Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/4663 K.2024/2968

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın davalılardan ... ve ... Tasarım Dekorasyon Ltd. Şti. ve davalı ... yönünden husumetten reddine, diğer davalı Şirket yönünden alacak talebinin kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili ve davalılardan ... ve ... Tasarım Dekorasyon Ltd. Şti. vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince; davalıların başvurusunun esastan reddine, davacının başvurusunun kısmen kabulüne, İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden davanın davalılılardan ... ve ... Tasarım Dekorasyon Ltd. Şti. yönünden reddine, diğer davalılar yönünden alacak talebinin kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; arsa sahiplerinin, ... İnşaat yetkilileri ..., ... ve ...'e, ayrıca ... Tasarım yetkilisi ...'e yetki vererek kat karşılığı inşaat sözleşmesi yaptıklarını, sonrasında ... İnşaat firmasının isim değişikliğine giderek arsa sahiplerinin de rızasıyla yetkilerini ...

İnşaat ve yetkilisi ...'e devrettiklerini, her iki şirkette de satıcı ...'in daire satımına ilişkin yetkisinin bulunduğunu, dava konusu taşınmaz üzerinde inşa edilecek binanın 12. kat 23 ve 1. kat 1 numaralı daireleri için müvekkili ile davalı şirket yetkilisi ... arasında 03.04.2013 tarihinde satım sözleşmesi akdedildiğini, her iki dairenin taşınmaz bedelinin 260.000,00 TL belirlendiğini ve bu bedelin tamamının ödendiğini, 12. kat 23 numaralı daire için 135.000,00 TL, 1. kat 1 numaralı daire için 125.000,00 TL bedel üzerinden anlaşıldığını,

dairelerin 30.07.2015 tarihinde teslim edileceğinin taahhüt edildiğini ancak müvekkili adına tapu tescilinin yapılmadığını, inşaatı devam ettiren davalı ...

Tasarım İnşaat ve yetkilisi davalı ...'in müvekkiline almış olduğu dairelerin tapusun vermediğini ileri sürerek; dava konusu 1163 ada 6 parselde kain 12. kat 23 ve 1. kat 1 numaralı dairelerin davacı adına tesciline, tescil isteminin kabul görmemesi halinde teslim edilmesi gereken iki adet dairenin rayiç bedelinin, bu isteminin kabul görmemesi halinde müvekkilinin ödemiş olduğu 260.000,00 TL'nin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca dava tarihinden itibaren bulunacak karşılığının, bu istemin de kabul görmemesi halinde müvekkilinin ödemiş olduğu 260.000,00 TL'nin faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... ve ... Tasarım İnşaat vekili; sözleşmenin arsa sahipleri ile ... İnşaat ve müvekkili şirket arasında yapılmasına rağmen ...

İnşaat şirketinin müteahhit olarak edimlerini yerine getirmediğini, bu davalıların arsa sahiplerine gönderdikleri 11.09.2012 tarihli fesih ihbarnameleri ile düzenleme şeklinde kat karşılığı inşaat sözleşmesini tek taraflı olarak feshettiğini ve inşaatı yapmayacağını bildirdiklerini, bunun üzerine müvekkili şirketin tek başına inşaata başladığını, inşaat devam ederken ... şirketi ile 19.08.2014 tarihinde 350.000,00 TL bedelli taşeronluk sözleşmesi imzalandığını, ... şirketinin aslen kendisine ait olmayan daireyi davacıya satmış gibi göstererek müvekkili şirketi zarara uğratmak istediğini, ...'in ise müvekkili şirketin yetkilisi olduğunu,

kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve davacıya daire satışına ilişkin sözleşmesinin tarafı olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

Davalı ...; davaya cevap vermemiş, duruşmada ise, 03.04.2013 tarihli sözleşme altındaki imzanın kendisine ait olduğunu, karşı taraftan 260.000,00 TL nakit olarak elden aldığını, tüm sorumluluğun kendisine ait olduğunu, davalı ... ve davalı ... şirketinin vergiden muaf olmak için sözleşmelerde adlarını yazdırdıklarını, ancak sözleşmeleri kuran ve tüm parayı tahsil eden ve inşaatları yapanın kendisi olduğunu belirtmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı ile davalılardan ... Ltd.

Şti. vekili sıfatı ile davalı ... arasında 03.04.2014 tarihli sözleşme ile dava konusu 1163 ada 6 parselde bulunan iki adet bağımsız bölüme ilişkin alım satım mukavelesi düzenlendiği, tapulu taşınmazların devrine ilişkin sözleşmelerin resmi yazılı şekilde akdedilmesi gerekli olduğundan uyuşmazlık konusu sözleşmenin 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237 ve 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ncı maddelerinde belirtilen şekil koşullarına uygun olmadığından geçersiz olduğu,

öte yandan temelinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi bulunan ve müteahhitten bağımsız bölüm devrine ilişkin yapılan adi yazılı sözleşmelerin alacağın temliki hükmünde olup, geçersizliğinin ileri sürülemeyeceği, somut uyuşmazlıkta dava konusu taşınmaz üzerinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi olup müteahhitlerinin ... Tasarım ve ...

İnşaat olduğu, bu halde alacağın temliki kapsamında daire satışı için iki müteahhidin beraber hareket etmesi zorunlu olup, arsa maliklerine karşı zorunlu edim arkadaşı olarak hareket ettikleri de göz önüne alındığında, tüketiciye gerçekleştirilecek daire satışı için de beraber hareket etmelerinin zorunlu olacağı, taraflar arasındaki sözleşme sadece ...

İnşaat vekili sıfatı ile ... ile davacı arasında yapıldığından geçerli bir alacağın temliki sözleşmesinden söz edilemeyeceği, bu bakımdan davacının geçersiz sözleşemeye istinaden tapu tescil talebi söz konusu olamayacağı gibi, geçerli olmayan sözleşmeye istinaden rayiç bedel talebinin de söz konusu olamayacağı, ancak geçersiz olan sözleşme kapsamında taraflar birbirlerine karşı yerine getirdikleri edimleri sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca birbirlerinden talep edebileceklerinden denkleştirici adalet ilkesine göre ...

İnşaat yönünden davanın kabulüne karar verilmesi gerektiği, her ne kadar sözleşme altında bulunan kaşede ... İnşaat kullanılmış olsa da alınan Ticaret Sicili Kayıtlarında ... İnşaat'ın 04.04.2013 tarihinde unvan değişikliğine giderek ... İnşaat ünvanını aldığı, 09.02.2018 tarihli kararla da ...'in şirket müdürlüğü görevinden azledildiği hususları nazara alındığında sözleşme tarihi itibari ile ...'in ... İnşaatın (...

İnşaat) temsilcisi sıfatı ile hareket ederek bu sözleşmeleri imzaladığı anlaşıldığından davanın ... yönünden husumetten reddi gerektiği, davacı ile davalılar ... ve ... Tasarım arasında herhangi bir sözleşmesel ilişki bulunmadığından bu davalılar yönünden de davanın pasif husumetten reddi gerektiği gerekçesiyle; davanın davalıların ... ve ... Tasarım Dekorasyon Mimarlık Mühendislik Ltd.

Şti. ve davalı ... yönünden husumetten reddine, 676.948,14 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalı ... İnşaat Ltd. Şti.'den tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili ile davalı ... ve ... Tasarım Dekorasyon Ltd. Şti. vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacı vekili; tüm davalılar yönünden davanın kabulü gerektiğini, şirketler arasında muvazaalı ilişki bulunduğunu, davalılardan ...'in sorumluluğu kabul ettiğini, firmaların ortak olduklarını, ... Tasarım şirketine yapılan devrin muvazaalı olduğunu, gayri resmi işlemlerin araştırılmadığını, ödemelerin hangi şirket hesabına geçtiği hususunun yeterince aydınlatılmadığını ileri sürerek; kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

2. Davalı ... ve ... Tasarım Şirketi vekili; davalılar lehine hükmedilen tek vekalet ücretinin haksız olduğunu ve hatalı belirlendiğini ileri sürerek; kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının 17.08.2013 tarihinde ... Ltd. Şti. ile imzaladığı satış sözleşmesine binaen davalı ... Tasarım Dekorasyon Ltd.Şti. ve ... tarafından inşa edilen projeden iki adet bağımsız bölüm satın aldığı, satış bedeli olarak 260.000,00 TL nakit ödeme yaptığı, dosyaya kazandırılan bilgi ve belgelerden anlaşıldığı üzere satışı yapan ... Ltd.

Şti. isimli firmanın satış tarihinden çok önce kat karşılığı inşaat sözleşmesini kendi yönünden feshettiği ve satış tarihi itibariyle yetkisiz olduğu, satış sözleşmesi tarihi itibariyle somut uyuşmazlıkta 4077 sayılı Kanun'un uygulanması gerektiği, davacı ile satış yetkisi olmayan dava dışı şirket arasında imzalanan sözleşmenin geçersiz olduğu, tapuda kayıtlı taşınmazların satışının resmi şekilde yapılması zorunlu olduğundan, somut uyuşmazlıkta haricen düzenlenen satış sözleşmesinin hukuken geçersiz olduğu,

taraflar geçersiz sözleşmeye dayalı olarak verdiklerinin iadesini her zaman talep edebileceğinden davacının sorumlu olan davalılardan ödemiş olduğu bedeli talep edebileceği, Mahkemece, sözleşmenin tarafı olan (ünvanı sonradan değişen) ... İnşaat Ltd. Şti. yönünden davanın kabulüne karar verilmesinin yerinde olduğu, davalılar ...

Tasarım Şirketi ve ... yönünden ise; adı geçen davalıların satış sözleşmesinde taraf olmadığı, sözleşmenin akdedildiği tarihte sözleşmeye satıcı ve satıcı vekili olarak imza atan şirket ve şahsın o tarihte satışa yetkili olmadığı, bu durumda sebepsiz zenginleşme hükümleri gereğince sözleşmenin tarafı olmayan davalılar yönünden davanın sıfat yokluğu nedeniyle reddine karar verilmesinde ve ret sebebi aynı olduğundan tek vekalet ücretine hükmedilmesinde de usul ve yasaya aykırılık bulunmadığı, ancak davalı ...'in Mahkemedeki beyanında.

03.04.2013 tarihli sözleşme altındaki imzanın kendisine ait olduğunu, karşı taraftan 260.000,00 TL'yi nakit olarak elden aldığını, tüm sorumluluğun kendisine ait olduğunu, sözleşmeleri kuran ve tüm parayı tahsil eden inşaatları yapanın kendisi olduğunu açıkça ikrar etmesi karşısında, davacıya karşı sözleşmeden dolayı sorumlu olduğunun kabulü gerekeceği, bu nedenle Mahkemece, davalılardan ... yönünden de davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirmeyle reddine karar verilmesinin hatalı olduğu gerekçesiyle;

davalıların başvurularının esastan reddine, davacının başvurusunun kısmen kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın ... ve ... Tasarım Dekorasyon Ltd. Şti. yönünden reddine, alacak talebinin kabulü ile 676.948,14 TL' nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle davalı ... İnşaat Ltd. Şti. ve ... 'den tahsiline karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; istinaf sebeplerini tekrar ederek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, geçersiz taşınmaz satış sözleşmesinden kaynaklı alacak istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706 ncı maddesinin birinci fıkrası.

2. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Karar) 112 ve 237 nci maddeleri,

3. 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ncı maddesi.

4. 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60 ıncı maddesinin üçüncü fıkrası ile 89 uncu maddesi.

3. Değerlendirme

1.Temyiz olunan kararda; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa yukarıda yer verilen hukuk kurallarının doğru şekilde uygulandığı, dava konusu taşınmaz üzerinde Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi bulunsa da müteahhitlerinin ... Tasarım ve ...

İnşaat olduğu, alacağın temliki kapsamında daire satışı için iki müteahhidin beraber hareket etmesi zorunlu olup, arsa maliklerine karşı zorunlu edim arkadaşı olarak hareket ettikleri de dikkate alındığında tüketiciye gerçekleştirilecek daire satışı için de beraber hareket etmelerinin zorunlu olduğu, taraflar arasındaki sözleşme sadece ...

İnşaat vekili sıfatı ile davalılardan ... ile davacı arasında akdedildiğinden geçerli bir alacağın temlikinden söz edilemeyeceği, bu noktada geçersiz sözleşmeye istinaden tapu iptal tescil ve rayiç bedel talebi söz konusu olamayacağından bu taleplerin reddinde bir isabetsizlik olmadığı, davacının 17.08.2013 tarihinde ... Ltd.

Şti. isimli firma ile imzaladığı geçersiz satış sözleşmesine binaen her iki daire için ödediği toplam 260.000,00 TL'lik satış bedelini denkleştirici adalet ilkesi uyarınca talep edebileceği, dosyaya kazandırılan bilgi ve belgelerden anlaşıldığı üzere satışı yapan ... Ltd. Şti. isimli firmanın satış tarihinden çok önce kat karşılığı inşaat sözleşmesini kendi yönünden feshettiği ve satış tarihi itibariyle yetkisiz olduğu, davalılardan ... İnşaat Ltd.

Şti. ile ...'in hüküm altına alınan tutardan sorumlu tutulmalarının yerinde olduğunun anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,