Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/1163 K.2025/1362

Bölge Adliye Mahkemesi kararı birleşen davada davacı Manifesto İletişim Danış. Etk. Hiz. Tic. Ltd. Şti. vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. ASIL VE BİRLEŞEN DAVA

1.Davacılar vekili asıl davada; davacıların davalı ... ile imzaladıkları 01.12.2011 başlangıç tarihli kira sözleşmeleri ile çatı katı dairesini kiraladıklarını, kullanılamaz ve metruk haldeki daire ve balkonunda mal sahibi Ayça'nın nezaretinde apartman görevlisi Ali’nin her aşamasında bizzat dâhil olduğu esaslı ve geniş kapsamlı tadilat için yaklaşık 200.000,00 TL harcama yaptıklarını,

güzelleşen balkonla ilgili davalıların bir takım tasarruf taleplerinin davacılar tarafından reddedilmesi üzerine bu kez davalıların halen devam etmekte olan apartman dış cephe boyası için kurulan iskeleden balkona girerek davacılara ait seramikleri kırmaya başladıklarını, bu kişiler hakkında şikayetlerde bulunulduğu, davalıların kötüniyetli olarak hazırladıkları yönetim planınını kabul ettirdiklerini ileri sürerek.

27.06.2012 tarihli Kat Malikleri Genel Kurul Kararlarının "çatı katındaki kiracının ortak alan olan terası kullanması nedeniyle fuzuli işgalin önlenmesi ve her türlü yasal yola başvurmak İçin yöneticinin avukata vekalet vermesine" dair (5/D), "Apartman görevlisi olarak ...’un çalıştırılmasına devam edilmesine" dair (7.), "yeni Yönetim Planının değiştirilerek kabul edilmesine" dair (8.), ve "binanın çatı katında yer alan merdiven boşluğundan, çatı katındaki ortak alana açılan iç kapının kaldırılmasına, çatı katında yer alan iki taşınmaza iki ayrı zil yapılmasına,

çatıdaki bağımsız bölüm haricindeki terasa açılan ortak alanların kullanılmasının genişletilmesine, bu konuda yapılacak işlere engel olan kişilerin Yönetim Planına aykırı hareket ettiği gerekçesiyle haklarında yasal yollara başvurulmasına" dair (10.) numaralı maddelerinin iptaline karar verilmesi talep etmiştir.

2. Birleşen davada davacılar vekili; 17 numaralı bağımsız bölüme ait balkonun ortak alan olmadığının ve bağımsız bölümün balkonu ile birlikte kiraya verildiğinin tespitini, birleşen davacılar tarafından yapılan tüm tadilat giderleri, aniden taşınmaları sebebiyle oluşan taşınma ve yeni yere yerleşme giderleri, davalı tarafından davacılara imar mevzuatına aykırı ve ruhsatsız yer kiralandığından ödenen tüm kira bedellerinin iadesi ve mahrum kalınan kâra dair diğer zararlarından oluşan gerçek zararına dair fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere 50.000,00 TL maddi tazminat ile 10,000,00 TL manevi tazminatın yasal faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP ve KARŞI DAVA

1.Asıl ve birleşen davada davalı, Ayça vekili; terasın davacıya kiraya verilen yerlere dahil olmadığını, balkon olarak ifade edilen yerin binanın ortak alanı olan teras oIduğunu, binanın onarım ihtiyacı için terasa çıkılması gerektiğinde bu yere ait kapının kilidinin değiştirildiğinin görüldüğünü, talep edilmesine rağmen anahtarın teslim edilmediğini, şikayette bulunulduğunu, kat malikleri kurulunda alınan birtakım kararlar arasında çatı onarımı ile birlikte teras parapetlerinin bakım vc onarım ile korkuluk yapım kararı da bulunduğunu, ancak anahtar teslim olunmadığı için ustaların bu yolla inceleme imkanı bulduklarını,

kiralanan yerin 15 ve 16 numaralı bağımsız bölümlerin müştemilatları olduğunu, kat malikleri kurulu kararının iptalini talep hakkının sadece kat maliklerine ait olduğunu, alınan kararlarda ya da yönetim planında kiracının kiralananı kullanımının sınırlanmasının söz konusu olmadığını, kiralanan yerden olmamasına rağmen terasa çıkış yerini kiracının işgal ettiğini savunarak asıl ve birleşen davanın reddini istemiş, karşı davasında ise;

karşı davalıların binada hatalı onarım yaptığını, kira sözleşmesinde yazılı izin olmadan tadilat yapmanın yasaklandığını, tadilatın teknik bilgiden yoksun yapıldığını, parapetlerin hatalı onarım nedeni ile yoldan geçenlere zarar verecek duruma geldiğini, terasa koyulan saksıların topraklarının giderleri tıkadığını, izinsiz yapılan bu tadilatın yasal olmadığını, binada önemli hasar meydana geldiğini ileri sürerek; fuzuli işgal bulunduğunun tespiti ile 54.500,00 TL maddi, 10.000,00 TL manevi tazminatın haksız fiil tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle tahsilini talep etmiştir.

2. Karşı davada davalılar vekili; haksız ve kötüniyetle açılan karşı davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kiracılar İletişim AŞ ile Kurumsal A.Ş. ile kiraya veren Ayça arasında imzalanan 01.12.2011 başlangıç tarihli, iki yıl süreli ve aylık 1.000,00 TL bedelli kira sözleşmeleri ile 15 ve 16 numaralı bağımsız bölümler ile çatı katı müştemilatlarının kiraya verildiği, çatı arası müştemilatların ortak çatı alanlarıyla bir ilgisi bulunmadığından ortak çatı alanının kira sözleşmelerine konu olmadığı,

mahallinde yapılan keşif sonucunda asıl ve birleşen davalarda davacı kiracıların müştemilatlar çevresindeki açık teras alanlarını da müştemilatlara özgülendirerek diğer kat maliklerinin kullanımına engel olacak şekilde kullandıkları, asıl davada kiracıların davaya konu olan yeri tahliye etmesi ve nispi yapı sebebi ile yıkım kararı olması sebebiyle davanın konusu kalmadığından karar verilmesine yer olmadığına, fazlaya dair iptali iptali talep edilen kararların binanın mevcut projesinin uygulanmasına ve kapıcı tayinine yönelik olması sebebiyle iptal taleplerinin reddine;

birleşen davada davaya konu olan yer hakkında yıkım kararı alınması ve davacının sözleşmede kiralanana yapılacak tamirat bedellerini geri alamayacağını kabul etmesi ile ahde vefa kuralı uyarınca maddi tazminat talebi ile koşulları oluşmayan manevi tazminat talebinin reddine; karşı davada davacı kiraya veren tarafından uğranılan zararı gösteren belgeler dosyaya sunulmadığından ispat edilemeyen maddi tazminat talebinin ve şartları oluşmayan manevi tazminat talebinin reddine karar verilmiş; karara karşı, birleşen davada davacı Manifesto Ltd.

Şti. vekili ve davalı/karşı davacı vekili istinaf yoluna başvurmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla, vakıa tespitlerinin tam ve doğru olarak yapıldığı, maddi hukuk normlarının doğru olarak uygulandığı, delillerin değerlendirilmesinde de hatalı bir sonuca varılmadığı gerekçesiyle; birleşen dava davacısı Manifesto Ltd. Şti. vekili ile davalı- karşı davacı vekilinin istinaf başvurularının ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiş; karar, birleşen davada davacı Manifesto Ltd. Şti. tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Birleşen dava davacı vekili; bilirkişi raporlarının çelişkili olduğunu, kiraya verenin projeye aykırı olduğunu bile bile kiraya verilemeyecek yeri kiraya vermesi sebebiyle tazminat ödenmesi gerektiğini, iş yerini kiralarken kiralanan yerin projeye aykırı olduğunu bilmesinin mümkün olmadığını, davalı kiraya verenin kendi kusurundan yararlanamayacağını, diğer şirketler ile aynı grup şirketi olduklarını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, temyize konu birleşen davada kiralananda yapılan imalatların davalı kiraya veren tarafından zarar verildiğinin tespiti ile muarazanın giderilmesi istemine ilişkindir. sözleşme

Temyiz olunan kararda belirtilen gerekçeye, asıl ve birleşen davada kiracı davacılar İletişim A.Ş. ve Kurumsal A.Ş. ile kiraya veren asıl ve birleşen davada davalı karşı davacı ... arasında imzalanan 01.12.2011 tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi uyarınca kiracılar tarafından kira sözleşmesi kapsamında olmayan yerin kiralanana dahil edildiğinin, temyiz edenin kira sözleşmesine taraf olmadığının ve hakkında yıkım kararı olan yer bakımından yapılan tadilatın ekonomik değeri bulunmadığının anlaşılmasına göre, birleşen davada davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR