Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/1184 K.2025/50

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı- karşı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkili ile davalı arasında 14.09.2021 tarihinde Gayrimenkul Satış Önsözleşmesi yapıldığını, sözleşmeye göre satış bedelinin 220.000 TL’lik kısmı ve 100.000,00 TL’lik kısmının peşinat olarak ödeneceğinin ve kalan kısım ise tapuda devir işleminin gerçekleşmesinin ardından davalıya ödeneceğinin kararlaştırıldığını, bu kapsamda öncelikle 200.000,00 TL ve daha sonra 12.10.2021 tarihinde 100.000,00 TL tutarında ödemenin peşinat olarak davalıya ödendiğini, şüpheye mahal vermemek adına davalıya ödenen 200.000,00 TL’lik peşinat tutarının cebri icra yoluyla tahsil edildiğini,

davalı tarafından keşide edilen Kartal 23. Noterliğinin 10.01.2022 tarihli ve 704 yevmiye nolu ihtarnamesiyle, tamamen kötüniyetli bir şekilde taraflar arasında akdedilen Gayrimenkul Satış Önsözleşmesi’nin müvekkili tarafından ihlal edildiği,

sözleşmeye aykırı davranıldığı ve gayrimenkulün alımından vazgeçildiğinin iddia edildiğini, söz konusu ihtarnamede yazılı hususların taraflarınca kabul edilmediğinin davalıya cevaben keşide edilen Üsküdar 17. Noterliğinin 26.01.2022 tarihli ve 4012 yevmiye nolu ihtarnamesiyle bildirildiğini, devir hususunda anlaşılan tarihte müvekkilinin devri gerçekleştirmek üzere hazır olmasına rağmen piyasa fiyatlarında ve yabancı para kurlarında gerçekleşen artışlar bahane edilerek davalı tarafından satıştan imtina edildiğini,

satış bedeline mahsuben ödenilen 100.000,00 TL'nin tahsili için başlatılan takibe davalı tarafından itiraz edildiğini ileri sürerek takip dosyasına yapılan itirazın iptaline ve takibin devamına, borçlu aleyhine üzere icra inkâr tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP-KARŞI DAVA

Davalı vekili; müvekkili ile davacı arasında düzenlenen Gayrimenkul Satış Önsözleşmesinin adi yazılı şekilde yapıldığını, sözleşmeye göre satış bedelinin 220.000,00 TL’lik kısmı ve 100.000,00 TL’lik kısmı peşinat olarak ödenecek ve nihayet kalan kısım tapuda devir işleminin gerçekleşmesinin ardından müvekkiline ödeneceğini, bu kapsamda öncelikle 200.000,00 TL ve daha sonra 12.10.2021 tarihinde 100.000,00 TL müvekkiline ödendiğini, 200.000,00 TL bedel karşılığında davacıya teminat senedi verildiğini, bu bedelin icra yoluyla müvekkilinden tahsil edildiğini,

Gayrimenkul Satış Önsözleşmesinin 2.numaralı konu başlığının son paragrafında "Satıcının her hangi bir nedenle satıştan kaçınması yahut vazgeçmesi halinde veya satıcıdan kaynaklanan bir nedenle satış işleminin gerçekleştirilememesi halinde satıcı kendisine ödenen peşinat tutarını alıcıya ödeyecektir" düzenlemesinin yer aldığını, aynı sözleşmenin 3. Paragrafında taraflar aralarındaki bu sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığı iddia ederek üzerlerine düşen edimleri yapmaktan geri kalmayacakları hususunda anlaşmaya da varıldığını, ödenen peşinatların ancak satıcıdan kaynaklı kusurlar olması sebebiyle iadesi kararlaştırıldığını,

aynı sözleşmenin 2.numaralı konu başlığının 4. Paragrafında sözleşme tarihi olan 14.09.2021 tarihinden itibaren 2 ay içinde satışın gerçekleştirilmesi kararlaştırıldığını, müvekkilinin tüm ısrar ve çabalarına karşılık davacı yanın satış işlemlerine iştirak etmediğini, davacı ifadan kaçındığı için daha fazla zarara uğramamak adına sözleşmenin davalı tarafından fesih edildiğini ancak o tarihe kadar sözleşmeye olan güvenden kaynaklı olarak taşınmazı başkaca kimseye satamadıklarından dolayı zarara uğradığını,

ayrıca peşinat olarak verilen bedellerin sözleşmeye aykırı olarak cebri icra yoluyla tahsil edilen miktarında menfi zararı olarak mahkemece tespitini ve kabulünü talep ettiklerini savunarak davanın reddini istemiş, karşı davasında ise ilgili satış vaadi sözleşmesi kapsamında uğradıkları zararlar için, şimdilik 10.000,00 TL karşı davalıdan tahsilini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; asıl dava yönünden açılan davanın kabulü ile davalının takip dosyasına yapmış olduğu itirazının iptali ile, takibin kaldığı yerden devamına, asıl alacağın %20si olan 20.000,00 TL icra inkar tazminatının davalı karşı davacıdan alınarak, davacı karşı davalıya verilmesine, kötüniyet tazminat talebi ile karşı davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin 16.12.2022 tarihli kararına karşı süresi içinde davalı- karşı davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı- karşı davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı- Karşı davacı vekili.

Gayrimenkul Satış Önsözleşmesinde yer alan "Satıcının her hangi bir nedenle satıştan kaçınması yahut vazgeçmesi halinde veya satıcıdan kaynaklanan bir nedenle satış işleminin gerçekleştirilememesi halinde satıcı kendisine ödenen peşinat tutarını alıcıya ödeyecektir" düzenlemesi ile aynı sözleşmenin 3. Paragrafında taraflar aralarındaki bu sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığı iddia ederek üzerlerine düşen edimleri yapmaktan geri kalmayacakları düzenlemesinin yer aldığını, delil listelerinde tapu kayıtları olmasına rağmen Mahkemece davaya konu olan taşınmazın tapu kayıtlarının istemediği,

müvekkilinin bu taşınmazı hangi bedelle satmak zorunda kaldığı irdelemeden; yükselen fiyatlar gerekçe gösterilerek müvekkilinin açsından her hangi bir zararın doğmadığına kanaat getirdiğini, taşınmazın satışı hususunda taraflar arasında 2 aylık süre kararlaştırıldığını ancak davacı karşı davalının ifaya yanaşmadığını, bu sebeple müspet zararın tespiti ve tahsilinin talep edildiğini, taşınmazı satamamalarından ve ekonomik olarak yatırım fırsatlarından yararlanamayan karşı davacının TL bazında zarara uğradığı,

ayrıca peşinat olarak verilen bedelin sözleşmeye aykırı olarak cebri icra yoluyla tahsil edilmesi sebebiyle icra vekalet ücreti ve masrafları ödemek zorunda kaldığını, ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık; asıl davada harici taşınmaz satış sözleşmesi nedeniyle ödenen peşinatın iadesi, karşı dava yönünden ise satış sözleşmesinin ifa edilmemesi nedeniyle uğranılan menfi zararın tahsili istemine ilişkindir.

Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçeye taraflar arasındaki taşınmaz satış sözleşmesinin nedeniyle TMK' nun 706, TBK 'nun 237, Tapu Kanunun 26. maddeleri gereğince geçersiz olmasına bağlı olarak davacının, davalıya ödediği bedeli sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre isteyebilecek olmasına, aynı sözleşmenin feri nitelikte olan cezai şartın da geçersiz olmasına ve geçersiz sözleşmeye dayanılarak menfi ve müspet zarar talep edilemeyecek olmasına göre davalı- karşı davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanması gerekmiştir.

VI. KARAR