Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/1825 K.2025/891

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin davalı ile imzaladığı sözleşme gereğince 109 numaralı ofisi satın aldığını ve tüm edimini yerine getirdiğini, yüklenici olan davalının arsa sahibi ile yaşadığı anlaşmazlık nedeniyle arsa sahibi tarafından davacının aldığı bağımsız bölümün tapusunun üçüncü kişiye devredildiği, davacının tapusunu alma imkânı kalmadığını, bu nedenle sözleşmenin aynen ifasından vazgeçerek kaim bedelini yükleniciden isteme hakkına haiz olduğunu, davacının sahip olacağı taşınmazın bedelinin yaklaşık 850.000,00 TL civarında olacağını ileri sürerek;

fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla uğradığı zarar karşılığı taşınmazın rayiç bedeli olarak şimdilik 1.000,00 TL'nin ticari avans faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesini talep etmiş, ıslah dilekçesi ile alacak taleplerini taşınmazın dava tarihindeki değeri olan 800.000 TL’ye yükseltmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davalı tarafından da davacıya taşınmazın teslim edildiğini, ancak tapunun verilemediğini, davalı ile dava dışı arsa sahibi arasında sözleşme imzalandıktan sonra bir takım kamusal engellerin yaşandığını ve ruhsat alımında sorunlar yaşandığını, yaşanan olumsuzluklara rağmen davalı tarafından imzalanan sözleşme gereğince inşaatın iskân hariç tamamlandığını ve fiilen oturumun başladığını, dava dışı arsa sahibinin, davalının hak ettiği tapuları vermediği gibi iskan alınmasına engel olduğunu, arsa sahibinin kayden adına kayıtlı bulunan davalıya ait dairelerden bir kısmını hiçbir hakkı olmadığı halde dava dışı üçüncü kişilere sattığını savunarak, dava dışı arsa sahibi olan kooperatife davanın ihbarına karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında imzalanan ön ödemeli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin resmi şekil şartı sağlanmadığı için geçerli kabul edilemeyeceği, davacının sözleşmeye göre tüm edimlerini yerine getirdiği, davacıya satışını yaptığı taşınmazın dava dışı arsa sahibi tarafından üçüncü bir kişiye devredilmiş olması sebebiyle, eylemli ve hukuki imkansızlık meydana geldiğinden, davacının bu sözleşmeye göre bedelini ödeyerek hak kazandığı taşınmazın bedelini denkleştirici adalet ilkesi gereğince sebepsiz zenginleşen davalı yükleniciden talep etmekte haklı olduğu,

bu durumda davacının talep edebileceği gerçek zararının yargılama sırasında ödenen bedel düşüldükten sonra 746.312,00 TL olarak belirlendiği ve davacı vekilinin davasını 800.000,00 TL olarak ıslah ettiği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüyle, davacının uğradığı zarar karşılığı 746.312,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine karar verilmiş;

IV. İSTİNAF

Mahkemenin kararına karşı süresi içinde taraf vekillerince istinaf başvurusunda bulunmuştur.+ Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; tarafların istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili; Hükme esas alınan bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın değeri eksik ve hatalı olarak hesaplandığını, buna ilişkin itirazlarının dikkate alınmadığını, raporda tespit edilen taşınmaz değerinin asıl değerin altında olduğunu, dava konusu gayrimenkule emsal olabilecek bir ilana göre emsalde taşınmazın değerinin 2.150.000 TL olduğu, davacının uğramış olduğu maddi zararın fazla olduğunu, denkleştirici adalet ilkesinin tam olarak yerine getirildiğinden söz edilemeyeceğini, hükme esas alınan rapor nedeniyle davacının maddi bir kaybı oluştuğunu ileri sürerek kararın bozulmasını istemiştir.

2. Davalı vekili; müvekkil tarafından imzalanan sözleşme gereğince inşaat iskan hariç tamamlandığı ve fiilen oturumun başladığını, ihbar olunan arsa sahibinin müvekkilinin hak ettiği tapuları vermediği gibi iskan alınmasına engel olduğu ve müvekkiline ait bir kısım bağımsız bölümleri hiçbir mahkeme kararı olmadan, sözleşmede ile böyle bir hakkı olmadığı halde sattığını, bu nedenle iş bu taşınmazlara yönelik açılan davanın Ankara 1. Asliye Ticaret Mahkemesi 2022/624 E. sayılı dava dosyası ile derdest olduğu, belirtilen davanın bekletici mesele yapılması gerektiğini belirterek, kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yüklenicinin payına düşen taşınmazın alacağın temliki yoluyla satın alınmasına rağmen taşınmazın tapu devrinin yapılmamasından kaynaklı rayiç bedelin tahsili istemine ilişkindir.

1. Temyizen incelenen kararda belirtilen gerekçeye, davacının sözleşme gereğince edimini yerine getirdiğinin anlaşılmasına göre davalı vekilinin yerinde olmayan tüm temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.

2. Davacı vekilinin temyiz itirazları yönünden yapılan incelemede;

Kaynağını 6098 sayılı Kanun'un 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, aynı Kanun'un 237. maddesi ile Türk Medeni Kanunu'nun 706 ve Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan bir sözleşme türüdür. Geçerli bir satış vaadi sözleşmenin ifa olanağının bulunmaması hâlinde ise vaat alacaklısının 6098 sayılı Kanun'un 112. maddesine dayanarak borcun ifa edilmemesi nedeniyle uğradığı zararın tazminini isteyebileceği kuşkusuzdur.

Bununla birlikte; yüklenici ile arsa sahibi arasında imzalanan geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından resmi olmayan ancak yazılı bir sözleşmeyle üçüncü bir kişiye satılması, Yargıtay'ın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, 6098 sayılı Kanun'un 183 ve devamı maddelerinde düzenlenen "alacağın temliki" hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifadeyle, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, "alacağın temliki" hükmünde olan böyle bir sözleşme geçerlidir.

Davalı şirketin, gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile inşaatını üstlendiği taşınmazdan bir adet ofisi 14.03.2019 tarihli sözleşmeyle davacıya sattığı, tarafların, alıcı durumundaki davacı ve yüklenici durumundaki davalı olmasına göre, inşa halindeki taşınmazın satın alınması konusunda yapılan yazılı sözleşme geçerlidir. Bu sözleşme gereğince davacının daire bedelini davalıya ödemiş olduğu ancak dairenin dava dışı üçüncü kişiye devredilmiş, bu nedenle ifa imkansız hale gelmiştir.

Bu haliyle, sözleşme geçerli olduğundan; davacının, menfi zarar talebinde bulunabileceğinin kabulü gerekir. Menfi zarar, uyulacağı ve yerine getirileceğine inanılan bir sözleşmenin hüküm ifade etmemesi ve yerine getirilmemesi yüzünden güvenin boşa çıkması dolayısıyla uğranılan zarardır. Geçerli sözleşmenin ifa edilmemesi nedeniyle, davacı, taşınmazın ifasının imkânsız hale geldiği tarihteki rayiç değerini isteyebilir.

Hal böyle olunca, Mahkemece; davacının talep ettiği rayiç değerin yerinde keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırılarak, ifanın imkansız hale geldiği tarih olan dava tarihi itibariyle belirlenmesi, kazanılmış haklara riayet edilerek ve yargılama sırasında yapılan ödemenin düşülmesi suretiyle menfi zarar saptanarak sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekirken; İlk Derece Mahkemesince yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

Bu itibarla; Bölge Adliye Mahkemesi kararı kaldırılarak İlk Derece Mahkemesinin kararının bozulmasına karar verilmesi gerekmiştir.

VI. KARAR