Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/1936 K.2025/778

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; yapılan ihale sonrası imzalanan 04.11.2019 tarihli ve üç yıl süreli kira sözleşmesi ile hastane sınırları içerisinde bulunan, 3 kısımdan oluşan toplam 1.358,80 m² yüzölçümlü alanın müvekkili şirkete kiralandığını, kira bedelinin yıllık 3.132.000,00 TL olarak kararlaştırıldığını, 16.03.2020 tarihinde ortaya çıkan Koronavirüs salgını sebebiyle işyerlerinin kapanmasının gündeme gelmesi üzerine,

Acil Kantini olarak adlandırılan işyeri dışındaki diğer iki işyeri olan (Bahçe Kantini ve İdari Kantin) kapalı tutulmak zorunda kalındığını, sürece ilişkin ağır koşullar nedeniyle davalı tarafça talep edilen kira bedelinin ödenmesi mümkün olmadığını ileri sürerek; davalı tarafça yapılan tek taraflı feshin geçersiz olduğunun ve kiracılık sıfatının tespitine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davacının uzun süredir kira bedeli ödememesi nedeniyle 26.10.2021 tarihli kararla kira sözleşmesinin (11.) maddesi uyarınca sözleşmenin haklı nedenle feshedildiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu (2886 sayılı Kanun) uyarınca imzalanan kira sözleşmesinin süresinin sona ermediği bir dönemde kiracının temerrüdü halinde davalının 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 315. maddesi uyarınca kiracının temerrüdü ve tahliyeye yönelik ihtar çekip, dava açmadan yapılan tek taraflı feshin geçerli olmadığı gerekçesiyle; davanın kabulü ile feshin geçersizliğine ve dava tarihi itibariyle kiracılık ilişkisinin devam ettiğinin tespitine karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; kira sözleşmesinin 04.11.2019 tarihli ve 36 ay süreli olduğu, davanın ise 11.11.2021 tarihinde açıldığı, dolayısıyla henüz kira süresinin dolmadığı, kiraya verenin dava açmaksızın tek taraflı olarak fesih yapabileceğine ilişkin düzenlemenin geçersiz olduğu, akdin bu şekilde feshedilemeyeceği gerekçesiyle, başvurunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle sözleşmenin feshedildiğini, sözleşmenin (11.) maddesinde, kiracının taahhüdünü sözleşme ve şartname hükümlerine uygun olarak yerine getirmemesi ya da üst üste 2 taksidin zamanında ödenmemesi hallerinde kira sözleşmesinin 2886 sayılı Kanun'un 62. maddesine göre tebligat yapmaya gerek kalmaksızın idarece feshedilebileceğinin düzenlendiğini, ihtara rağmen kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle yapılan feshin kanuna uygun olduğunu belirterek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Değerlendirme

Uyuşmazlık, kiracılık sıfatının tespiti istemine ilişkindir.

1. 6098 sayılı Kanun'un 315. maddesi hükmü; “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” şeklindedir.

2. Konut ya da çatılı iş yeri niteliğindeki kiralanan, 2886 sayılı Kanun'a göre kiraya verilmiş olsa bile, aynı Kanun'un 75. maddesi uyarınca, süre bitimi dışında fesih ve tahliyesi ancak 6098 sayılı Kanun hükümlerine tabidir. Dolayısıyla, kiraya verenin 6098 sayılı Kanun'da düzenlenen sebeplerden birine dayanmadan tek yanlı olarak sözleşmeyi feshedip tahliye isteme hakkı bulunmamaktadır.

4. Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; sözleşmenin feshi için gösterilen kira paralarının ödenmemesinin, 6098 sayılı Kanun'da düzenlenmiş ihtar prosedürlerinin yerine getirilmesi halinde ancak temerrüt nedeniyle akdin feshi ve kiralananın tahliyesi davasının açılmasını gerektirdiği, gerek henüz sözleşme süresinin sona ermemesi gerekse 6098 sayılı Kanun'a göre davacı kiracının tahliyesini gerektirecek yöntemin izlenmemesi nedeniyle davalı İdare tarafından tek taraflı olarak yapılan fesih hukuki sonuç doğurmayacağı, bu nedenle davacı kiracının kiracılık sıfatının devam ettiğinin anlaşılmasına göre, davalının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR