Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2023/852 K.2023/3557

Taraflar arasındaki tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiştir. Kararın davalı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalı bankanın 01.08.2007 tarihli kira sözleşmesi ile kiraladığı mesken ve dükkanı 20.05.2016 keşide tarihli ihtarname ile tahliye edileceğini bildirdiğini, 10.06.2016 tarihli cevabi ihtar ile yapılan tadilatların eski hale getirilmesi ile ayıp ve bozuklukların giderilmesi halinde anahtarın teslim alınacağının bildirilmesine rağmen davalının kiralananı eski hale getirmeden anahtarı yandaki kuruyemişciye bırakarak kiralananı boşalttığını, kiralanandaki yeni kombi ve bir kısım ısıtma tesisatlarını, başka yerden çıkma kombilerle değiştirerek,

beraberinde götürdüğünü, tahliye sonrası kiralanana zarar verildiğinin, binanın kirişlerinin kırılarak statiğine müdahale edildiğinin tespit edildiğini, 05.01.2017 tarihli ihtarname ile davalı tekrar uyarılarak mevcut bozukluk ve eksikliklerin tümünün 20 gün içinde eski hale getirilmesinin talep edildiğini, Mahkeme aracılığıyla mahallinde tespit yapıldığını ileri sürerek; projeye aykırı imalatların eski hale getirilmesi ve hor kullanma bedelinin tazmini ile kira kaybından doğan tazminat alacağı olmak üzere şimdilik.

100.000,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmiş, 02.10.2020 tarihli ıslah dilekçesi ile talebini 216.476.80 TL'ye artırarak bu tutarın dava tarihinden itibaren işleyecek en yüksek banka faizi ile tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; kira sözleşmesinin görülen lüzum üzerine 20.05.2016 tarihli noter ihtarnamesi ile 6 ay önceden yazılı ihbarda bulunularak feshedildiğini, 30.11.2016 tarihinde kiralananı ve anahtarları teslim alması için hazır bulunması aksi halde anahtarların notere tevdi ve teslim edileceğinin kiraya verene ihtar edildiğini, fesih ihtarının 31.05.2016 tarihinde tebliğ edildiğini, davacı tarafından gönderilen 10.06.2016 ve 25.11.2016 tarihli ihtarnameler ile 05.01.2017 tarihli ihtarnamede kiralnanda bir takım düzenlemeler yapılmasının talep edildiğini,

sözleşmesinin 10 uncu maddesine istinaden davacı kiraya verenin talepleri ve istekleri doğrultusunda eski hale getirme çalışmalarının yapıldığını ve bu hususun davacıya noter ihtarı ile bildirildiğini, davacı kiraya verenin kiralananın anahtarını teslim almaktan kaçınması üzerine anahtarların notere teslim edildiğini, sözleşmeye uygun şekilde kiralananın tahliye edildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında imzalanan 01.08.2007 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesinin özel şartlarında taşınmazın zemin kat 6 nolu depolu dükkan ofis katından ve birinci kat 1 nolu meskenden oluşan gayrimenkul olarak belirlendiği, sözleşmenin 10 uncu maddesinin; "kiralayanın kira sözleşmesinin sona ermesinde kiracıdan masrafları kiracıya ait olmak üzere 420/262 arsa paylı1 1 kat 1 nolu meskenin eski hale getirmesini talep hakkı saklıdır.

1 nolu meskenin kiracı bankaya teslim tarihindeki son durumu fotoğraflarla tespit edilecek ve kontratın ekine konacaktır." hükmünü, 11 inci maddesinin. "Kiracı, kiralayanın yazılı izni ve onayını almak koşulu ile masraflarını kendisi karşılayarak mecur da binanın mevcut betonarme ve statik yapısını bozmadan tadilat, tesisat ve düzenleme yapacaktır.

Bina içi taşıma sistemi olmayan tuğladan örme duvarlarında (binanın dış duvarları hariç) tadilat yapılabilir." hükmünü, 12 nci maddesinin. "Kiracı kiralanan dükkanın içinde ve dışında yaptıracağı bütün masrafları kendisine ait olacaktır ve mukavele müddeti bittiğine yapılan her türlü masraf için tazminat istemeye hakkı olmamak ve bu gayrimenkul inşaatının tamamı dükkan sahibinin olacaktır ve hiçbir sebeple bedel istenmeyecektir.

Kullanılan cihazların tamamı çalışır durumda teslim edilecek, kullanılan demirbaşların hepsi (asmatavan, duvar kaplamaları, cephe ve iç doğrama- camları, kapılar, kalorifer sistemi, klimaların iç ve dış üniteleri) sağlam teslim edilecek olup, kiracının bu konuda söz hakkı yoktur, ancak kiralanın herhangi bir şeklinde tahliyesi halinde kiracı kendisine ait olan elektrik sayaçları, ..., jeneratör , regülatör, tüm hareketli mobilyalar, kasa grupları, telefon santralı gibi bankaca malı demirbaşlar ile güvenlik, yangın ihbar, network tesisat ve panelleri gibi sistemlerin tümünü binaya zarar vermeden söküp götürülebilecek,

kiralayan buna itiraz etmeyecektir. Kiracı söküm sonrası gerekli sıva, boya ve hasarlı kısımların tamiratlarını yaptıracaktır.

Tam bu söküm ve tamiratlar 6 aylık ihbar süresinin bitimine kadar tamamlanacak, tamamlanmaması durumunda kira bedeli işleyecektir'' hükmünü içerdiği, bu hükümlerin tarafları bağlayıcı olduğu, taşınmaz başında yaptırılan bilirkişi incelemesi ile kiralananın davalı kiracının kullanımındayken sözleşme ile kiraya veren tarafından yapılmasına müsaade edilen kısımlar dışında, taşınmazın hor kullanımından kaynaklı tazminatının 118.288,00 TL olarak tespit edildiği,

eski hale getirme süresinin 1 ay, erken tahliye sebebiyle yeniden kiraya verilme süresi olan makul sürenin ise 3 ay olarak belirlendiği,davalı kiracının kira sözleşmesine aykırı olarak davaya konu kiralanana yaptığı tadilatlar ve hor kullanımından kaynaklı zararların 118.288,00 TL olduğu, kira sözleşmesinin süresinin bitiminden evvel tahliyesi sebebiyle davalı kiracının makul süre ile sınırlı kira bedelinden de sorumlu olduğu, bu miktarın 98.188,80 TL olacağı gerekçesiyle, davanın kabulü ile 216.476,80 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davalı vekili; kararın eksik incelemeye ve hatalı rapora dayandığını, müvekkili bankanın eski hale getirmekle yükümlü olduğu kısmın yalnızca birinci kat 1 nolu mesken olduğunu, tüm taşınmaza ilişkin değerlendirmeler yapıldığını, raporda tespit raporuna yapılan itirazlarının dikkate alınmadığını, alacak kalemlerinin değer tespitine ilişkin belge, bilgi fatura gösterilmediğini, münhasıran kötü kullanım sebebiyle oluşan zarar ve hasardan sorumlu olduğunu, kiralanın banka şubesi olarak kullanılmasına ve bu amaçla tadilatların yapılmasına davacının muvafakat ettiğini,

kiraya verenin hemen hasar bildiriminde bulunmadığından hor kullanma tazminatı talebinde bulunamayacağını, tacirler bakımından erteli olduğundan ve sözleşmede kiracıya bir ay önceden ihtarda bulunarak sözleşmeyi fesih hakkı verildiğinden makul süre kira bedeli talebinin de reddi gerektiğini ileri sürerek; kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla.

01.08.2007 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile davacının maliki ve kiraya vereni olduğu zemin kat 6 nolu depolu dükkan ofis katından ve birinci kat 1 nolu meskenden oluşan taşınmazın banka şubesi olarak kullanılmak üzere aylık net 12.000,00 TL kira bedeli ile davalı bankaya kiraya verildiği hususunda uyuşmazlık bulunmadığı, sözleşme hükümlerinin tarafları bağladığı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) "Kiralananın geri verilmesi" başlıklı 334 üncü maddesi uyarınca kiracının, kiralalanı ne durumda teslim almışsa kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlü olduğu,

sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu olmayacağı, kiracının 20.05.2016 tarihli noter ihtarı ile sözleşmenin feshedildiğini, kiraya verenin 30.11.2016 tarihinde kiralananı ve anahtarları teslim almak için mecurda hazır bulunması, aksi takdirde anahtarların notere tevdi ve teslim edileceğinin ihtar ve ihbar edildiği, anahtarların 03.01.2017 tarihinde düzenleme şeklinde emanet tutanağı ile notere teslim edildiği, davacı kiraya verenin 05.01.2017 tarihli cevabi ihtarnamesi ile projeye aykırı tadilatların eski haline getirilmesi,

taşınırken kiralanana verilen hasar ve bozuklukların 20 gün içerisinde giderilerek, taşınmazın fen ve sanat kurallarına göre yapılıp teslim edilmesi, eski haline getirildiğinde anahtarın teslim alınacağını davalıya ihtaren bildirdiği, ardından kiraya verenin 10.02.2017 tarihinde Mahkemeden tespit talebinde bulunduğu,

noter emanet tutanağının tebliğ evrakına dosya arasında rastlanmamış ise de hükme esas alınan raporda tahliye tarihi 03.01.2017 tarihi olarak kabul edilip kiraya veren 05.01.2017 tarihli ihtar ile cevap verdiğinden ve tahliye tarihine karşı çıkmadığından tahliyenin 03.01.2017 tarihinde gerçekleştiğinin kabulünde usulsüzlük bulunmadığı,

kiraya verenin eski hale getirme talebini içerir 05.01.2017 tarihli noter ihtarı ile 10.02.2017 tarihli talebi üzerine hor kullanım sonucu ortaya çıkan zarara ilişkin yaptırdığı tespit nazara alındığında kiraya veren tarafından ayıpların kiracıya yazılı olarak bildirilmesi koşulunun makul sürede gerçekleştirildiği, Mahkemece alınan tespit raporuyla binadaki hor kullanmadan kaynaklanan hasarların bilirkişi heyeti tarafından elektrik ve tesisat kalemleri hariç toplam 57.530,00 TL olarak tespit edildiği, yargılama sırasında yeniden keşif yapılarak,

hor kullanmadan kaynaklı zarar bedeli ile onarım ve makul sürenin tespiti konusunda aldırılan bilirkişi rapor ve ek raporunda hor kullanma bedeli tespit edilerek, belirlenen hor kullanma bedelinden kullanım süresinde ortaya çıkan olağan yıpranmalar düşülmek suretiyle 118.288,00 TL hor kullanma tazminatının belirlendiği, eski hale getirme onarım süresi 1 ay ile makul kiralama süresinin 3 ay olarak tespiti ile toplam 4 aylık süreye ilişkin kira bedeli 98.188,80 TL olduğunun belirlendiği, alınan bilirkişi rapor ve ek raporunun denetime uygun şekilde düzenlendiği,

bilirkişi raporunda belirtilen hor kullanımdan kaynaklanan tazminat, onarım süresi ve makul süre kira bedelleri esas alınarak talep doğrultusunda karar verilmesinde bir usulsüzlük bulunmadığı gerekçesiyle, davalının başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; istinaf sebeplerini tekrar ederek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kiralananın erken tahliyesi, hor kullanma ve eski hale getirme yükümlülüğünden kaynaklı tazminat istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 1. 6098 sayılı Kanun'un 316 ve 334 üncü maddeleri

2. Benzer konuda Dairece verilen 04.10.2023 tarihli ve 2023/580 E., 2023/2545 K. sayılı ilam.

3. Değerlendirme

Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere ve özellikle davaya konu edilen taşınmazın sözleşme süresi bitmeden erken tahliye edilmesine, 6353 sayılı Kanun ile değişik 6217 sayılı Kanun’un geçici 2 nci maddesi uyarınca; kiracının Türk Ticaret Kanunu'nda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu ... yeri kiralarında, 6098 sayılı Kanunu'nun 325 inci maddesinin yürürlüğü 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle ertelenmiş ise de ertelenen konulara ilişkin olarak;

sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri, kira sözleşmesinde hüküm olmayan hallerde mülga 818 sayılı Borçlar Kanun'u (818 sayılı Kanun) hükümlerinin ve Yargıtay içtihatlarının uygulanacak olmasına, yerleşik Yargıtay içtihatları uyarınca kiracının tacir olması halinde de kiraya verenin erken fesih sebebiyle makul süre kira bedelini tazminat olarak talep edebileceğinin, tespit dosyasında kiralananın durumunun tespit edildiğinin ve Mahkemece alınan bilirkişi raporuyla yapılan hasar tazminatı hesabının kiralananın durumuna uygun olduğunun anlaşılmasına göre,

davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeple;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,