönetim anlayışı sürdürdüğünü, birçok firmanın AVM’de bulunan işyerlerini kapatmak zorunda kaldığını,

AVM’nin malik ve yönetimini oluşturulan davalıların işyerinin kiralandığı günden bu yana kira sözleşmesinde yer alan ve AVM yönetimine ait yükümlülükleri yerine getirmediğini, AVM’nin kendi reklam panolarında dahi markasına yer verilmediğini, davalıların edimlerini yerine getirmemeleri nedeniyle sabah 10.00’da açılan ve 22.00’de kapanan 12 saatlik mesai sonunda mağazada genellikle 7-8 günlük zaman aralıklarında siftah dahi yapılamadığını, mağaza kiralama sözleşmelerinin her iki tarafa borç yükleyen sözleşme niteliğinde olduğunu,

karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde kendi borcunun ifasını gerçekleştirmeyen tarafın karşı taraftan borcunu ödeme talebinde bulunamayacağını belirterek kira edimlerini yerine getirmeyeceğinin ve 132.721,28 TL borçlu olmadığının tespitini talep etmiştir.

3. Birleşen Ankara 13. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2021/328 E. sayılı dosyasında davacı.

Galleria AVM içinde yer alan işyeri ve depo için davalılarla kira sözleşmeleri imzalandığını, AVM'ye ilişkin aidatları davalı şirkete ödediğini, AVM kiracılığı nedeni ile sözleşmenin her iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olduğunu, özellikle kiraya verenin AVM yönetmeliğindeki hükümlere ve kiracının kullanımına uygun olarak mecuru teslim etmek, teslim ettiği şekli ile de koşullarını sürekli muhafaza etmek zorunda olduğunu, Alışveriş Merkezleri Hakkındaki Yönetmeliğin bütününün AVM'nin malik ve yönetimini birlikte sorumlu tuttuğunu, sözleşmenin başından bu yana davalıların hiçbir yükümlülüklerini yerine getirmediklerini,

2019 yılı Ağustos ayına kadar kendi edimleri olan aidat ve kira borcunu eksiksiz yerine getirdiklerini ancak davalıların umursamaz tavrı ve yükümlülüklerini yerine getirmemekteki ısrarı üzerine kira ve aidat ödemeyi bırakarak maddi tazminat davası açtıklarını, kira edimlerini yerine getirmeyeceklerinin ve tüm kalemler toplamı 152.459,08 TL borçlu olunmadığının tespitini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Asıl davaya cevabında davalılar; davacının kendi hür iradesi ile iş yerini kiraladığını davacının iş yerini kiralarken uygun olup olmadığı hususunda değerleme yapması gerektiğini, iş yerinin konumu ve durumunu bilen davacının zarar tazmini talebinin kötü niyetli olduğunu savunarak davanın reddini talep etmiştir.

2. Birleşen 9. Sulh Hukuk Mahkemesi 2020/339 E. sayılı davaya cevabında davalılar, menfi tespit talebine konu bedel kira alacağından oluşmakta ise şirkete yöneltilen davanın pasif husumet yokluğundan reddi gerektiğini, hem kira ve hem de aidat alacağından dolayı borçlu olmadığının tespiti talebini içermekte ise de hangi aylara ilişkin hangi alacak kalemleri yönünden dava açıldığının belirtilmesi ve bu eksikliğin giderilmesi gerektiğini, kiracının kira borcunu ödemediğini kabul ve ikrar ettiğini, taraflar arasında arsa hasibi-yüklenici ilişkisinin mevcut olmadığını,

tüm plazanın statik ve estetik mimarisinin sözleşme konusu ile bir ilgisi olmadığını, davacı aidat alacağına yönelik bir talepte bulunuyor ise şirketin görevini eksiksiz yerine getirdiğini ve genel kurulda ibra edildiğini, ihtirazi kayda uğramadığı, iddiaların hakkın kötüye kullanılması mahiyetinde olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

3. Birleşen Ankara 13. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2021/328 E. sayılı dosyasında davalılar;

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı tarafın taşınmazı usulüne uygun olarak tahliye etmeden kira ve aidat ödeme borcunun sona ermeyeceği ve kiralanana yapıldığı belirtilen dekorasyon bedellerinin talep edilemeyeceği, davacının tacir olduğu, kiralama anında görülen ve bilinen bu hususlardan dolayı zarara uğradığını iddia etmesinin mümkün olmadığı gerekçesiyle asıl ve birleşen davaların reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili; dava dilekçesini tekrarlayarak bilirkişi raporunda Galleria AVM'nin alışveriş merkezi niteliğini yitirip yitirmediğinin tespit edilmediğini, akdin devamı sırasında kiralananın bulunduğu AVM'nin alışveriş merkezi niteliğini kaybetmesi nedeni ile sözleşmesinin adi kira sözleşmesine dönüştüğünü, oysa kira bedelinin AVM niteliğine göre belirlendiğini, kiralananın kimsenin uğramadığı bir bina içerisindeki mağazaya dönüştüğünü, bunun sorumlusunun da davalılar olduğunu, Mahkemece asıl ve birleşen davaların kabulüne karar verilmesi gerektiğini belirterek kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı ile davalı ... arasında imzalanan kira sözleşmesi ile Mutlukent Mahallesi 2432. cadde 97/ A blok 2 no.lu bağımsız bölümün davacı şirket tarafından aylık 15.000,00 TL + KDV karşılığında, 5 yıl süre ile kiralandığı, davacı ve diğer davalı şirket arasında imzalanan 01.0.2018 başlangıç tarihli, 1 yıl süreli, KDV dahil aylık 1.200,00 TL bedelli kira sözleşmesi ile aynı yer 3. bodrum katta yer alan 40 m² büyüklüğündeki depo alanının kiralandığı,

kiralananın bulunduğu AVM'nin, diğer AVM'lerden farklı olarak açık konsept, butik, daha çok semt sakinlerine hitap edebilecek nitelikte bir AVM olduğu, mimari yapısı nedeni ile AVM içerisinde rüzgar tüneli oluştuğunun, bu hususun kiralamadan sonra ortaya çıkan bir durum olmadığının tespit edildiği,

basiretli bir tacir gibi davranmakla yükümlü olan davacının kiralama anında bu hususları öngörmesi gerektiği, davalıların sözleşmede ziyaretçi sayısını artırmak ve ziyaretçi başına düşen ortalama alışveriş hacmini artırmak, daha çok ve daha sık ziyaretçi çekmek gibi taahhütlerde bulunmadıkları, davacı kiracı tarafından uzun süredir kullanılan taşınmazın ayıplı olduğuna dair bir ihbarda bulunulmadığı, sözleşmenin feshedilmediği, taşınmazın mevcut hali ile kullanıldığı, basiretli bir tacir gibi davranmakla yükümlü olan davacının taleplerinin TMK'nın 2 nci maddesindeki dürüstlük kuralı ile bağdaşmadığı,

anahtar teslim tarihine kadar kiracının tüm kira bedelleri ve aidat bedellerini ödemek zorunda olduğu, davacı kiracı tarafından taşınmazın tahliye edildiği kanıtlanamadığından Mahkemece asıl ve birleşen davaların reddine karar verilmesinde bir usulsüzlük bulunmadığı gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf taleplerinin esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; dava ve istinaf dilekçelerini tekrar ederek alışveriş merkezi kiracılığı mevzuata yeni girdiğinden öncesinde böyle bir Yargıtay kararı olmadığını, sözleşme iki tarafa borç yükleyen sözleşme olduğundan davalıların edimlerini yerine getirmediklerini ve kiralananın alışveriş merkezi olma niteliğini, alelade bir kira sözleşmesine dönüştüğünü, Bölge Adliye Mahkemesinin dosyada olmayan kira ilişkisinden bahsettiğini, alışveriş merkezi yönetmeliği hükümlerinin uygulanması gerektiğini ve bu hususun hiç tartışılmadığını, dönmenin de söz konusu olabileceğini ve birleşen davada fesih hakkının saklı tutulduğunu belirterek kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, alacak ve menfi tespit istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 313 üncü maddesi gereğince, kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür.

2. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 18 inci maddesinin ikinci fıkrası "Her tacirin, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerekir." hükmünü içerir.

3.Değerlendirme Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile yukarıda yer verilen hukuk kuralı gereğince kira sözleşmelerinde kiraya verene müşteri artırımı konusunda bir yükümlülük yüklenmediğinin, kiralananın kira anındaki durumunda sonradan ortaya çıkan bir değişiklik bulunmadığının, davacı tarafça kiralananın tahliye edildiğinin de iddia ve ispat edilmediğinin anlaşılmasına ve Bölge Adliye Mahkemesinde bahsedilen kira sözleşmesinin emsal olarak yer verilen dosya nezdindeki kira sözleşmesi olmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,