Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/4004 K.2024/3058

Taraflar arasında birleştirilerek görülen alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece bozmaya uyularak asıl davanın kısmen kabulüne, birleşen davanın kabulüne karar verilmiştir.

Mahkeme kararı davacı tarafından duruşma istemli, davalılar vekilleri tarafından duruşma istemsiz temyiz edilmekle kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 15.10.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ... ile davalılar ... İnş. San. ve Tic. A.Ş., ... Yönetim Hizmetleri İnş. San. ve Tic. A.Ş. vekili Avukat ...'ın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1.Davacı vekili asıl davada, davalı ... A.Ş. (bölünmekle davalı şirketler) nin inşaa ettiği ... Alışveriş Merkezi projesinden 9 adet bağımsız bölümün satışına ilişkin olarak gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, sözleşme uyarınca 31.12.2011 tarihinde teslim edilmesi gereken taşınmazların tesliminin gerçekleşmemesi üzerine ek protokol yapılarak toplam 317.351,00 Dolar üzerinden anlaşma sağlandığını ve teslim tarihinin 15.01.2013 olarak kararlaştırıldığını, ancak davalının bu tarihte de teslimi gerçekleştiremediğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile geç teslimden dolayı uğranılan kira geliri kaybının tahsili için Şubat ve Mart aylarına ilişkin aylık 90.000,00 TL'den olmak üzere 180.000,00 TL'nin ticari faizi ile davalıdan tahsilini istemiştir.

2. Davacı vekili birleşen davada; taraflar arasında akdedilmiş olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu bağımsız bölümlerin müvekkiline geç tesliminden ötürü müvekkili nezdinde meydana gelen zararın ve Nisan 2013 ve Haziran 2015 arası döneme ait mahrum kalınan kira gelirinin, 6100 sayılı HMK’nın 107 nci maddesi uyarınca yapılacak yargılama ve toplanacak delillerle belirlenmesi ve belirlenen miktarın, satış sözleşmesi ve ek protokoller uyarınca fazlaya ilişkin alacakları saklı olmak kaydıyla, 1.000,00 Doların fiili ödeme gününden itibaren işletilecek olan faizi ile birlikte dolar bazında davalılardan tahsilini istemiş, 03.03.2023 tarihli dilekçe ile terditli taleplerde bulunarak davayı ıslah etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili asıl davaya ilişkin olarak; İstanbul Büyükşehir Belediyesi' nin haksız ve hukuki dayanaktan yoksun ruhsat iptali, inşaatın durdurulması, yıkım ve para cezası kararları gibi mücbir sebep teşkil eden durumlar nedeniyle belli bir süre inşaat faaliyetine devam edilemediğini, buna rağmen davacı yana 9 aylık gecikme cezası ödendiğini, inşaatın imara ve projeye uygun inşaa edildiğini, talebin fahiş olduğunu, gecikme cezasının sözleşmenin 3.1 maddesinde belirtildiğini ileri sürerek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Birleşen dosya davalıları vekilleri cevap dilekçelerinde; ... İnş. Tur. San. ve Tic. A.Ş. tam bölünme yoluyla infisah ederken, TTK'nın 176 ncı maddesi doğrultusunda dosyada hazırlanan bölünme planında ... Yönetim Hizmetleri İnş.

San. ve Ticaret A.Ş.'nin 1. derecede sorumlu şirket olduğu halde her üç şirkete birlikte dava yöneltilmesinin hatalı olduğunu, davacıya teslimatın 09.05.2013 tarihinde yapıldığını, teslim sırasında hiçbir hakkın saklı tutulmadığını, gecikmenin mücbir nedene dayalı olduğunu, inşaatın yapım aşamasındayken İBB ile İlçe Belediyesi arasındaki ihtilaf nedeniyle inşaat ruhsatının iptal edildiğini, taraflarca düzenlenen sözleşmenin TL cinsinden kararlaştırıldığını, davacının döviz cinsinden talepte bulunmasının yerinde olmadığını, talebin zamanaşımına uğradığını savunarak davanın reddini istemişlerdir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 26.03.2015 tarihli ve 2014/896 E., 2015/214 K. sayılı kararıyla; davacının dayanmış olduğu taraflar arasında yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ve bu sözleşmeye ek protokolün adi yazılı şekilde yapılmış olmaları nedeniyle geçersiz olduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Mahkeme kararına karşı davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 20/04/2017 tarihli ve 2015/41888 E., 2017/4842 K. sayılı kararıyla; taraflar arasındaki sözleşmenin tapu devri ile geçerli hale geldiği, Mahkemece, taraflar arasındaki sözleşmenin geçerli olduğu hususu gözetilerek tarafların iddia, savunma ve delilleri değerlendirilmek suretiyle hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerektiği belirtilerek Mahkeme kararı bozulmuştur.

B. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasındaki sözleşmeye göre sözleşmeye konu taşınmazların teslim tarihinin 16.12.2014 olduğunun kabul edildiği, davacı tarafın geç teslimden dolayı talepte bulunabileceği dönemin 01.10.2013 ile 16.12.2014 tarihleri olduğu kabul edildiğinden,

değerlendirme ve hesaplamaların bu tarihlere göre yapılması gerektiği, davacının geç teslim nedeniyle talep edebileceği zarar kalemi gecikme tazminatı niteliğinde olup, bu bedelin mahalli rayiçlere uygun olan kira bedeline göre hesaplanması gerektiği, bilirkişi raporlarında bilirkişilerce yapılan hukuki tespitlere aynı hususlarda değerlendirme görevi Mahkemeye ait olduğundan itibar edilmediği, yalnızca emsal hesaplama ve bedeller yönünden hükme esas alındığı, davacı tarafın birleşen dosya yönünden değer arttırım ve ıslah taleplerinin tahkikatın sona erdirilmesinden sonra yapıldığı,

bu nedenle yasal düzenleme gereğince bu talebin yerinde olmadığı gerekçesiyle; asıl davanın kısmen kabulüne, 96.400,00 TL gecikme tazminatının dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faiz ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine, birleşen dava yönünden; davanın dava dilekçesindeki talep doğrultusunda kabulü ile.

8.800,00 TL gecikme tazminatının dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faiz ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuran

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuşlardır.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; asıl dava bakımından belirlenen kira miktarının çok düşük olduğunu, müvekkilinin ilk dönem yaşamış olduğu kira kaybının hesabında taşınmaz maliyeti üzerinden kira bedeli hesaplama metodunun uygulanması gerektiğini, projenin yüklenicisi olan şirketin dahi bağımsız bölümlerin kira kaybının dolar bazında hesaplanmasını kabul etmiş iken o tarihe en yakında bulunan emsal değerlendirilmeyerek 10 yıl sonraki emsal kira bedeli olarak sunulan bir takım sözleşmelere itibar edilmesinin yerinde olmadığını,

birleşen davada müvekkilin kira kaybı olduğu gibi geç teslimden kaynaklanan zarar talebi de olduğu halde sanki tek talep varmış gibi yargılama yapılmasının hatalı olduğunu, müvekkilinin talep sonucunun mahkemece açıklattırılması ve sonrasında karar verilmesi gerekirken Mahkemece müvekkilinin zararlarının karşılanması talebinin dikkate alınmadığını, faiz başlangıcının sözleşmede belirlenen vade tarihinden itibaren olması gerekirken dava tarihinden itibaren faize hükmedilmesinin hatalı olduğunu ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

Davalı ... İnş. San. Ve Tic. A.Ş. Vekili; ... şirketinin tam bölünme yoluyla infisah ederken bölünme planında ... Yönetim Hizmetleri şirketinin 1. derecede sorumlu şirket, müvekkili şirket ile ... şirketinin ise 2. derecede sorumlu şirketler olarak belirlendiği halde davanın 3 şirkete birden yöneltilmesinin bölünme planına ve hukuka aykırı olduğunu, mücbir neden bulunduğunu ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

Davalı ... İnş. San. Ve Tic. A.Ş. ve ... Yönetim Hizmetleri İnş. San. Ve Tic. A.Ş. vekili; ... Yönetim Hizmetleri şirketinin sorumlu olduğunu, davanın sadece bu şirkete yöneltilmesi gerekirken diğer müvekkil şirketin de sorumlu tutulmasının hukuka aykırı olduğunu esastan da davanın reddi gerektiğini ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, taraflar arasında düzenlenen gayrimenkul satış sözleşmesi nedeniyle, taşınmazın geç tesliminden kaynaklanan kira alacağı istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 26/1 inci ve 297 nci maddeleri.

3. Değerlendirme

1.Bir mahkeme kararının gerekçesi, davaya konu maddi olguların mahkemece ne şekilde nitelendirildiğini, kurulan hükmün hangi hukuksal düzenlemelere dayandırıldığını ortaya koyar ve dolayısıyla maddi olgular ile hüküm arasındaki bağlantıyı gösterir.

Tarafların o dava yönünden, hukuk düzenince hangi nedenle haklı veya haksız bulunduklarını anlayıp değerlendirebilmeleri ve Yargıtayın hukuka uygunluk denetimini yapabilmesi ortada, usulüne uygun şekilde oluşturulmuş hükmün hangi nedenle o içerik ve kapsamda verildiğini ayrıntıları ile ortaya koyan, ifadeleri özenle seçilmiş ve kuşkuya yer vermeyecek bir açıklık taşıyan gerekçe bölümünün bulunmasına bağlıdır.

Bütün mahkemelerin, her türlü kararlarının gerekçeli olarak yazılmasını öngören Anayasanın 141/3 üncü maddesi ile ona koşut bir düzenleme içeren 6100 sayılı Kanun'un 297 nci maddesi bu amacı gerçekleştirmeye yöneliktir. Gerekçe, çekişmeli vakıalar hakkında toplanan delilleri, delillerin tartışılmasını ve değerlendirilmesini, sabit görülen vakıalarla bunlardan çıkarılan sonuç ve hukuki sebepleri kapsamalıdır.

Kanun'un 297 nci maddesi ile kapsamı belirtilen hükmün açık ve net olması, gerekçenin de anlaşılabilir, yeterli ve denetlenebilir olması gerekir. Gerekçe içerisinde ve gerekçe ile hüküm arasında sonuca etkili uygunsuzluklar bulunmamalıdır.

2.Eldeki davada, davacı asıl ve birleşen davalarda; taraflar arasında düzenlenen gayrimenkul satış sözleşmesi nedeniyle, taşınmazların geç tesliminden kaynaklanan kira alacağı isteminde bulunmuştur. Mahkemece her ne kadar uyuşmazlık eser sözleşmesi olarak nitelendirilmiş ise de; dava taşınmaz satımından kaynaklanan gecikme tazminatına ilişkindir.

3. Mahkemece gerekçeli kararda; bedelin mahalli rayiçlere uygun olan kira bedeline göre hesaplanması gerektiği, bilirkişi raporlarında bilirkişilerce yapılan hukuki tespitlere itibar edilmediği, yalnızca emsal hesaplama ve bedeller yönünden hükme esas alındığı belirtilmiş olup, bilirkişi raporunda da asıl dava açısından 2013 yılı Şubat ve Mart ayları için, birleşen dava açısından ise 01.04.2013-16.12.2014 tarihleri yönünden hesaplama yapıldığı anlaşılmaktadır.

Bununla birlikte Mahkemece gerekçede; davacı tarafın geç teslimden dolayı talepte bulunabileceği dönemin 01.10.2013 ile 16.12.2014 tarihleri olduğu kabul edilirken hükümde bilirkişi raporundaki hesaplamalar dikkate alınmak suretiyle karar verilmekle karar ile gerekçeli karar arasında ve gerekçe içinde çelişki yaratılmış, Yargıtay denetimine de elverişli olmayacak şekilde hüküm tesis edilmiştir.

Mahkemece; gerekçe ile hükmün birbiriyle uyumlu olduğu, yeterli, açık, denetlenebilir bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

4. Bununla birlikte, davacı, birleşen davada taraflar arasında akdedilmiş olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu bağımsız bölümlerin geç tesliminden ötürü meydana gelen zararı yönünden de talepte bulunmuştur.

5. 6100 sayılı HMK'nun 26/1. maddesine göre "Hâkim, tarafların talep sonuçlarıyla bağlıdır; ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Duruma göre, talep sonucundan daha azına karar verebilir." düzenlemesi mevcuttur. Mahkemece davacının taşınmazların geç tesliminden kaynaklı zarar talebi hakkında olumlu- olumsuz karar verilmeden yazılı şekilde hüküm kurulması da doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

6.Bozma nedenlerine göre taraf vekillerinin diğer temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine gerek görülmemiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle,

1.Temyiz olunan Mahkeme kararının 6100 sayılı Kanun'un Geçici 3 üncü maddesi atfıyla 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 428 inci maddesi gereğince taraflar yararına BOZULMASINA,

2. Bozma nedenlerine göre taraf vekillerinin sair temyiz itirazlarının bu aşamada incelenmesine yer olmadığına,

28.000,00 TL Yargıtay duruşması vekalet ücretinin karşılıklı alınıp birbirlerine verilmesine,

Peşin alınan temyiz harçlarının istek halinde temyiz edenlere iadesine,

1086 sayılı Kanun'un 440 ıncı maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,