Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/5453 K.2024/4066

Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkili ile davalının 21.03.2018 tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi ile davaya konu mağazanın davalıya kiralanması konusunda anlaştıklarını, ancak davalının kiralananı teslim dahi almadan tek taraflı irade ile kira sözleşmesinin feshettiğini, feshin süresinde düzenlenmediği gibi usul ve yasaya aykırı olduğunu, davalının haksız fesih nedeniyle sözleşmenin (4.) maddesine göre altı aylık kira bedelini cezai şart olarak ödemesi gerektiğini ileri sürerek; davalıdan alacaklı olduğu cezai şart miktarının tespitine, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, şimdilik 10.000,00 Euro cezai şartın 04.05.2018 tarihinden itibaren hesaplanacak temerrüt faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; müvekkilinin dava konusu taşınmazı ... markası adı altında faaliyette bulunmak amacıyla kiralamak istediğini ve bu hususta davacı firmaya bir icapta bulunduğunu, ancak davacı firmanın bu icabını kabul ile tamamlamadığını, bu süre içerisinde sözleşmenin davacı tarafça imzalanıp müvekkiline teslim edilmediğini, sözleşmenin (2.1) maddesi gereği taşınmazın sözleşmenin imzalandığı 21.03.2018 tarihinden itibaren on beş gün içerisinde müvekkiline teslim edilmesi gerektiğini, müvekkilinin ifa imkansızlığı nedeniyle henüz kabul aşaması tamamlanmadan ve taşınmaz teslim edilmeden ....

Noterliği kanalıyla gönderdiği 21.05.2018 tarihli ihtarname ile icabını geri aldığını, ortada imza aşamaları tamamlanmış bir sözleşme bulunmadığını, kaldı ki müvekkili ile ... firması arasında imzalanan sözleşmenin ekonomik kriz ve Ohal nedeniyle feshedildiğini, bu nedenle de kiralananda faaliyette bulunmasının hukuki ve fiili olarak imkansız olduğunun davacıya ihtar edildiğini, kararlaştırılan kira bedelinin 7.495,00 Euro +KDV olduğunu ancak tazminat hesaplamalarında KDV'nin olmayacağını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında 21.03.2018 tarihinde imzalanan sözleşmenin taşınmazın teslimine ilişkin (2.1) maddesinde, kiraya verenin taşınmazı sözleşmenin imzalandığı tarihten itibaren en geç on beş iş günü içinde kiracıya mevcut hali ile ek IV te yer alan teslim tutanağının taraflarca imzalanması ile teslim edeceği, (2.2) maddesinde ise; teslim işleminin gerçekleştirilebilmesi için, kiraya verenin taşınmazın teslimini gerçekleştireceği tarih ve saati kiracıya yazılı olarak bildireceği hususlarının kararlaştırıldığı,

ancak taraflarca teslime ilişkin her hangi bir tutanak sunulmadığı, taşınmazın teslim edildiğinin ispat yükünün davacı kiraya verene ait olduğu ve yazılı delil ile ispat edilmesi gerektiği, ne var ki bu hususun davacı tarafça ispat edilemediği, bu nedenle sözleşmenin erken feshi gerekçe gösterilerek davalıdan cezai şart istenemeyeceği gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili; taraflar arasındaki imzalanan 21.03.2018 tarihli kira sözleşmesinin davalının tek taraflı irade beyanı ile fesih edildiğini, davalının haksız fesih nedeni ile cezai şart ödemesi gerektiğini, davalının haksız feshi nedeni ile cezai şart hükmü dikkate alınmasa dahi haksız eylemi nedeni ile genel hükümlere göre sorumlu olduğunu, talebin dayanağı ticari faaliyetin taahhüt edilen tarihte başlamaması değil haksız fesih nedeni ile cezai şart talebi olduğunu ileri sürerek, kararı istinaf etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında 21.03.2018 tarihli sözleşme imzalandığı hususu ihtilafsız olup, bu sözleşme gereğince taşınmazın davalıya teslim edilmediğinin de sabit olduğu, davalı tarafça 04.05.2018 tarihinde Beyoğlu 56. Noterliği aracılığı ile ihtarname keşide edilerek ifa imkansızlığı nedeni ile sözleşmenin münfesih olduğunun davacıya bildirildiği, sözleşmenin (2.1) maddesi gereğince kiralananın tesliminin gerçekleşmediğinin de dosya kapsamı ile belirlendiği, bu nedenle sözleşmenin erken feshi nedeni ile cezai şart talep edilemeyeceği gerekçesiyle, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; istinaf sebeplerini tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin erken feshi nedeniyle cezai şart istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 123, 125, 179, 180, 182, 299 ve devamı maddeleri,

2. 6217 sayılı Kanun’un geçici 2 nci maddesi,

3. 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun (6102 sayılı Kanun) 18 inci maddesi.

3. Değerlendirme

1. Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık ilkesi (Ahde Vefa- Pacta Sunta Servanda) yanında sözleşme serbestisi ilkeleri kabul edilmiştir. Bu kurala göre sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalı ve hükümlerine riayet edilmelidir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi; hukuki güvenlik, doğruluk ve dürüstlük kuralının bir gereği olarak, sözleşme hukukunun temel ilkelerinden biridir. Karşılıklı edimleri içeren sözleşmelerde, edimler arasında mevcut olan denge şartlarının sözleşmenin tümü, birlikte yorumlanarak değerlendirilmelidir. 6098 sayılı Kanundaki genel kural; tarafların bu sözleşme ile gerçek ve ortak amacın varlığını ortaya koyabilecek şekilde bir düzenleme ve yorum, tüm sözleşmede belirlenen amaç da gözönüne alınarak yapılmalıdır.

2. Kiracının, kiralanana ilişkin olarak sözleşme ile amaçladığı kullanım olanağının özel ya da kamu hukukundan kaynaklanan sınırlamalar nedeni ile azalması veya engellenmesi hâlinde hukukî ayıbın varlığından söz edilir. Bu tür ayıpta kiralananın, kira sözleşmesinden beklediği amacın gerçekleşmemesine hukuk düzeninin koyduğu kurallar engel olmaktadır.

3. Yine, kiracının tacir olduğu durumlarda, sorumluluğunun takdir ve tayininde 6102 sayılı Kanun'un 18 inci maddesinin ikinci fıkrasında düzenlenen basiretli davranma yükümlülüğünün dikkate alınması gerekmektedir. Her tacirin, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerekir. Tüzel kişi tacirin tüm işleri ticari iş niteliğindedir.

4. Bu çerçevede yapılacak değerlendirmede, kiracı tacirin basiretli davranma yükümlülüğünden kaynaklanan özen ölçüsünün kapsam ve sınırlarının doğru bir şekilde belirlenmesi önem taşır. Tacir, tacir olmayan kişilerin ileri sürebileceği savunmalardan yararlanamayacak ve gelişi güzel bir şekilde, haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken, bazı hususları bilmediğini iddia edemeyecek ya da gerekli tüm özeni gösterseydi bile, farkına varamayacağını ileri süremeyecektir.

5. Elbette kiracının tacir olması, kiraya verenin kiralan yeri sözleşmedeki amaçlara uygun bir biçimde teslim etme ve sözleşme süresince öyle bulundurma sorumluluğunu ve yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Ne var ki, kiraya verenin bu sorumluluğu da kiracı tacirin kendi sorumluluklarından kaçınmasının bir yolu ve aracı olarak kullanılamaz. Tacir basiretli davranmalı ve kiraya verenin Kanun’dan kaynaklanan ayıptan sorumluluğunu, kendi sorumluluklarından kurtuluş çaresi hâline dönüştürmemelidir. Ayrıca, kiralanan yerdeki özellikle hukukî ayıbın, tacirin faaliyet alanı ile ilgili olduğu durumlarda, tacir yine sorumlu tutulmalıdır. Özellikle kiralanandaki hukukî ayıbın tacirin faaliyet alanı içinde kaldığı durumlarda, basiretli davranma yükümlülüğü katı bir şekilde uygulanmalıdır.

6. Somut olayda, hükme esas alınan 21.03.2018 imza tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesinde; sözleşmenin imzalandığı tarihte yürürlüğe gireceği, kiraya verenin taşınmazı sözleşmenin imza tarihinden itibaren en geç on beş gün içinde kiracıya teslim edeceği, taşınmazın teslim tarihinin kiraya veren tarafından tek taraflı olarak ileriye atılabileceği, teslim işlemlerine geçilebilmesi için kiraya verenin teslim tarihi ve saatini yazılı olarak kiracıya bildireceği, teslim tutanağıyla kayıt altına alınacağı,

kiracı davet edildiği halde teslime hazır bulunmazsa kiraya verenin taşınmazı teslim etmiş adledebileceği veya uğradığı zararlar için tazminat haklı saklı kalarak sözleşmeyi feshedebileceği, kiracının taşınmazı teslim almamasının, süresinden önce erken fesih ettiği anlamına geleceği ve kiracının on iki aylık garanti edilen asgari kira bedeli toplamı erken fesih tazminatını ödemekle yükümlü, yine kiracının sözleşmenin bitiminden evvel sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetmesi halinde herhalükarda altı aylık garanti edilen asgari kira bedelini cezai şart bedeli olarak ödemeyi kabul ettiği hususları kararlaştırılmış olup,

kiraya veren bakımından kiracının faaliyetine ilişkin bir sorumluluk hükmüne yer verilmemiştir. Kiracı tarafından keşide edilen 04.05.2018 tarihli noter ihtarı ile ...

KİDS markası adı altında faaliyet göstermek için taşınmazın kiralandığı ancak OHAL nedeniyle ilgili firmanın Türkiye piyasasına girmekten vazgeçtiği, bu nedenle ifa imkansızlığı oluştuğu ileri sürülerek sözleşmenin feshedildiği bildirilmiş ise de; tacir olan davalı kiracının taşınmazı kiralarken oluşabilecek tüm olumlu olumsuz ihtimalleri değerlendirerek, basiretli tacir gibi davranması ve elde etmeyi umduğu sonuçların oluşmaması halini de düşünerek sözleşme yapması ve bu yönüyle yaptığı sözleşmenin sonuçlarına katlanması gerektiği, kira sözleşmesinde kiraya verenin kiracının faaliyetine ilişkin sorumluluk aldığına dair hüküm bulunmadığı,

kiralananın kullanım amacına uygun durumda olduğu, kiralananın niteliklerinden kaynaklı bir ayıp bulunmadığı, tacir olan kiracının anlaşma yaptığı firmanın Türkiye piyasasına girmekten vazgeçmiş olmasının kendi işletme riski kapsamında olduğu, sözleşmenin bu sebeple feshinde kiraya verenin sorumluluğu bulunmadığı, bu nedenlerle davalı kiracı şirket tarafından kira sözleşmesinin anılan gerekçe ile feshinin haklı olarak kabul edilemeyeceği anlaşılmaktadır.

7. Her ne kadar derece Mahkemelerince; taraflarca kiralanan teslime ilişkin herhangi bir tutanak sunulmadığı, teslim olgusunun davacı tarafça ispat edilemediği, bu nedenle erken fesih gerekçe gösterilerek cezai şart istenemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş ise de, sözleşmenin (2.2) maddesinde kiracının davet edildiği halde teslime hazır bulunmaması halinde kiraya verene tanınmış seçilmiş haklar açıkça düzenlenmiş olup, bu doğrultuda davalı tarafça 21.05.2018 tarihinde keşide edilerek 23.05.2018 tarihinde davalıya tebliğ edilen ihtarname ile kiralananın teslime hazır olunduğu, yedi gün içinde teslim alınması,

aksi halde sözleşmenin 04.05.2018 tarihinde feshedildiği kabul edilerek, sözleşme ile kararlaştırılan cezai şart hususunun gündeme geleceği hususlar davalı kiracıya bildirilmiş olmakla, sözleşme ile üstlenilen bildirim yükümlülüğünün davacı tarafça yerine getirildiğinin kabulü gerekir.

8. O halde İlk derece Mahkemesince; taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi bir bütün halinde değerlendirilerek, taraflarca sözleşmede cezai şart kararlaştırılmış olması halinde, alacaklı hiçbir zarara uğramamış olsa bile 6098 sayılı Kanun'un 180 inci maddesi gereğince kararlaştırılan cezanın ifasını talep edebileceği gözetilerek, kararlaştırılan cezai şartın davalının iktisaden mahvına neden olup olmayacağı yönünde taraflarca bilirkişi raporuna yapılan itirazlar da değerlendirilerek, bu konuda gerekirse yeniden bilirkişi raporu alınmak suretiyle davacının talebi doğrultusunda bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 373 üncü maddesinin birinci fıkrası uyarınca ORTADAN KALDIRILMASINA,

2. İlk Derece Mahkemesi kararının aynı Kanun'un 371 inci maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,