Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/197 K.2025/1213

Bölge Adliye Mahkemesi kararı asıl ve birleşen davada davalılar vekili ile fer'i müdahil vekili tarafından temyiz edilmekle: kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; asıl ve birleşen davada, dava dışı (fer'i müdahil) ...'nun Antalya İli .... İlçesinde bulunan 1261 ada 28 parsel sayılı taşınmazı 17.10.1997 tarihinde Alanya .... Noterliğinin 18819 yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesiyle (birleşen davadaki davalıların murisi) ... ile (dava sırasında ölen asıl davanın davalısı) ...’a satmayı taahhüt ettiğini, 07.2004 tarihli Alanya ....

Noterliğinin 007613 yevmiye sayılı işlemiyle de adı geçen kişilerin taşınmazı 1.000.000,00 TL karşılığında müvekkiline satmayı taahhüt ettiğini, gerçekte ise müvekkilinin aralarındaki harici satış sözleşmesi ile taşınmazı 05.01.2001 tarihinde 70.000 DM bedelle ...'dan satın aldığını, müvekkilinin satış bedelini ödemesine rağmen davalının tapuyu devretmediğini, taşınmazın müvekkilinin zilyetliğinde olduğunu, üçüncü kişi lehine 2012 yılında taşınmaz hakkında tapu iptal tescil kararı verildiğini, bunu yeni öğrendiklerini ileri sürerek,

taşınmazın rayiç bedelinin belirlenerek dava tarihinden itibaren işleyecek faiziyle birlikte, tahsiline olmazsa satış bedelinin sözleşme tarihinden itibaren yasal faiziyle beraber günümüz değerine güncellenerek ve değiştirilerek davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 10.08.2016 tarihli ıslah dilekçesiyle talep sonucunu 350.000,00 TL'ye yükselterek bu miktarın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte, davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

1. Asıl davada davalılar vekili.

05.01.2001 tarihinde yapılan adi yazılı sözleşme ile 70.000 DM karşılığı taşınmazın davacıya satıldığını, davacının 10.000 DM peşin ödediğini, kalanı için aylık 2.000 DM taksit olacak şekilde 30 adet bono düzenlendiğini, davacının 5 taksidi ödedikten sonra geriye kalan 50.000 DM'yi 2001 yılı Temmuz ayı kuruna göre Türk Lirası olarak ödediğini, davacının taşınmazı tapu kaydındaki ihtiyati tedbir kararını görerek satın aldığını, 2001 tarihli sözleşmenin adi yazılı olması nedeniyle geçersiz olduğunu, sözleşme tarihine göre sebepsiz zenginleşme zaman aşımı sürelerinin geçtiğini,

davacının tapunun dava dışı Muhammet'ten müvekkiline devredildikten sonra kendisine devredilebileceğini bildiğini, bahsi geçen dava sonucunda mahkemenin dava dışı müteahhit lehine verdiği tapu iptal tescil kararının müvekkilinin durumunu etkilemediğini, müvekkilinin sözleşme tarihinde de şu anda da malik olmadığını, dolayısıyla bu kararla ifanın imkansız hale geldiğinden bahsedilemeyeceğini, ifa imkansızlığının sözleşmenin yapıldığı tarihte de mevcut olduğunu belirterek, davanın reddini istemiştir.

2. Birleşen davada davalılar vekili; davanın zamanaşımına uğradığını, dava konusu taşınmazın halen davacının mülkiyetinde olduğunu, davacının bu taşınmazı üçüncü kişiden 04.02.2015 tarihinde 86.000,00 TL bedel ile satın aldığını, dolayısıyla güncel zararının en fazla bu kadar olabileceğini belirterek, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 24.01.2020 tarihli asıl ve birleşen davaların kısmen kabulüne dair ilk kararının Bölge Adliye Mahkemesince 6100 sayılı Hukuk Muhakemelerin Kanunu'nun 353/1-a(6) hükmü uyarınca kaldırılmasından sonra ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla;

davacı ile davalıların murisleri arasındaki 16.07.2004 tarihli sözleşmenin noterde yapılmış olması nedeniyle geçerli olup, davacının ifanın imkansız hale geldiği tarihteki taşınmaz değerini isteyebileceği, taşınmazın sözleşme tarihindeki durumu ve özellikleri dikkate alınarak 24.04.2014 tarihindeki rayiç değerinin 395.650.00 TL olduğunun tespit edildiği bilirkişi raporunun hüküm kurmaya elverişli olduğu,

davacının ikinci kez ıslah dilekçesi veremeyeceği için ilk ıslah dilekçesinde talep edilen miktarın dikkate alınması gerektiği gerekçesiyle asıl ve birleşen davaların ayrı ayrı kabulüne, asıl dava yönünden "350.000,00 TL alacağın 10.000,00TL'sinin dava tarihi olan 06.07.2015 tarihinden itibaren, 340.000,00 TL'sinin ıslah tarihi olan 10.08.2016 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ...'dan alınarak davacıya verilmesine,(birleşen dava bakımından tahsilde tekerrür oluşturmamak kaydıyla) " birleşen dava yönünden "350.000,00 TL alacağın 10.000,00TL'sinin dava tarihi olan 30/12/2015 tarihinden itibaren,

340.000,00 TL'sinin ıslah tarihi olan 10/08/2016 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine,(asıl dava bakımından tahsilde tekerrür oluşturmamak kaydıyla) " karar verilmiş; karar, davalılar vekillerince istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin ilam başlığında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; denetime elverişli bilirkişi raporuna göre hüküm kurulmuş olduğu, ifanın imkansız hale geldiği tarihten dava ve ıslah tarihine göre 10 yıllık zamanaşımının gerçekleşmediği, HMK'nın 297. maddesi gereğince asıl ve birleşen dava yönünden ayrı ayrı hüküm kurulması gerektiğinden, her bir dosya yönünden ayrı ayrı harç ve vekalet ücretine hükmedilmesinde bir isabetsizlik bulunmadığı, ikinci kez ıslah yapılması usule aykırı olduğundan, mahkemece ikinci ıslah dilekçesi geçersiz kabul edilerek ilk ıslah dilekçesine göre davanın kabulüne karar verilmesinin yerinde olduğu,

geçersiz ıslah dilekçesinin kabul edilmemesinin davanın kısmen kabulü sonucu doğurmayacağı ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmediği gerekçesiyle davalılar vekillerinin istinaf itirazlarının reddine karar verilmiş; karar, asıl ve birleşen dava davalılarının vekilleri ile fer'i müdahil vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Asıl davada davalılar vekili; birleşen davada hükmedilen vekalet ücreti, yargılama gideri ve harçlar için, asıl davada hükmedilenlerle tahsilde tekerrür olmamak kaydıyla tahsiline karar verilmesi gerektiğini, mahkemenin davacının ikinci kez verdiği ıslah dilekçesiyle arttırdığı talep üzerinden davanın reddine ve müvekkilleri lehine vekalet ücreti vermesi gerektiğini, hem asıl hem birleşen davada fazla vekalet ücretine hükmedildiğini, taşınmazın 2004 yılındaki durum ve özelliklerine göre emsal belirlenmesi gerektiğini, raporda emsal olarak alınan taşınmazların satış ilanlarının değer tespitinde nazara alınamayacağını,

2021 ve 2022 tarihli raporlarda hesap hatası bulunduğunu, raporlarda nasıl hesap yapıldığının denetlenemediğini, raporlar arasında çelişki bulunduğunu, davanın zamanaşımına uğradığını, davacının talebini ...'na yöneltmesi gerektiğini, davacının ödediği satış bedelinin denkleştirici adalet ilkesine göre tespit edilecek güncel değerini isteyebileceğini, ancak dava konusu taşınmazın zilyetliğini 05.01.2001 tarihinde aldığını ve oto tamir servisi olarak kullandığını, davacının kira ödemeyerek elde ettiği gelirin alacağından düşülmesi gerektiğini,

davacıların taşınmazın rayiç bedelini isteyebilmeleri için müvekkillerinin kusurlu olması gerektiğini ancak müvekkillerinin taşınmazı bilerek devretmemezlik etmediklerini, mülkiyetin kendilerine geçmemesi sebebiyle devredemediklerini, bunda da müvekkillerinin kusurlarının bulunmadığını, dinlenen tanıkların davacının taşınmazı üzerinde tedbir kararı olduğunu bilerek aldığına şahitlik ettiklerini, bu durumda sadece sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talepte bulunabileceğini, davacının resmi senede göre 2015 yılında taşınmazı malikinden 86.000,00 TL'ye satın aldığını, mahkemenin bu rakamın çok üstünde bir miktara hükmettiğini belirterek,

kararı temyiz etmiştir.

2. Birleşen davada davalılar vekili; bilirkişi raporlarının afaki olduğunu, emlak piyasasındaki aşırı artış ve döviz seviyesinin değerlendirilmediğini, değerleme oranının dava tarihinden geriye, edimin imkansız olduğu tarihe göre hesaplama yapılması gerektiğini, taşınmazın 2016 yılında yapılan keşif tarihinde değerinin 350.000,00 TL belirlenmiş iken sonraki bilirkişi raporunda edimin imkansız hale geldiği 24.04.2014 tarihindeki değerinin 395.000,00 TL belirlenmiş olmasının çelişkili olduğunu, üzerindeki inşaatın kaçak olduğunun dikkate alınmadığını, ikinci kez ıslah yapılamayacağını, reddolan kısma ilişkin hüküm kurulmadığını, 2. kez vekalet ücreti tahsiline karar verilmesinin hukuka aykırı olduğunu belirterek, kararı temyiz etmiştir.

3. Fer'i müdahil vekili; sözleşme tarihlerinde tapuda ihtiyati tedbir şerhi bulunduğunu, davacının bunu bildiğini, raporlarda komşu taşınmazlar hakkındaki banka ekspertiz raporlarının incelenmediğini belirterek, kararı temyiz etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin satış vaadinde bulunanın içinde bulunduğu durumdan (taşınmazın mahkeme kararıyla üçüncü kişi adına tescil edilmesi) ifa edilmeyeceğinin anlaşılması nedeniyle alacaklının aynen ifadan vazgeçerek müspet zararın tazmini istemine ilişkindir.

Temyiz edilen karardaki gerekçelere göre ve davacı ile davalıların murisleri arasındaki 16.07.2004 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın mahkeme kararıyla tapu kaydının iptali ile üçüncü kişi adına tescil edilmesine karar verildiği, bu kararın 24.04.2014 tarihinde kesinleşmesiyle sözleşmenin aynen ifa edilemeyeceğinin anlaşıldığı, taşınmazın zilyetliğinin sözleşme ile birlikte davacıya devredildiğinin çekişmesiz olduğu,

zamanaşımı süresinin alacağın muaccel olmasıyla başlayacağı ve zilyetliğin vaat alacaklısına devredilmiş olması halinde zamanaşımı savunmasının dinlenemeyeceği dikkate alındığında alacağın zamanaşımına uğramadığı, ikinci kez verilen ıslah dilekçesi geçersiz olduğundan talep sonucunun ilk ıslah dilekçesi ile arttırılan miktar kadar olduğu, reddedilen kısmın bulunmadığı anlaşılmakla, davalılar vekilleri ile fer'i müdahil vekilinin temyiz talebinin reddi ile usul ve yasaya uygun Bölge Adliye Mahkemesi kararının onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR