Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/1066 K.2025/633

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkiline ait dava konusu taşınmazın, 01.09.1998 başlangıç tarihli ve dört yıl süreli kira sözleşmesi ile davalılara kiraya verildiğini, davalılarca uzun süre kullanılan taşınmazda akde aykırı davranılması nedeniyle kiralananın tahliyesine yönelik dava açıldığını, davanın kabulüne ilişkin verilen kararın Yargıtay tarafından onandığını, kesinleşen tahliye kararının icraya konulduğunu, icra müdürlüğünce müteaddit defalar tahliye işlemi için mahalline gidildiğini, davalılara mehil verildiğini, tanzim edilen tutanaklarda tahliye faaliyeti ve taşınmazın durumunun belirlenerek davalıların icra yolu ile tahliye edildiğini,

Gaziosmanpaşa 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/13 D.İş sayılı dosyası ile akde aykırı ve kötü kullanım nedeniyle taşınmaza zarar verildiğinin tespit edildiğini ileri sürerek; fazlaya ilişkin hakları saklı tutulmak kaydıyla, tespit edilen 369.417,48 TL zarar tazmini ile 3 aylık onarım süresi içerisinde mahrum kalınacak 66.000,00 TL kira gelirinin reeskont faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili; davalılardan Mustafa'nın taraf sıfatının olmadığını, davacının davasını dayandırdığı delil tespiti üzerine alınmış olan bilirkişi raporuna itiraz ettiklerini, anılan raporun birçok yerinde beyana göre ifadesinin bulunduğunu, beyandan başka somut delili olmayan iddialar esas alınarak eksikliklerin tespit edilmiş olduğunu, giderim bedellerinin de aynı şekilde denetimsiz ve soyut olduğunu, bilirkişilerce ölçü, model ve marka gibi detaylandırmaya girilmeden fahiş bedeller telaffuz edildiğini, kira sözleşmesinde sadece boş olarak teslimin öngörüldüğünü, boş ve temiz olarak teslimin öngörülmediğini,

kiralama sonucunda yıpranma payının kiraya verenin sorumluluğunda olduğunu, taşınmazı boş olarak teslim ettiklerini, hasar tespit dosyasında görüldüğü gibi kırık dökük teslim etmediklerini, teslimden sonra taşınmaza bir zarar gelmişse bunun sorumluluğunun kendilerine yükletilmesinin mümkün olmadığını, kiraya veren davacının kötü niyetli olduğunu, teslimden hemen sonra taşınmazda muayene yaptırmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 05.07.2017 tarihli kararıyla; alınan bilirkişi raporlarının dosya kapsamına ve denetime elverişli olduğu gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüne, 292.565,86 TL (226.565,86+66.000,00) tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmiş; karara karşı, davalılar vekili istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin 31.12.2019 tarihli kararıyla, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karar, davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1. Dairece verilen 01.06.2021 tarihli ilamla; kiralananın tahliye tarihinin 19.01.2012 olduğu, davacının 29.02.2012 tarihinde başvurduğu tespit dosyasında yapılan 08.03.2012 tarihli keşiften önce, kiralanan taşınmazda bir takım inşai faaliyetler kapsamında yıkım işlemleri gerçekleştirdiği, bu itibarla hor kullanma sonucu oluştuğu iddia edilen zararın varlığı ve miktarının ispatlanamayacağından davacı kiraya verenin, davalılar aleyhine hor kullanmadan kaynaklı tazminat talep edemeyeceği, ancak varsa sözleşmeden kaynaklı eski hale getirme bedelinin tahsilini isteyebileceği, yine onarım süresine ilişkin kira alacağı tazminat niteliğinde bulunduğundan, bu alacağa ilişkin net kira bedeli üzerinden değerlendirme yapılması gerektiğinden bahisle, hükmün bozulmasına karar verilmiştir.

2. Bozmaya uyan İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; alınan bilirkişi raporu ve davacı vekilinin beyanları doğrultusunda, dava konusu taşınmazın mevcut haliyle gerek onaylı mimari projelerindeki duruma gerekse kira sözleşmesinde belirtilen ilk haline getirmenin mümkün olmadığı gerekçesiyle, ispatlanamayan davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; tespit raporu ve Mahkemece aldırılan bilirkişi raporlarıyla taşınmazın eski hale getirilebileceği hususu belirlenmiş iken, taşınmaza yapılan inşai faaliyetler sebebiyle taşınmazın eski hale getirilemeyeceği yönündeki mesnetsiz kanaat içeren 14.02.2022 tarihli bilirkişi raporunun hükme esas alınmasının hatalı olduğunu, davanın konusunun davalının tahliyesinden sonra yapılan delil tespitinde belirlenen durumunun eski hale getirilmesi talebi olup, teslim tarihinden 10 yıl sonraki taşınmazın halihazır durumunun eski hale getirilmesi gibi bir talebi bulunmadığını,

tahliye edildikten sonra defalarca kiraya verilmiş olunan taşınmazda halen bulunan kiracının da kendi işine uygun olarak tadilatlar yaptığını, hükme esas alınan rapora yapılan itirazlarının değerlendirilmeden karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, eski hale getirme yükümlülüğünden kaynaklı tazminat ve tamir süresince kira kaybı istemine ilişkindir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesi uyarınca; kiracı, kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı Kanun'un 334. maddesi uyarınca da, kira sözleşmesinin sonunda kiralananı aldığı hali ile kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür.

Kira sözleşmesinin (1.) maddesinde; " 1....Kiracı kontrat hitamında mecuru boş olarak mal sahibine teslim edecektir.'', (9.) maddesinde; ''Kiracı mecuru aynen muhafaza ile beraber mal sahibinin muvafakati ile yapacağı tadilattan oluşan taşınmazın ayrılmaz parçalarını tahliye sırasında mal sahibine bila bedel bırakacak, bunlardan doğan eski hale getirme bedelleri kiracıya aittir.'', (11.) maddesinde. "Kiracı mecuru kiraladığı tarihteki hali ve şartları kabullenir.

Kiralanan yerler birinci bodrum ve asma katlı zemindir.", (12.) maddesinde.

"Bodrum katın zemin mermeri, mal sahibi tarafından temin edilecek ikinci bodrum kat tavan elektrik tesisatı yapıldıktan sonra mermer döşeme, 30 cm boy doldurma, 7x7 metre takozlu olarak, döşeme malzemesi ve işçiliği kiracı tarafından ödenerek diagonal olarak zemin kat tabanı gibi birinci sınıf döşeme işçiliği ile kiralanan nezaretinde yapılacaktır.", (13.) maddesinde; "kat merdiven ve sahanlıklarının en az 2 metre açıklıkta bölünecektir.", (17.) maddesinde;

"bodrum kat pis su atıma tesisatı 2. bodrumdaki foseptikler kullanılarak sağlıklı bir şekilde projelendirilip mal sahibinin onayı ile bedeli kiracı tarafından ödenerek kanala pompa motoru ile atılacaktır.", (18.) maddesinde ise; "bodrum ara (asma kat) 50x50 profilleri ve döşeme betopanları kiralayan tarafından temin edilerek kiracı tarafından kolonlardaki çelikler statik olarak kimyasal dübeller ile takviye yapılarak kullanılır hale getirilecektir." düzenlemeleri yer almaktadır.

Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık ilkesi esas olup, taraflar serbest iradeleri ile oluşturdukları kira sözleşmesi ile bağlıdır.

Dosya kapsamından, davacı tarafça kiralananda meydana gelen hasarın ve eski hale getirilme bedelinin tespitine yönelik Gaziosmanpaşa 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/13 D.İş sayılı dosyası ile delil tespiti yaptırıldığı, yine Mahkemece alınan 14.02.2022 tarihli bilirkişi raporu ile de kiracının, eski hale getirme sorumluluğunun sözleşme kapsamında değerlendirildiği anlaşılmaktadır.

Her ne kadar İlk Derece Mahkemesince, 04.07.2022 tarihli bilirkişi raporu doğrultusunda; kiralananın mevcut halinin, Gaziosmanpaşa 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2012/13 D.İş dosyasında bulunan bilirkişi raporunda tespiti yapılmış haline uygun olmadığı, zemin katta tek hacimli bölüm varken yerine iki ayrı bölümden oluşan mahallerin yapıldığı, birinci bodrum katta çelik konstrüksiyon döşeme ile yeni kat oluşturulduğu, zemin kattaki oluşturulan bölümlere içeriden merdivenle inilen bodrum depo bölümlerinin yapıldığı,

dava konusu taşınmazın mevcut haliyle gerek onaylı mimari projelerindeki duruma gerekse kira sözleşmesinde belirtilen ilk haline getirmenin mümkün olmadığı gerekçesiyle, ispatlanamayan davanın reddine karar verilmiş ise de; kiraya verenin, benimsemediği ve taşınmaza faydalı olmayan tadilatlar yönünden, kiralananın eski hale getirilmesini veya bu nedenle yapılacak masrafları talep etme hakkı mevcut olup, eski hale getirilmesi dava konusu edilen imalatların, kiraya veren tarafından eski hale getirilmemiş olması,

taraflar arasında geçerli olarak kurulan sözleşme kapsamına ve uyulan bozma ilamında belirtilen esaslara göre kiracının sorumluluğunu ortadan kaldırmaz.

Sözleşme ile kiracıya bir yandan kiralananda tadilat yapma yetkisi verilirken, diğer yandan tahliye halinde kiralananın eski hale getirilmesi yükümlülüğü getirildiği, ne var ki kiracının kiralananı tahliye ederken anılan sözleşme maddeleri hükümlerini yerine getirmediği hususu yukarıda yer verilen tespit dosyası ile belirlenmiştir.

Hal böyle olunca, İlk Derece Mahkemesince; yukarıda açıklanan maddi ve hukuki olgular çerçevesinde, sözleşme kapsamında ve tahliye tarihi itibariyle belirlenecek eski hale getirme tazminatından, kiracının sorumlu olduğunun dikkate alınması ve hasıl olacak sonuca uygun bir karar verilmesi gerekirken; eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR