Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/82 K.2023/1427

Taraflar arasındaki alacak davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Kararın taraf vekillerince istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvuruların esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar; davalıya ait iş yerinin lokanta işletmeciliği yapılmak üzere 20.08.2010 tarihli sözleşme ile 4 yıllığına kiraladıklarını, 23.07.2008 tarihli ruhsatname gösterilerek kira sözleşmesini imzalamalarının sağlandığını, davalının tüm kat maliklerinden aldığını iddia ettiği ve gösterdiği muvafakatnameye inanılarak kiralananı kiralama amacına uygun hale getirmek için 350.000 TL civarında tadilat ve imalat yapıldığını, daha sonra birtakım kat maliklerinin kiralananın restaurant olarak işletilmesine muvafakatleri olmadığını ve 20.07.2008 tarihli muvafakatnamenin geçersiz olduğunu belirterek belediyeye şikayette bulunduklarını,

aynı gerekçelerle Bakırköy Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde dava açıldığını, ahlak ve iyi niyet kaidelerine aykırı hareket edilerek hileli haraket ile kiralanandaki hukuki ayıp gizlenerek zarara uğratıldıklarını, kiraya verenin tekeffül borcuna aykırı davrandığını, iş yerinin belediye tarafından faaliyetten men edildiğini ve kiralanını tahliye etmek durumunda kaldıklarını, 06.06.2011 tarihinde karşılıklı olarak sözleşmenin feshedildiğini ve anahtarının davalıya teslim edildiğini ileri sürerek;

fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, şimdilik 10.000 TL'nin her bir harcamanın yapıldığı tarihten itibaren işleyecek en yüksek faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmişlerdir.

II. CEVAP

Davalı; davanın zamanaşımına uğradığını, davanın kısmi dava şeklinde açılamayacağını, tacir olan davacı tarafın iş yeri işletme ruhsatı alınmasının kendisinin sorumluluğu ve değerlendirmesine tabi olduğunu bilmesi gerektiğini, kiralama anında iş yeri açma ve çalışma ruhsatının bulunduğunu, davacı tarafın da bunu bildiğini, dolayısıyla ruhsata dair bir taahhütte bulunulmadığını, kira sözleşmesinde işyerinin fiziki şartlarında herhangi bir değişiklik yapılmaması gerektiği hususunun yer aldığını, davacı ... tarafından mecura ilave açılımlar, çıkmalar, çıkılan yerlere yerden ısıtmalar,

yeni baca yeri gibi hem kira sözleşmesine hemde yönetim planına aykırı geniş çaplı tadilatlar yapıldığını, bu durumun kira sözleşmesine ve yönetim planına aykırılık teşkil ettiğini, Kat Mülkiyeti Kanunu'na aykırı işbu davranışların kendisini diğer kat malikleri tarafından açılan davada haksız yere taraf haline getirerek zarara uğrattığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kiralananın kira sözleşmesinde kararlaştırıldığı şekilde dükkan (içkisiz restaurant) olarak kullanılabilmesi için ruhsat alınamaması nedeniyle sözleşmenin feshedilerek taşınmazın anahtarının sözleşmenin süresi bitmeden kiralayan davalıya teslim edildiği, kiralananın sözleşmede amaçlanan biçimde kullanılmasının olanaksız hale gelmesi nedeniyle davalının tazminat sorumluluğunun bulunduğu,

sözleşmede tadilat bedellerinin mal sahibinden istenilmeyeceğine dair bir düzenleme var ise de, kiralananın kiraya verenin de sorumluluğundan kaynaklı olarak erken tahliye edilmesi sebebiyle tahliye tarihinden sözleşme süresinin sonuna kadar olan süre oranında faydalı ve zaruri masrafların imalat tarihi itibarıyla hesaplanan bedellerinin vekaletsiz iş görme hükümlerine göre tahsili gerektiği, kiralananın kullanılmadığı 06.06.2011-15.08.2014 tarihleri arası 1.165 güne isabet eden dönem için İnşaat Mühendisi bilirkişi tarafından hazırlanan rapor ile 8.378,02 TL.

Elektrik Mühendisi bilirkişi tarafından hazırlanan rapor ile 4.286,32 TL faydalı ve zorunlu masraf tutarı hesaplandığı, davacı kiracıların, basiretli bir tacir gibi davranarak taşınmazın gerek hukuki gerekse fiziki özellikleri yönünden gerekli araştırma yapmamaları sebebiyle müterafik kusurları bulunduğundan %50 oranında indirim yapılmak suretiyle toplam 6.332,17 TL'nin davalıdan tahsili gerektiği ve ayrıca dava dilekçesi ile ön inceleme duruşmasında davanın konusunun kira sözleşmesine güvenilerek mecurda yapılan masrafların tazmini olarak belirlendiği,

dava konusu edilmeyen bir talebin ıslah suretiyle dava kapsamına alınması mümkün olmadığı, ortada kira sözleşmesinin feshinden kaynaklı kar kaybı tazmini talepli usulüne uygun açılmış bir dava bulunmadığından bu hususta herhangi bir değerlendirme yapılmayacağı gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile 6.332,17 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraflar istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

1. Davacılar vekili; dava dilekçesinde kira sözleşmesi nedeniyle uğranılan zarara karşılık şimdilik 10.000 TL'nin tahsilinin talep edildiğini, talebin yalnızca tadilatlara ilişkin değil bütünsel olarak kira sözleşmesi nedeniyle uğranılan zarara ilişkin olduğunu, bu sebeple fesihten kaynaklı kar kaybı zararının da hesaplanması gerektiğini, tüm zarar dava edildiğinden ıslahla kar kaybı talep edilebileceğini, ıslahın değerlendirilmediğini ve değer belirlenerek harcı yatırmak üzere süre verilmediğini, tadilat faturalarının yok sayıldığını, bahse konu yer yıkılarak yeniden yapıldığı için keşif de yapılamadığını,

bilirkişi raporuna itirazlarının değerlendirilmediğini, tadilatlara ilişkin ilgili meslek odalarından bir köfteci restaurantı için hangi tadilatların gerekli olduğunun, ortalama ne kadar masraf yapılması gerektiğinin sorulması gerektiğini, kusur indirimi yapılmasının haksız olduğunu, gerekli araştırmayı yaptıklarını, kendilerine kusur yüklenemeyeceğini, kiraya verenin ayıptan sorumlu olduğunu ve kiralananı kullanıma hazır bulundurma yükümlülüğü olduğunu, kiraya verenin fesih bildiriminin geçersiz olduğunu ileri sürerek, İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

2. Davalılar vekili; davacının taleplerinin zamanaşımına uğradığını, kısmi dava açılamayacağını, davalıya yüklenebilecek bir kusur bulunmadığını, ruhsatı bulunan iş yerini kiracıya kiraladığını, davacının yaptığını iddia ettiği tadilatı somut delillerle ispatlayamadığını, bilirkişi tarafından uyumlu ve tutarlı görünen faturalar hesaba katılmış ise bu fatura konusu tadilatların kiralanana yapıldığının ispatlanamadığını ileri sürerek; İlk Derece Mahkemesi kararın kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira alacağı dışında kira sözleşmesine dayalı olarak açılan alacak ve tazminat davalarının on yıllık zamanaşımı süresine tabi olduğu, davacının talebi imalat ve tadilatların tazmini olduğundan davanın belirsiz alacak davası olarak açılabileceği, dava konusu edilmeyen bir şeyin ıslah yoluyla davaya eklenmesine ve dava konusu haline getirilmesine yasal açıdan olanak bulunmadığı,

ıslahın açılmış bir davada taraflarca yapılmış usule ilişkin işlemler için yapılabileceği ve bu bağlamda yargılaması devam eden bir dava içinde ıslah ile ikinci bir davanın eklenmesi olanağı bulunmadığı, dava dilekçesi ve ön inceleme duruşmasında davanın konusunun kira sözleşmesine dayanılarak kiralananın kiralama amacına uygun hale getirilebilmesi için yapılan tadilat ve imalat masraflarının tazmini olarak belirlendiği, tespit edilen tazminat miktarının dosya kapsamına uygun olduğu gerekçesiyle, tarafların istinaf taleplerinin esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacılar vekili; istinaf dilekçesinde bildirdiği sebepleri tekrar etmiş, ayrıca Bölge Adliye Mahkemesinin sözleşmeye güvenilerek yapılan ve gerçekleşen zararları görmezden gelerek hatalı bir değerlendirme yaptığını ileri sürerek; kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kiralanana yapılan giderlerin tahsili istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

1. Sözleşmede aksine hüküm bulunmaması halinde, kiracı kural olarak kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatlardan alınıp götürülmesi mümkün olmayanların yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerini, 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 414 üncü maddesinde düzenlenen “vekaletsiz iş görme” hükümlerine göre kiraya verenden isteyebilir. Yerleşik Yargıtay uygulaması da, sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça, kiracının, kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu imalatların yapıldığı tarih itibariyle belirlenecek değerinden yıpranma payı düşülmek suretiyle elde edilecek bedeli isteme hakkı olduğu yönündedir. Yapıldıkları tarihinin ispatlanamaması halinde, zorunlu ve faydalı imalatların sözleşmenin başlangıcında yapıldığı kabul edilir.

2. Sözleşme ile bu imalatların kiraya verenden talep edilemeyeceği ya da kiraya verene terk edileceği kararlaştırılabilir. Bu kararlaştırma, tüm kira süresi bakımından geçerli olacağından; erken tahliye durumunda kiracı, kalan süre ile orantılı olarak kiralanana yaptığı sökülüp götürülemeyen faydalı ve zorunlu imalatların bedellerini talep edebilecektir.

3. Bunun yanı sıra 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 26 ncı maddesi uyarınca hâkim, tarafların talep sonuçlarıyla bağlı olup, ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Islah yolu ile talep genişletilebilirse de davaya yeni talep (dava) eklenemez.

3. Değerlendirme

Temyiz olunan kararda belirtilen diğer gerekçelere ve özellikle davacı vekilinin dava dilekçesinin talep sonucu kısmında ve ön inceleme duruşmasında açıkça yapılan harcama bedellerinin iadesini talep etmiş olmasına, her ne kadar fesihten kaynaklı zarar talebi şeklinde açıklamada bulunmuş ise de söz konusu talebin haksız fesihten kaynaklı tazminat talebi değil yukarıda da açıklandığı üzere vekaletsiz iş görmeden kaynaklı alacak olarak değerlendirilmesi gerektiği ve hukuki nitelendirme hakime ait olmakla zarar nitelendirmesinin bağlayıcı olmadığı,

dolayısıyla talep sonucunda bahsedilmeyen ve davanın açılışında ayrıca harçlandırılmayıp kısmen de olsa talep edilmeyen kar kaybı tazminin ıslah yolu ile davaya eklenemeyeceğine dair Bölge Adliye Mahkemesi gerekçesinin yerinde bulunduğunun anlaşılmasına göre, davacı tarafın temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle,

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Kanun'un 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,