Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/666 K.2024/521

Taraflar arasındaki sözleşmenin feshi ve alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 08.02.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ... ile davalı vekili ...'ın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin Arabistan vatandaşı olduğunu, Türkiye'ye geldiği tarihlerde rezidans olarak kullanabileceği, Türkiye'de bulunmadığı tarihlerde ise otel-rezidans olarak 3. şahıslara kiralanmak üzere eşyalı bir dairenin satın alımına ilişkin davalı şirket ile aralarında 25.02.2015 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin imzalandığını, aynı tarihte dava dışı Batures şirketi ile de 15 yıllık kira sözleşmesi imzalandığını, 20.11.2015 tarihinde tapuda devrin sağlandığını,

satın alınan dairenin bahsi geçen şekilde kullanılacak olması nedeniyle rayice göre yüksek bir bedel ödendiğini ancak dava dışı Batures şirketinin projedeki eksiklikler nedeniyle otel- rezidans olarak işletilmesi mümkün olmadığı gerekçesiyle kira sözleşmesini feshettiğini, satın alınan dairenin otel- rezidans olarak işletilmesinin fiilen ve hukuken mümkün olmadığı hususunun tesadüfen öğrenildiğini, kira geliri elde edilememesi nedeniyle ayıplı olduğunu ileri sürerek;

sözleşmeden dönülerek ödenen 174.800,00 USD'nin dava tarihinden itibaren devlet bankalarının yabancı para ile açılmış bir yıl vadeli mevduat hesabına ödediği en yüksek faiz oranının uygulanması suretiyle davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; tapuda devir yapıldığından edimin ifa edildiğini, davacının da taşınmazın semerelerinden faydalandığını, dairenin ayıplı olmadığını, zamanaşımı süresinin dolduğunu, kira gelirine ilişkin bir taahhüt bulunmadığından dava dışı Batures firması ile yapılan sözleşmeden müvekkili şirketin sorumluluğunun bulunmadığını, davacının kötü niyetli olduğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dairenin otel- rezidans olarak işletilmesinin fiilen mümkün olmadığının ispat edildiği gerekçesiyle açılan davanın kabulü ile taraflar arasındaki 25.02.2015 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin feshine, ödenen 174.800,00 USD’nin dava tarihinden itibaren devlet bankalarının yabancı para ile açılmış bir yıl vadeli mevduat hesabına ödediği en yüksek faiz oranının uygulanması ile birlikte fiili ödeme tarihindeki TC Merkez Bankası efektif satış kuru karşılığı üzerinden davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili; taraflarca ifa edilen sözleşmenin fesih yolu ile sona erdirilmesinin mümkün olmadığını, hem sözleşmenin ileriye etkili olarak feshine karar verilmesi hem de bedelin iadesine hükmedilmesinin kendi içinde çelişkili ve hukuka aykırı olduğunu, fesih ve dönmenin hükümleri bakımından ayrımın doğru yapılmadığını, verilen kararla hem taşınmaz bedelinin davacıya iade edildiği hem de taşınmazın mülkiyetinin davacıda kaldığını, tapuda devir yapıldığından sadece bedel iadesi talebi ile sözleşmeden dönülemeyeceğini, taleple bağlılık ilkesi gereğince davanın reddine karar verilmesi gerektiğini,

davacının talebi belirsiz olup mahkemece açıklattırma da yapılmadığından savunma hakkının kısıtlandığını, iradenin sakatlandığı iddiasına dayalı talep bakımından hak düşürücü sürenin dolduğunu, davacının dava dilekçesinde birden fazla nedene hangisi tutarsa mantığı ile dayandığını, hakimin davayı aydınlatma ödevi bulunduğunu, taşınmazın ayıplı olduğu ileri sürüldüğü halde ayıp ihbarında bulunulmadığını, kanuni süreler geçtikten sonra hak düşürücü sürelere riayet edilmeden davanın açıldığını, taşınmazın otel olarak işletilmesine ilişkin bir taahhüt bulunmadığını, bilirkişi raporuna dayandırılan kararın hatalı olduğunu,

alanında uzman olmayan bilirkişiler tarafından hazırlanan raporun hatalı olduğunu, sözleşme konusu ve hükümlerinin yanlış yorumlandığını, sözleşme konusunun taşınmaz satışına ilişkin olduğunu, sözleşmeden dönme kurumunun işletilmesi halinde sözleşmede kararlaştırılan hükümlere riayet edilmesini ve vazgeçme tazminatının da tenkis edilmesi gerektiğini belirterek İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasındaki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin 6. maddesiyle taşınmazın otel konseptinde kullanılarak kira getirisi sağlama yönünde davalının taahhüt ve yükümlülük altına girdiği ve bu taahhüt uyarınca yüksek gelir elde edeceği beklentisiyle davacının sözleşmenin tarafı haline geldiği ancak 28.07.2016 tarihli yapı kullanım izin belgesinde taşınmazın konut olarak kullanımına izin verildiği, davalının vasıf değişikliği yönündeki idari başvurularının da reddedildiği,

bu haliyle davacının hukuki ayıplı hale gelen sözleşmeden 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 227/1 inci maddesi uyarınca dönme seçimlik hakkını kullandığı, sözleşmeden dönülmesi halinin satılanı geri verme edimini de içerdiği, davacının sözleşmeden döndüğünün kabulüne rağmen sehven sözleşmenin feshi ifadesinin kullanılması,

davacı adına tescil edilen taşınmazın tapu kaydının iptali ile davalıya döndürülmesine yönelik eksik hüküm kurulması ve taşınmazın davalı adına tescil edildiği tarihten itibaren faize hükmedilmesi gerekirken dava tarihinden itibaren faize hükmedilmesi bakımından kararın hatalı bulunduğu belirtilerek İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeniden esas hakkında davanın kabulüne, taraflar arasındaki 25.02.2015 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinden dönüldüğünün tespitine, davacı adına kayıtlı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile varsa takyidatlarından ari olarak davalı adına tapuya kayıt ve tesciline,

174.800,00 USD’nin taşınmazın davalı adına tescil tarihinden itibaren devlet bankalarının yabancı para ile açılmış bir yıl vadeli mevduat hesabına ödediği en yüksek faiz oranının uygulanması ile birlikte fiili ödeme tarihindeki TC Merkez Bankası efektif satış kuru karşılığı üzerinden davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; davacı tarafından tapu kaydının iptali ve tescili hususunda bir talep olmamasına rağmen taleple bağlılık ilkesine aykırı olarak karar verildiğini, bu yönde bir talep olmaması nedeniyle davanın usulden reddedilmesi gerektiğini, resen ve hatalı şekilde uygulanan dönme hükümlerinin bozmayı gerektirdiğini, satılandan elde edilen yararlar bakımından hüküm kurulmadığından davacının sebepsiz zenginleştiğini, bundan ayrı taşınmazın ikinci el durumunda olması nedeniyle bedelde indirim yapılmaksızın karar verilmesinin hakkaniyete aykırı olduğunu,

İlk Derece Mahkemesi tarafından fesih olgusuna dayanılarak verilen kararın Bölge Adliye Mahkemesince ifadenin sehven kullanıldığı gerekçesiyle dönme hükümleri işletilerek yazılı şekilde karar verilmesinin belirsizlik ve çelişkiye neden olduğunu, bu durumun gerekçeli karar alma hakkını ihlal ettiğini, geçerli sözleşme maddeleri uygulanmayarak hüküm kurulduğunu,

satış vaadi sözleşmesinin alıcının döviz cinsinden ödediği bedellerin ödeme tarihindeki Merkez Bankası döviz alış kuru üzerinden bila faiz geri verilir ve kabul anlamına gelmemek kaydıyla dönme hükümlerinin işletilmesi halinde sözleşmenin tasfiyesinde vazgeçme tazminatı maddelerinin uygulanması gerekirken dikkate alınmadığını, sözleşme hükümlerinin yanlış yorumlandığını belirterek Bölge Adliye Mahkemesi kararının bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, davacı tarafından davalı şirketten satın alınan otel rezidans dairenin hukuki ayıplı olması nedeniyle sözleşmeden dönülmesi ve ödenen bedelin iadesi istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun ( 6098 sayılı Kanun) 219, 227 ve 246 ncı maddeleri.

3. Değerlendirme 1. Satıcı, alıcıya karşı herhangi bir surette bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmaması sebebiyle sorumlu olduğu gibi, nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan, kullanım amacı bakımından değerini ve alıcının ondan beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıpların bulunmasından da sorumlu olur. Satıcı, bu ayıpların varlığını bilmese bile onlardan sorumludur.

2. Öğretide ayıp satılanda, hasarın geçtiği anda, vaad edilen nitelikleri bir diğer ifadeyle bulunması gereken bir özelliğin bulunmaması ya da bulunmaması gereken bir kusurun ya da eksikliğin bulunması ya da dürüstlük kuralı gereğince ondan beklenen lüzumlu vasıfları taşımaması hali olarak tanımlanmakta ve maddi, hukuki ya da ekonomik ayıp şeklinde sınıflandırılmaktadır. Maddi ayıp bir malda madden hata bulunmasıdır. (örneğin malın yırtık, kırık, bozuk, lekeli olması gibi). Hukuki ayıp malın kullanımının hukuken sınırlandırılmış olmasıdır (malın üzerinde rehin, haciz, intifa hakkı gibi kısıtlamalar bulunması gibi). Ekonomik ayıp ise; malın iktisadi vasıflarında eksiklik olmasıdır.

3. Hemen belirtmek gerekir ki satıcının ayıptan sorumluluğunun yani ayıba karşı tekeffül şartlarının gerçekleşmesi durumunda alıcıya 6098 sayılı Kanun'un 202 ve 203 üncü maddelerinde seçimlik haklar tanınmıştır. Buna göre alıcı sözleşmeden dönebileceği gibi semenin indirilmesini ya da malın ayıpsız bir misli ile değiştirilmesini de isteyebilir. Tüketicinin korunmasına ilişkin düzenlemelerde alıcının malın onarılmasını isteme hakkına sahip olduğu da benimsenmiştir ( 6502 s. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun m.11/c).

4. Tüm bu bilgiler ışığında temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçelere, temyiz edenin sıfatına, yargılama sırasında ileri sürülmeyen hususların temyiz aşamasında ileri sürülmesi halinde incelenmesinin mümkün olmadığının anlaşılmasına göre, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun’un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

17.100,00 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davalıdan alınıp davacıya verilmesine,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,