Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/718 K.2023/2250

Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın davacılardan ..., ... ve ... tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi hükmü kaldırılarak yeniden esas hakkında hüküm kurulmak suretiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılardan ..., ... ve ... tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar; imzalanan 05.09.2011 başlangıç tarihli ve 12 yıl süreli kira sözleşmesi ile 35-36-37-38-39-40 ve 41 nolu bağımsız bölümler ile bodrum katındaki müştemilat alanların davalıya kiraya verildiğini, aylık kira bedelinin 24.000,00 TL olduğunu, kira bedelinin emsallere göre çok düşük kaldığını, kiralananın bulunduğu çevrede sözleşmenin imzalandığı tarihe göre yapılaşma ve yerleşim olanaklarının ciddi olarak arttığını, ticari, ekonomik ve sosyal hayatın daha fazla gelişim gösterdiğini, kiralananın benzer işyerlerine göre taşınmazların büyüklüğü kadar alt katta depo alanlarının bulunması nedeniyle kiracıya avantaj sağladığını,

ana cadde ve yan yola cepheli olup merkezi konumda bulunduğunu, kira bedelinin artışı hususunda davalıya noter ihtarı gönderilmesine rağmen taleplerinin kabul edilmediğini ileri sürerek; aylık kira bedelinin 05.09.2018 tarihinden itibaren 55.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmişlerdir.

II. CEVAP

Davalı; tacir olan kiracılar yönünden 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 344 üncü maddesinin 01.07.2020 tarihine kadar erteli olduğunu, sözleşmede kararlaştırılan artış oranının rayice uygun olduğunu, gösterdikleri emsallere göre fahiş kira talep edildiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira sözleşmesinde belirlenen kira artış oranı olan Tefe-Tüfe ortalaması esas alınarak yapılan hesaplama neticesinde taşınmazın 05.09.2018 tarihinden itibaren aylık net kira tutarının 28.487,78 TL, brüt kira tutarının 35.609,73 TL ve stopaj tutarının 7.121,95 TL olacağı, hak ve nesafet kuralları gözetilerek dava konusu taşınmazın brüt kira bedelinin 30.000,00 TL olarak tespiti gerektiği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile dava konusu taşınmazın 05.09.2018 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin hak ve nesafet kuralları gözetilerek brüt 30.000,00 TL olarak tespitine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacılardan ..., ... ve ... vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Bir kısım davacılar vekili; mirasçılara sadece kararın tebliğ edildiğini, duruşmaya çağrılmadıklarını ve yokluklarında karar verildiğini, bölgede bir adet bağımsız bölümün dahi kira bedelinin 7-8 bin TL olduğunu, yedi adet bağımsız bölümün birleştirilerek kullanıldığı kiralananın kirasının çok düşük kaldığını, deposu bulunduğunu, keşif ve emsal araştırmasıyla kira bedelinin 70-80 bin TL olması gerektiğinin belirlendiğini, İlk Derece Mahkemesinin düşük kira bedeli belirlediğini, fahiş vekalet ücretine hükmedildiğini ileri sürerek, İlk Derece Mahkemesi kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; bilirkişi raporu ile kira sözleşmesinde belirtildiği gibi üçüncü yıldan itibaren aylık 17.000,00 TL üzerinden TÜFE-ÜFE ortalaması oranında artış yapılarak 05.09.2018 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin brüt 35.609,73 TL olacağının belirlendiği, Mahkemece 05.09.2018 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin brüt 35.609,73 TL olarak tespitine karar verilmesi gerekirken; tespit edilen kira bedelinin endekse (artış şartına) göre belirlenen kira bedeli olduğu,

başka bir ifadeyle hak ve nesafete göre belirlenen kira bedeli olmadığı gözardı edilerek hakkaniyet indirimi yapılması hatalı olduğu gerekçesiyle; davacılar vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden esas hakkında; davanın kısmen kabulü ile taşınmazların 05.09.2018 tarihinden itibaren kira bedelinin aylık brüt TL 35.609,73 TL olarak tespitine, fazlaya ilişkin istemin reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacılardan ..., ... ve ... vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Bir kısım davacılar vekili; istinaf sebeplerini tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 344 üncü maddesinin üçüncü fıkrası; "Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan ... süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, ... kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer ... ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmünü içermektedir.

2. 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un Geçici 2 nci maddesinin ilk cümlesinde; “Kiracının Türk Ticaret Kanunu'nda tacir olarak sayılan kişiler ile ... hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz." hükmüne yer verilmiştir.

3. Bu nedenlerle, uyuşmazlığa 6098 sayılı Kanun uygulanması mümkün olmadığından, anılan Kanun'un yürürlüğü öncesi dönemde Yargıtayın yerleşik içtihatlarına göre ancak sözleşme süresi dolduktan sonraki üç yıllık uzama süresi sonrasında kira bedelinin Mahkemece hak ve nesafete göre tespiti mümkün olup, sözleşme süresi ve buna ek olarak üç yıllık uzama dönemi dolmadan hak ve nesafete göre kira tespiti yapılamaz. Bu durumda sözleşmedeki artış esasları gözetilerek kira tespiti yapılır.

3. Değerlendirme

Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirilmesi ile yukarıda yer verilen hukuk kurallarına, temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere, davalı kiracı tacir olduğundan somut olaya 6098 sayılı Kanun hükümlerinin uygulanması mümkün olmamasına, taraflar arasındaki 25.07.2011 tarihli ve 12 yıl süreli kira sözleşmesi hükmüne uygun şekilde artış oranı hesaplanarak hüküm kurulmasının doğru bulunmasına, tespiti talep edilen dönem bakımından emsaller dikkate alınarak rayiç kira bedeli talep edilmesinin mümkün olmadığının anlaşılmasına göre, davacılar vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370 ... maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edenlere yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,