Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/1874 K.2025/2622

İlk Derece Mahkemesince bozmaya uyularak verilen karar davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 06.05.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde gelen davacılar vekili Avukat ...’ın sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacılar vekili.

01.04.2004 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olan davalının 05.02.2014 tarihli ihtarname ile kira sözleşmesini feshettiğini, 14.03.2014 tarihli ihtarneme ile kiralananın anahtarının notere tevdi edildiğini bildirdiğini, ihtarnameninin 18.03.2014 tarihinde müvekkillerine tebliğ edildiğini, kiralananın tahliyesinden sonra yaptırılan delil tespitinde kiralanana zarar verildiğinin belirlendiğini, davalının anahtar teslimin gerçekleştiği 18.03.2014 tarihine kadar kira borcunu ödemediğini, ayrıca erken feshi nedeniyle kira süresi sonuna kadar olan kira alacaklarının tahsili gerektiğini ileri sürerek;

taşınmazda meydana gelen eksik ve hasarlardan dolayı uğranılan gerçek zararın tespiti ile şimdilik 51.907 ,00 TL tazminatın tahliye tarihine kadar ödenmeyen kira bedeli 11.800,00 TL ve erken tahliye nedeniyle taşınmazın yeniden kiraya verilmesine kadar boşta geçen süreye ilişkin kira kaybı karşılığı şimdilik 1.000,00 TL’nin tahsilini talep etmiş, ıslah dilekçesiyle, hor kullanma tazminatını 359.193,54 TL, kira kaybını 15.400,00 TL, kiralananın teslimine kadar ödenmesi gereken kira bedelini 11.800,00 TL'ye arttırmıştır.

II. CEVAP

Davalı vekili; dava konusu taşınmazın hasarlı bir halde kiralandığını, davalının gerekli onarım ve yenilemeleri yaparak 2001 yılından itibaren kullandığını, binanın yaklaşık kırk yıllık olup ekonomik ömrünü tamamladığını, ayrıca tahliyenin bildirilmesine rağmen kiralananı teslim almayan ve tespit isteyen maliklerin bu süreçte boş binaya üçüncü kişilerin zarar vermesine neden olduklarını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 30.01.2018 taihli kararıyla; davanın kısmen kabulüne, kiralanan taşınmazda belirlenen ve hor kullanım kapsamında kalan 359.193,54 TL zarardan, 51.907,00 TL 'sinin dava, 307.286,54 TL'sinin ıslah tarihinden itibaren, kiralanan taşınmazın tahliyesinden anahtar teslimine kadar geçen süreçteki 11.990,00 TL kira bedelinin 11.800,00 TL'sinin dava, 190,00 TL’sinin ıslah tarihinden itibaren kiralananın erken tahliyesi nedeniyle 16.000,00 TL alacağın 1.000,00 TL'sinin dava, 15.000,00 TL'sinin ıslah tarihinden itibaren işletilecek faizi birlikte davalıdan alınarak davacılara verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin 02.02.2021 tarihli kararıyla; istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

1. Dairece verilen 27.01.2022 tarihli ilamla; davalı vekilinin sair temyiz itirazlarının reddine karar verildikten sonra hükme esas alınan bilirkişi raporunda; yenilenmesi gereken hor kullanımdan kaynaklı hasar kalemlerinden kullanım süresi ile orantılı olarak olağan yıpranmaların hesaplamada dikkate alınmadığı, hor kullanımdan kaynaklandığı tespit edilen yenilenmesi gereken kalemlerden yıpranma (eskime) payı da düşürülerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerektiği, davacının ödenmeyen kira bedellerine ilişkin fazlaya dair haklarını saklı tutarak şimdilik 11.800,00 TL’nin tahsilini istediği,

davacının kira bedelleri yönünden ıslah talebi olmadığı halde talebi aşar şekilde 11.990,00 TL kira bedelinin tahsiline karar verilmesinin usul ve kanuna aykırı olduğundan bahisle Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılmasına ve İlk Derece Mahkemesi kararının bozulmasına karar verilmiştir.

2. Bozmaya uyan İlk Derece Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalının anahtar tesliminin gerçekleştiği 18.04.2014 tarihine kadar sözleşmeden doğan borçlardan sorumlu olduğu, davalı kiracı tarafından kira sözleşmesi, süre bitiminden evvel, feshi ihbar sürelerine uyulmaksızın ve her hangi bir haklı neden ileri sürülmeksizin feshedildiği, davalının 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 325. maddesi gereği kira sözleşmesinden doğan borçlardan kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul süre ile sorumlu olduğu,

bilirkişi heyet raporunda kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği süre 2 ay olarak tespit edildiğinden, davalı kiracının 2 ay süre ile kira bedellerinden sorumlu olduğu, davacı tarafından kiralananda oluşan zararın tespiti için delil tespiti talebinde bulunduğu, 6098 sayılı Kanun’un 335. maddesine göre tespit ile bildirim yükümlülüğün yerine getirildiğinin kabul edildiği, davacının kiralananda meydana gelen zararın tazminini talep edilebileceği, davalının 01.04.2004 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğu,

kullanım süresinin daha fazla olduğu iddia etmiş ise de sunulan kira sözleşmesinde kira başlangıç tarihi 2004 olduğundan davalının bu savunmasına itibar edilmediği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulüne, kiralanan taşınmazın hor kullanımı sebebiyle oluşan 330.458,00 TL’nin 51.907,00 TL'sinin dava, bakiye miktarın ıslah tarihinden, kiralanan taşınmazın anahtar teslim tarihine kadar işleyen kira bedeline karşılık 11.800,00 TL'nin dava tarihinden, kiralananın erken tahliyesi nedeni ile makul süre kira bedeline karşılık gelmek üzere 16.000,00 TL'nin 1.000,00 TL'sinin dava,

15.000,00 TL'sinin ıslah tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacılara verilmesine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz etmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; müvekkilinin dava konusu taşınmazı 2000'li yıllarda önceki farklı maliklerinden muhtelif yazılı ve sözlü kira sözleşmeleri ile kiraladığını, davacıların kiralananın kiralayan önceki maliklerin 2000 yılındaki teslim durumunu bilmeden ve ispat etmeden müvekkilin taşınmaza zarar -hasar verdiğini iddia ederek haksız taleplerde bulunduklarını, davacıların 12 adet bağımsız bölümün her birinin ayrı ayrı maliki olup tapu kayıtları dikkate alınmadan karar verilmesinin doğru olmadığını, taşınmaz eski olup ekonomik ömrünü tamamladığını, hükmedilen hor kullanma tazminatının fahiş olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, hor kullanma tazminatı, kira alacağı ve erken tahliye nedeniyle makul süre kira alacağı istemlerine ilişkindir. İlk Derece Mahkemesince bozma ilamında belirtilen hukuki esaslar gereğince karar verildiği, bozmanın kapsamı dışında kalan hususların ise artık incelenmesinin mümkün bulunmadığı anlaşılmakla, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile kararın onanmasına karar verilmiştir.

VII. KARAR