Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/4448 K.2024/2771

Taraflar arasında İlk Derece Mahkemesinde görülen ve istinaf incelemesinden geçen alacak davasında verilen karar hakkında yapılan temyiz incelemesi sonucunda, Dairece verilen 12.12.2022 tarihli ve 2022/7540 E. 2022/9329 K. sayılı ilamıyla Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak yeniden yapılan yargılama sonucunda; davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

İlk Derece Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili.

24.07.2014 tarihli kat malikleri genel kurul toplantısında site yapımı sırasında oluşan ve yine yapımdan kaynaklanan oluşabilecek sorunlarla ilgili yapılacak hukuki, mali, idari işlerle ilgili, sitenin özellikle ortak alanlarında ve diğer alanlarda yapılan ayıplı imalatın yükleniciden tazmini talepli dava açma konusunda site kat malikleri kurulunun site yönetimine oy birliği ile yetki verdiğini, Antalya 3. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2015/43 D.İş sayılı dosyası üzerinden tespit yaptırıldığını ve davalı tarafından yapılan ayıplı imalatların tespit edildiğini,

bilirkişi raporu incelendiğinde ayıpların gizli ayıp niteliğinde olduğunun anlaşıldığını, aynı rapora göre eksik ve ayıpların giderilmesi için gereken tutarın toplam 303.500,00 TL olarak belirlendiğini, tespit raporunda belirtilmeyen ayıplı ve eksik işlerin de bulunduğunu ileri sürerek; fazlaya ilişkin haklarının saklı kalması kaydıyla 303.500,00 TL eksik ve ayıplı imalat bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davacı tarafın, sitede meydana gelen bazı problemleri müvekkili firmaya bildirdiğini ve 6502 Sayılı Kanunun 11 inci maddesinde bulunan seçimlik haklarından ücretsiz onarım hakkını kullandığını, müvekkili tarafından da özellikle izolasyondan kaynaklı sıkıntıların tamamının bu kapsamda onarıldığını ve halen de bir kısım çalışmaların devam ettiğini, sorunun müvekkilinin izolasyon konusunda anlaşma yaptığı taşeron firmadan kaynaklandığını, bahsi geçen firma ile de bu ayıplı üretimi nedeniyle müvekkilinin davalık olduğunu,

sitede izolasyondan kaynaklı sıkıntıları gidermek adına kapalı otopark tabliyesinin üstünün en pahalı yalıtım malzemesiyle kaplandığını ve sıkıntıların büyük bir kısmının bu yolla giderildiğini, ancak tespit yapan bilirkişilerin her nasılsa otopark tabliyesinin üstüne su izolasyonu yapılıp yapılmadığını dahi anlayamadıklarını, yine aynı şekilde tüm perde betonlarda ve temelde bohçalama olduğunu, otopark alanında ve perde betonlarda nemlenme olmadığını, ancak bilirkişinin perde duvarlarda bohçalama olup olmadığını da tespit edemediğini, tüm bu durumların bilirkişinin gerçeklikten uzak tespitlerini açıkça gösterdiğini,

kapalı otopark alanına giden eğimli yoldaki su giderlerinin tıkalı olduğu ve betonarme su deposundan su sızdığının müvekkiline tespit dosyasında alınan rapor ile bildirildiğini, söz konusu otopark girişindeki kanalın temizlendiğini, kapalı yüzme havuzundaki su kaçağının tamir edildiğini, müvekkili şirketin daireleri teslim ettiği 02.05.2013 tarihinde yönetime hiçbir mermer ya da kaplama malzemesini eksik teslim etmediğini, zira yönetimin en ufak hataları bile zamanında onartmadan teslim almadığını,

izolasyondan kaynaklı sitedeki sıkıntıların tamamının taşeron firmadan kaynaklı olduğunu ve müvekkili tarafından söz konusu problemlerin giderilmeye çalışıldığını, ancak bilirkişi tespit raporunda belirtilen B ve D blok çatılarında su ve ısı izolasyonu olduğunu, bir kısım küçük şikayetlerin müvekkili firma tarafından giderildiğini, söz konusu üst kat dairelerinde herhangi bir akıntı olmadığını, yangın dolaplarına hizmet edecek basınçlı su motorlarının elektrik bağlantısının yapılmadığı iddiasının müvekkiline tespit dosyasında alınan rapor ile bildirildiğini,

müvekkilinin haberdar olur olmaz yangın dolaplarına hizmet edecek basınçlı su motorlarının elektrik bağlantısını da yaptığını, ayrıca site yönetiminin dava açma hakkının bulunmadığını, bağımsız bölüm maliklerinin her birinin kendi hissesi için dava açması gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 14.06.2021 tarihli ve 2021/234 E., 2021/670 K. sayılı kararıyla; site yönetiminin aktif husumet ehliyeti bulunmadığından davanın husumet nedeniyle reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 19.09.2022 tarihli ve 2021/1662 E., 2022/1510 K. sayılı kararıyla; bağımsız bölüm maliklerinin, kat malikleri kurulu kararı ile de olsa yönetime yetki vermesi ve site yönetiminin kat malikleri adına eksik ve ayıplı işler bedelinin tahsili için yükleniciye karşı dava açmasının hukuken mümkün olmadığı, bu şekilde açılan davaya muvafakat vererek taraf teşkilinin de sağlanamayacağını, bu tür davaların bizzat kat malikleri tarafından açılması gerektiği, bu itibarla Mahkemece, site yönetiminin dava açma ehliyeti bulunmadığından davanın aktif husumet ehliyeti yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairece verilen 12.12.2022 tarihli ve 2022/7540 E. 2022/9329 K. sayılı ilamıyla; Mahkemece, kat maliklerinin, can ve mal güvenlikleri ile sağlıklarını tehlikeye atan eksik ve ayıplı işlerin giderilmesi hususunda davacı site yönetimine yetki verilebileceği ve bu kapsamda davacı site yönetiminin dava açabileceği kabul edilerek, gerektiğinde bu hususa ilişin bilirkişi raporu alınmak suretiyle dosyanın esas yönünden incelenme ve değerlendirme yapılarak bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile davanın reddine karar verilmesinin hatalı olduğu gerekçesiyle, Bölge Adliye Mahkemesi kararı kaldırılıp İlk Derece Mahkemesi kararı bozulmuştur.

B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar

İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; bozma ilamına uyularak devam eden yargılamada, davacı site yönetimince ortak alanlarda yer alan eksik ve ayıplı işlerin bedelinin talep edildiği eldeki davada, gerek delil tespit aşamasında aldırılan rapor, gerek mahkemece aldırılan raporlar birlikte değerlendirildiğinde, dava konusu edilen sitenin ortak alanlarında(kapalı otopark, sığınak, su deposu, yüzme havuzu, cafe, fitness alanları) genel iskan alımı sırasında veya satışlar sırasında görülmeyen ve kullanıldıkça ortaya çıkan kusurlar nedeni ile eksik ve gizli ayıplı imalatlar bulunduğu,

bu kusurlu işler ortak alanlarda bulunmakla, hukuki işlerin takibi için yönetime yetki verildiği, aldırılan 31.01.2020 tarihli bilirkişi heyet raporuna göre, sitede gerek inşai gerek elektrik gerekse de mekanik yönden eksik ve ayıplı işler bulunduğu, bu ayıpların giderilme bedelinin inşai yönden 166.920,08 TL, elektrik yönünden 111.000,00 TL, mekanik yönden 2.500,00 TL olduğunun belirlendiği,

alınan bu son raporda yapılan hesaplamanın önceki raporlara yapılan itirazları karşılar mahiyette ve hüküm kurmaya ve denetime elverişli olduğu gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile 280.420,08 TL'nin dava tarihinden işleyecek yasal faiziyle davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; davacı site yönetimi ile davalı şirket arasında akdi ilişki olmadığını, site yönetimini oluşturan kat malikleri arasında davalı şirketten daire satın alanlar yanında davalı ile akdi ilişki içinde olmayan üçüncü kişilerin de olduğunu, Yargıtayın gerek YHGK gerekse muhtelif Daire kararları ile oluşan yerleşik içtihadında apartman ve toplu yapı yönetimlerinin ortak alanlar için dahi olsa eksik işler ve ayıplı işler nedeniyle yükleniciye karşı aktif husumet ehliyeti olmadığı yönünde iken, eldeki davada bozma ilamıyla aksi yönde karar verildiğini, içtihat çelişkisi oluştuğunu, içtihadı birleştirme talebinde bulunduklarını,

bu başvuru sonucunun beklenmesi gerektiğini, dava tarihi itibariyle kat maliki olan 25 kişinin hüküm tarihi itibariyle kat maliki sıfatını kaybettiğini, bozma ilamının hatalı olduğunu, kararın görev yönünden de hatalı olduğunu, site yönetimin tüketici olmadığını, hükme esas alınan raporun da hatalı olduğunu, rapora itirazlarının dikkate alınmadığını, ortak alanlarda ayıplı imalat ve eksik iş iddiasını kabul etmediklerini, herhangi bir eksik veya kötü imalat varsa bile dava tarihi öncesinde giderildiğini, davacının talep edebileceği bir tazminat bulunmadığını, alınan raporlar arasında çelişkiler olduğunu,

bu çelişkilerin giderilmediğini ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, davacı site yönetiminin ortak alanlarda yer aldığını iddia ettikleri ayıplı ve eksik işlerin bedelinin davalıdan tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1.6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun'un (6502 sayılı Kanun) 8 inci maddesi, 11 inci maddesi,

2. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun "Tarifler" başlıklı 2 nci maddesi,

3.09.05.1960 tarihli ve 21/9 sayılı YİBK ve 04.02.1959 tarihli ve 13/5 sayılı YİBK.

3. Değerlendirme

Temyizen incelenen karar, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kuralları ile hukuki ilişkinin nitelendirilmesine, dava şartlarına, yargılama ve ispat kuralları ile kararda belirtilen gerekçelere, bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sürecinde alınan 31.01.2020 tarihli bilirkişi raporunda sitede gerek inşai gerek elektrik gerekse de mekanik yönden eksik ve ayıplı işler bulunduğunun belirlenmesine,

bu ayıpların giderilme bedelinin ise taraf ve Yargıtay denetimine elverişli şekilde ve raporlar arasındaki çelişkileri de giderir nitelikte inşai yönden 166.920,08 TL, elektrik yönünden 111.000,00 TL, mekanik yönden 2.500,00 TL olduğunun belirlenmesine, usuli kazanılmış hak oluşturan yönlerin yeniden incelenmesinin mümkün olmamasına göre, davalı vekilin tüm temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Mahkeme kararının 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 439 uncu maddesi gereğince ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine GÖNDERİLMESİNE,