Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/5375 K.2024/3758

Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Mahkemece bozmaya uyularak davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Mahkeme kararı davacı vekili ve katılma yoluyla davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikler yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davacı ile davalı kiracının 05.07.2007 başlangıç tarihli ve açılış tarihinden itibaren beş yıl süreli kira sözleşmesi imzaladıklarını, sözleşmenin 5. maddesinde kira bedelinin aylık 12.000 Euro olarak kararlaştırıldığını, davalının sözleşmeyi haksız olarak tek taraflı fesih ettiğini, basiretli tacir olarak davranma yükümlülüğü olan davalının iradesi ile imzaladığı kira sözleşmesi hükümlerine uymak zorunda bulunduğunu, davalının erken tahliye nedeniyle kural olarak dönem sonuna kadar işleyecek kira bedelinden sorumlu olduğunu ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, şimdilik altı aylık kira bedeli olan 154.523,65 TL tazminatın tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davacı kiraya verenin kiralananın teslim alınmasına yönelik 25.07.2008 tarihli ihtarına karşılık 02.08.2008 tarihli cevabi ihtar ile sözleşmenin üzerinden bir yıl geçmesine rağmen alışveriş merkezinin halka açılmadığı, kiralananın ruhsatının olup olmadığı konusunda da bir bilgi ve belge verilmediği, tek taraflı sözleşme ile tanınan yetkinin kötüye kullanıldığı belirtilerek henüz başlamamış olan sözleşmenin fesih edildiğinin bildirildiğini, tek tip sözleşmenin müzakere edilmeksizin imzalandığını ve sözleşme hükümlerinin hepsinin kiraya veren lehine olduğunu, bu sözleşmenin batıl ve hükümsüz olduğunu, taşınmazın teslim alınamadığını, sözleşme feshedildiğine göre yeniden kiraya verilmesinin de mümkün olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemece verilen, 04.02.2014 tarihli ve 2013/446 E., 2014/22 K. sayılı kararla; ticari işletmesiyle ilgili tüm işlerde basiretli bir tacir gibi davranma yükümlülüğü gereği davalı kiracının 1 yılı aşkın sürede bitirilmeyen ve kullanılmayan kiralananla ilgili kira sözleşmesini feshinin haklı bulunduğu gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Birinci Bozma Kararı

1. Mahkeme kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 25.11.2014 tarihli ve 2014/9080 E. 2014/12984 K. sayılı ilamıyla.

05.07.2007 tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesinin (2/1.) maddesinde teslim tarihinin açılış tarihinden 60 gün önce olacağının düzenlendiği, (6.) maddesinde "kira, kiracının mecuru hangi tarihte halka açtığına bakılmaksızın aşağıdaki onbeşinci maddede tanımlanan, AVM açılış tarihinden itibaren işlemeye başlar” hükmü ile (15/3.) maddesinde “AVM açılış tarihi: AVM açılış tarihini kiralayan seçecektir.

Mecurun brüt kiralama alanı 1.000 m² den az ise kiralayan programlanan tarihi 30 gün süreli bir ön bildirimle ve alanı 1.000 m² veya daha büyükse 60 gün süreli ön birlimle kiracıya bildirileceğini, yukardakilerine rağmen kiralayanın öngörmediği nedenle AVM açılış tarihi değiştirilmek zorunda kalınırsa ve bunun sonucunda da mecurun halka açılış tarihini ertelemek veya öne almak gerekirse kiralayan AVM açılış tarihini değiştirebilir.

Böyle bir değişiklik kiracıya her hangi bir tazminat veya para talep etme hakkı vermeyeceği gibi kiralayanın belirlediği yeni tarihte açma yükümlülüğünü de ortadan kaldırmaz." hükmüne yer verildiği, tacir olan tarafların ileriye yönelik yatırım ve projelerinde gerekli hassasiyet ve özeni göstermesi gerektiği, serbest irade ile imzalanan kira sözleşmesinin tarafları bağladığı, sözleşmede AVM açılış tarihini belirtir bir tarih olmadığı gibi açılış tarihinin kiraya veren tarafından değiştirilebileceğinin az yukarda açıklanan sözleşme hükmünde belirtildiği, kiraya veren tarafından sözleşmenin (2/1.) maddesine uygun olarak,

belirlenmiş olan açılış tarihinden önce davalıya kiralanan yerin teslim alınmasının ihtaren bildirildiği, kiralananın teslimi için ihtar keşide edildiği ve sözleşmede açılış tarihi de belirtilmediğine göre davalının sözleşmeyi feshinin haksız olduğu, öte yandan kiralananın 10.03.2009 tarihinde yeniden kiraya verildiği, Mahkemece kira sözleşmesi 20.08.2008 tarihinde fesih edildiğine göre bu tarihten itibaren kiralananın 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 325 inci maddesine göre, aynı şartlarda kiraya verilebileceği makul süre belirlenerek,

kira bedeli ödemesinin alışveriş merkezinin açılış tarihi olan 18.10.2008 tarihinde başlayacağı da nazara alınarak makul süre tazminatına hükmedilmesi gerektiğinden bahisle, karar bozulmuştur.

B. İkinci Bozma Kararı

1. Bozmaya uyan Mahkemece verilen 13.07.2017 tarihli ve 2015/199 E., 2012/770 K. sayılı kararla; davanın kısmen kabulü ile 13.200 Euro kira bedelinin 18.10.2018 tarihindeki kur karşılığı olan 1.7443 TL esas alınarak 23.024,76 TL'nin davalıdan tahsiline karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairemizin 18.09.2018 tarihli ve 2018/770 E., 2018/8639 K. sayılı ilamıyla; davalının sair temyiz itirazlarının reddedilerek, çelişkileri giderir, itirazların karşılanmasını sağlayacak şekilde somut verilere dayalı, gerekçeli, taraf ve Yargıtay denetimine elverişli şekilde rapor alınarak karar verilmesi gerektiğinden bahisle, karar bozulmuştur.

C.Üçüncü Bozma Kararı 1. Bozmaya uyan Mahkemece verilen ....tarihli ve ...E., ....K. sayılı kararla; davanın kısmen kabulüne, 121.945,60 TL kira alacağı ve 21.950,20 TL KDV olmak üzere toplam 143.895,80 TL 'nin 29.06.2009 tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş; hüküm, davalı tarafından temyiz edilmiştir.

2. Dairemizin 17.02.2021 tarihli ve 2020/11088 E., 2021/1592 K. sayılı ilamıyla; bozma kararına uyulduğu halde gereklerinin yerine getirilmediği, kiralananın bulunduğu yer mahkemesince keşif de yapılmak suretiyle kiralananın aynı şartlarda kiraya verilebileceği makul sürenin ay/gün olarak net bir şekilde belirlenmesi, alışveriş merkezinin açılış tarihi 18.10.2008'den itibaren talep ve kiralananın yeniden kiraya verildiği tarih gözetilerek makul süre tazminatına hükmedilmesi gerektiği;

bozulan karara karşı davacı tarafından faize ve esas alınan kur tarihine yönelik herhangi bir temyiz talebi bulunmadığından bu yönlerden davalı taraf yararına usuli kazanılmış hak oluştuğu, bozma sonrasında davalının usuli kazanılmış hakkı ihlal edilerek alacağın faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesi ve 18.10.2018 tarihindeki esas alınan kur değerinden vazgeçilerek daha yüksek bir kur değeri üzerinden hüküm kurulmuş olmasının hatalı olduğu ve davacı tarafından talep edilen aylık kira bedeline taleple bağlılık ilkesine aykırı olarak KDV ilave edilerek talebi aşacak şekilde makul süre kira bedeli tazminatına KDV de eklenmek suretiyle

hüküm kurulmasının hatalı olduğundan bahisle, karar bozulmuştur.

D. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; sözleşmenin 20.08.2008 tarihindeki feshinden sonra tekrar kiraya verilmesi için gereken makul sürenin 3 ay olduğu, davacının alışveriş merkezinin açılış tarihi olan 18.10.2008 ile makul süre bitim tarihi olan 20.11.2008 tarihi arası döneme ilişkin talep edebileceği kira tutarının 13.200,00 Euro olduğu, davacının dava tarihindeki TL kuru üzerinden talepte bulunduğu gözetilerek bu tarihteki kur olan 2,1454 TL üzerinden hesaplama yapılması gerektiği, davacının dava tarihi itibariyle 28.319,28 TL makul süre tazminatı alacağı olduğu,

davalının 18.10.2008 tarihinde temerrüde düştüğü, tarafların tacir olması ve alacağın tarafların ticari işletmesinden kaynaklanması nedeniyle alacağa ticari faiz işletilmesi gerektiğinden bahisle; davanın kısmen kabulü ile 28.319,28 TL tazminatın 18.10.2008 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuran

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

1.Davacı vekili; bilirkişi raporuna karşı Yargıtay bozma ilamıyla aynı doğrultudaki itirazlarının dikkate alınmadığını, 3 aylık sürenin fesih tarihinden itibaren başlatılıp, temerrüt olgusunun 18.10.2008 tarihi esas alınarak tazminat miktarının neredeyse 1 aya indirgenmesinin hatalı olduğunu, makul sürenin durum ve koşullar ile sözleşmedeki kira bedeli dikkate alınmaksızın belirlendiğini, fesih tarihi ile yeniden kiralanma tarihi arasında 6 ay 22 gün bulunduğunu, emsallerin ne yönden dikkate alındığının açıklanmadığını ileri sürerek, kararın bozulmasını istemiştir.

2.Davalı vekili; kur hesabında dava tarihinin dikkate alınmasının hatalı olduğunu, davacının 18.10.2008 tarihindeki kur üzerinden talepte bulunabileceğini, uyulan bozma kararında kurun 1.7443 olarak dikkate alınması gerektiği belirtilmesine rağmen buna aykırı karar verildiğini, ikinci bozma kararı öncesi verilen 13.07.2017 tarihli kararda davacı lehine faize hükmedilmediği gibi kararın davacı tarafça temyiz edilmediğini, kesinleşen bu yön bakımından davacı lehine hüküm kurulamayacağını, 2008 krizi nedeniyle davacının mevcut kira bedellerinde indirime gittiğini, eğer sözleşme feshedilmeseydi bu sözleşme yönünden de indirim yapılacağının gözetilmediğini ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin haksız feshine dayalı tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 04.02.1959 tarihli ve 13/5 ile 09.05.1960 tarihli ve 21/9 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları

3.Değerlendirme 1.Mahkemece bozma kararı doğrultusunda aldırılan bilirkişi raporunun hüküm kurmaya elverişli, makul süre olarak belirlenen 3 aylık süre fesih tarihinden itibaren başlamakla davacı kiraya verenin kira bedelini alışveriş merkezinin açılış tarihinden itibaren talep edebileceği gözetilerek kira başlangıç tarihi olan 18.10.2008 tarihi ile makul sürenin bitimi arasındaki süre kira bedeline hükmedilmesinin ise doğru olduğu anlaşılmakla; davacı vekilinin tüm, davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.

2. Bir mahkemenin Yargıtay Dairesince verilen bozma kararına uyması sonunda, kendisi için o kararda gösterilen şekilde inceleme ve araştırma yaparak yine o kararda belirtilen hukuki esaslar gereğince hüküm verme yükümlülüğü doğar. Usuli kazanılmış hak olarak tanımlanan bu olgu mahkemeye, hükmüne uyduğu Yargıtay bozma kararında belirtilen çerçevede işlem yapma ve hüküm kurma zorunluluğu getirmektedir. Ayrıca Yargıtay tarafından bozulan bir hükmün, bozma kararının kapsamı dışında kalmış olan kısımları kesinleşir. Bozma kararına uymuş olan mahkeme kesinleşen bu kısımlar hakkında yeniden inceleme yaparak karar veremez. Kesinleşmiş olan bu kısımlar lehine olan taraf yararına usuli kazanılmış hak oluşur.

3.Bunun dışında taraflardan sadece bir tanesinin hükmü temyiz etmesi ve Yargıtayın bozma kararı vermesi hâlinde bozmaya uyan mahkemece önceki karara nazaran kararı temyiz eden aleyhine olacak şekilde karar veremez. Bu ilke, aleyhe hüküm kurma yasağı olarak ifade edilmektedir.

4.Somut olayda, Mahkemece uyulan bozma ilamında açıkça; davacının faize ve esas alınan kur tarihine yönelik temyiz talebi bulunmadığından, bu yönlerden davalı taraf yararına usuli kazanılmış hak oluştuğu belirtilmesine rağmen, davalının usuli kazanılmış hakkı ihlal edilerek ve aleyhe hüküm kurma yasağına aykırı olacak şekilde hüküm kurulması usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Davacı vekilinin tüm, davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının REDDİNE,

2.Temyiz olunan Mahkeme kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3 üncü maddesi atfıyla 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 428 inci maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz eden davacıya yükletilmesine,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz eden davalıya iadesine,

1086 sayılı Kanun'un 440 ıncı maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,