Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/2139 K.2025/2779

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından duruşma talepli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 13.05.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde gelen davacı asil ... ve vekili Avukat ... ile davalılar vekili Avukat ...'in sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davacı ile davalı ... ve aynı zamanda yetkilisi olduğu diğer davalı şirket aralarında, davaya konu alacağın doğduğu 01.07.2014 tarihli protokol başlıklı ortaklık sözleşmesinin imzalandığını, 01.07.2014 tarihli Protokolün (3.) maddesinde mülkiyeti davacıya ait olan Afyonkarahisar ... İlçesi ... Köyü ...

Mevkiinde kain tapuda 18 pafta 2461 parselde kayıtlı 7.800 m² yüzölçümlü tarla vasıflı taşınmazın davalılara 350.000,00 TL bedelle satıldığı, tapu devrinin mümkün olmadığı ve fakat devre ilişkin vekaletnamenin davalılara teslim edildiği,

bu şekli ile satış işleminin gerçekleştirildiğinin karar altına alındığını, yapılan bu satış işlemine ilişkin gayrimenkul bedeli olarak davacıya sözleşmenin (3.) maddesinde dökümü yapılan 30.08.2014 keşide tarihli 75.000,00 TL, 30.09.2014 keşide tarihli 100.000,00 TL ve 30.10.2014 keşide tarihli 175.000,00 TL olmak üzere toplam 350.000,00 TL bedelli 3 adet çek verildiğini, (7a) maddesinde yine mülkiyeti davacıya ait Afyonkarahisar, ... İlçesi ... Köyü ...

Mevkiinde kain tapuda 242 ada 1, 2 ve 11 parselde kayıtlı 5.223,22 m² yüz ölçümlü taşımazlar üzerinde akaryakıt istasyonu ve ticari alanlardan oluşan projelerin geliştirilmesi, inşaat imalatlarının ifa edilmesi, finansmanın sağlanması,

satışlarının gerçekleştirilmesi ve satış gelirlerinin paylaştırılması cihetinde gayrimenkul danışmanlık ve proje geliştirilmesi ortaklığı yapılacağı, yapılacak bu ortaklıkta davacı ile davalı ...'nın %50 şer ortak olacağı ve buna göre maddede belirtilen gayrimenkülün 1/2 hissesinin tapuda davalı ...'ya devredileceği, (7b) maddesinde ise gayrimenkulün devredilen 1/2 hissesinin 3.250.000,00 TL olduğunun ve buna ilişkin ödemenin 1.250.000,00 TL'sinin sözleşmenin (4a) ve (4b) maddesinde belirtilen ve mülkiyeti davalı ...

Otelcilik şirketine ait olan Muğla İli Fethiye İlçesi ...

Mahallesi 221 ada 24 parsel ve 227 ada 2 parselde kayıtlı taşınmazlar ile geri kalanı 1.000.000,00 TLx2 taksit olarak 30.09.2014 ve 30.10.2014 tarihlerinde ödeneceği, (9.) maddesinde tarafların sözleşmeyi ihlali durumunda 200.000,00 USD cezai şart ödeneceğinin kararlaştırıldığını, tarafların 02.11.2014 tarihinde tekrar bir araya geldiklerini ve "Gayrimenkul Satış ve Borç Tasfiye Protokolü" başlıklı yeni bir sözleşme imzaladıklarını, 02.11.2014 tarihli Gayrimenkul Satış ve Borç Tasfiye Protokolü'nde davalılar 01.07.2014 tarihli Protokolün (7a) ve (7b) maddelerinde belirtilen, mülkiyeti davacıya ait Afyonkarahisar ...

İlçesi ... Köyü ... Mevkiinde kain tapuda 242 ada, 1, 2 ve 11 parselde kayıtlı 5.223,22 m² yüzölçümlü taşınmazların müvekkilinde kalan diğer 1/2 hissesini de belirlenen 3.250.000,00 TL üzerinden satın almak ve ayrıca davacıya olan bir kısım cari borçlarını da tasfiye etmek amacı ile bu protokolün imzalandığını, (2.) maddesinde 01.07.2014 tarihli sözleşme ile yarısı davalılara satılan Afyonkarahisar ... İlçesi ... Köyü ...

Mevkiinde kain tapuda 242 ada 1, 2 ve 11 parselde kayıtlı 5.223,22 m² yüzölçümlü taşınmazların diğer yarısının da davalılara veya gösterecekleri kişiye devredileceği, (3.) maddesinde devredilen diğer yarı hissenin de 3.250.000,00 TL bedelle devir edildiği, devir bedeline ilişkin olarak,

davalı ...'nın, diğer davalı şirketin ve davalının oğlu Umur adına kayıtlı olan gayrimenkullerin değerlemesinin yapılarak takas/trampa usulü ile ödemenin yapılacağının belirtildiğini, protokolün taraflarının aynı tarihte "Protokol" başlığı ile düzenlenen ortaklık sözleşmesine ek olarak "Ek Protokol" başlıklı bir sözleşme daha düzenlediklerini, 02.11.2014 tarihli ek Protokolün (7.) maddesi ile 01.07.2014 tarihli Protokolde taraflar arasında akaryakıt istasyonu ve ticari alanlardan oluşan projelerin geliştirilmesi, inşaat imalatlarının ifa edilmesi, finansmanın sağlanması,

satışlarının gerçekleştirilmesi ve satış gelirlerinin paylaştırılması cihetinde gayrimenkul danışmanlık ve proje geliştirilmesine ilişkin oluşturulacak ticari ortaklıktan vazgeçildiği ve sadece 01.07. 2014 tarihli Protokolün (3) ve (7a) maddesinde belirtilen tapu satışlarına dair alacağa ilişkin protokolün ayakta olduğu, (2.) maddesinde 01.07.2014 tarihli ana Protokolde ortaklık amacı ile yarı hissesi devir edilen Afyonkarhisar ... İlçesi ... Köy ...

Mevkiinde kain tapuda 242 ada 1, 2 ve 11 parselde kayıtlı 5.223,22 m² yüzölçümlü taşınmazların 3.250.000,00 TL olarak belirtilen satış değerine dair 1.250.000,00 TL'lik kısmının takas sureti ile davalılarca ödenmesine dair kararlaştırılan ana protokolün (4a) ve (4b) maddelerinde belirtilen edimlerin davalılarca yerine getirildiği, (3.) maddesinde 01.07.2014 tarihli protokolle devredilen yarı hissenin satış bedelinden 2.000.000,00 TL kaldığı, (3a) maddesinde davacının kalan 2.000.000,00 TL alacağın, 1.650.000,00 TL'sinin müvekkili tarafından ...

İnş. Ltd.

Şti.ne devir ve temlik edildiği, yapılan bu devir ve temlik ile 1.650.000,00 TL ödemenin davalılar tarafından bu şirkete yapılacağı, davalıların bu temliğe muvafakat ettikleri, (3b) maddesinde kalan 2.000.000,00 TL alacağın, 1.650.000,00 temliğinden sonra kalan 350.000,00 TL bakiye alacak ile 01.07.2014 tarihli ana Protokolün (3.) maddesi gereği davacıya teslim edilen 350.000,00 TL çeklerden kaynaklı alacağının olduğu ve davacının davalılardan toplam 700.000,00 TL alacağının daha olduğu, (3b) maddesinin devamında davalıların işbu borcun ödenmesine ilişkin olarak,

6292 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi Ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi İle Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun (6292 sayılı Kanun) kapsamında hak sahibi olduklarını ve halen daha eylemli orman arazisi içerinde bulunduğunu beyan ettikleri f1. Muğla Köyceğiz ... Köyü 2159 adada kayıtlı 20.489,17 m² tarla vasıflı, f2. Muğla Köyceğiz ... Köyü 911 adada kayıtlı 11.515,45 m² tarla vasıflı, f3.

Muğla Köyceğiz ...

Köyü 912 adada kayıtlı 20.645,21 m² tarla vasıflı 3 adet taşınmazın 700.000,00 TL değer biçilmek sureti ile devrini kararlaştırdıkları, (3b) maddesi devamında yukarıda zikredilen 3 taşınmazın 6292 sayılı Kanun kapsamında müracaat ve işlemlerinin davalı ... tarafından takip edildiği ve 6292 sayılı Kanun kapsamında ilgili resmi merciler nezdinde davacı adına hak sahipliğine dair tescil işlemlerini en geç 1 yıl içerisinde yapacağı, keza bu problemlerin çözülmesi sonucu parsellerdeki eksilmelerin davacının kabulünde olduğu,

(3b) maddesi devamında davalıların madde metninde yer alan edimini yerine getirmemeleri durumunda 700.000,00 TL alacak haricinde 200.000,00 USD cezai şart ödeyeceklerinin kararlaştırıldığını, tarafların 03.11.2014 tarihinde tekrar bir araya geldiğini ve 02.11.2014 tarihli Gayrimenkul Satış ve Borç Tasfiye Protokolüne yönelik Ek Protokol başlıklı bir sözleşme daha düzenlediğini, işbu ek Protokolde 02.11.2014 tarihli ana Protokolün (3) ve (6) maddelerine ilişkin bir takım düzenlemeler yapıldığını,

19.01.2015 tarihinde tekrar bir araya gelen tarafların 02.11.2014 tarihli Gayrimenkul Satış ve Borç Tasfiye Protokolü'ne yönelik Ek Protokol başlıklı bir sözleşme daha düzenlediklerini, (II.a) maddesi ile davacının 01.07.2014 ve 02.11.2014 tarihli 2 adet Protokol ile 1/2 şer hissesini ayrı ayrı davalılara devrettiği ve davalıların da bu devri tapuda aldıkları buna dair ibralarının olduğunu, (II.b) maddesi ile 02.11.2014 tarihli Protokolün (3.2.a) - (3.2.b) - (3.2.c) devirlerin davalılarca gerçekleştirildiği,

buna dair davacının davalıları ibra ettiği, III. maddesi ile 02.11.2014 tarihli Gayrimenkul Satış ve Borç Tasfiye Protokolü'nün (6.4) maddesinin hükümden kaldırıldığı ve tarafların bu madde gereği karşılıklı taleplerinin kalmadığının belirtildiğini, tarafların 01.07.2014 ve 02.11.2014 tarihli 2 adet asıl Protokol ile gayrimenkul satım sözleşmesi ve bu sözleşmelere ek 02.11.2014, 03.11.2014 ve 19.01.2015 tarihli 3 tane de ek Protokol imzaladıklarını, sözleşmeler her ne kadar adi yazılı olmuş olsa da, karşılıklı olarak devire yönelik edimlerin ifa edildiğini, tarafların karşılıklı ibraları ile birbirinden alacaklarının kalmadığını,

bu nedenle artık sözleşmenin geçersizliğine dair itiraz ve def'ilerin ileri sürülemeyeceğini, davacının, davalı taraftan 01.07.2014 Protokolün (3.) maddesindeki satış işlemi sebebi ile 350.000,00 TL, keza (7a) maddesinde 1/2 gayrimenkul hisse devrine karşılık olarak 02.11.2014 tarihli sözleşmeye ek Protokolün (3b) maddesi gereği 350.000,00 TL toplamı 700.000,00 TL alacağının yanında, süresi içinde edimi ifa etmeme nedeni ile ayrıca 200.000,00 USD cezai şart alacağının bulunduğunu,

davacının davalıların 01.07.2014 tarihli protokol eki olan 02.11.2014 tarihli ek Protokolün hükümlerini yerine getirmesi ve Muğla Köyceğiz'de bulunan 3 adet 2B vasıflı tarlanın devirlerini yapmasını beklerken, Köyceğiz Milli Emlak Müdürlüğünce gönderilen 05.10.2018 tarihli yazı içeriğinden davalı ...'nın Milli Emlak Müdürlüğünden ....

Noterliğinin 10.10.2014 tarihli ve 7001, 7002 ve 7003 yevmiye nolu muvafakatnamelerden rücu ettiği ve bu muvafakatlar gereği işlem yapılmamasını talep ettiğinin anlaşıldığını, bunun üzerine davalılara Urla Noterliğinin 21.01.2019 tarihli ihtarnamesi keşide edilerek edimlerini yerine getirmelerinin istendiğini, fakat davalılarca ihtara rağmen edimlerin yerine getirilmediğini, davacının 01.07.2014 tarihli Protokolün eki olarak düzenlenen 02.11.2014 tarihli ek Protokolün (3b) maddesi gereği süresi içinde edimi ifa etmeme nedeni ile ayrıca ödeneceği belirtilen 200.000,00 USD cezai şart alacağı için arabulucuk kurumuna müracaat ettiğini,

yapılan görüşmelerde uzlaşma sağlanamadığını ileri sürerek; sözleşme gereği ödenmesi gereken 200.000,00 USD cezai şart alacağının ödeme tarihindeki fiili kur üzerinden, sözleşmede belirtilen 1 yıllık sürenin sona erdiği tarih olan 02.11.2015 tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalılar vekili; dava konusu edilen Protokolün esasen davacı tarafından ihlal edildiğini, .... Noterliğinin 10.10.2014 tarihli ve 07001, 07002, 07003 yevmiye numaralı devir için gerekli muvafakatnamelerin davacıya verildiğini, davalıların gayrimenkullerin devrine ilişkin yükümlülüklerini 10.10.2014 tarihi itibariyle yerine getirdiğini, davacının bu muvafakatnameler ile resmi mercilere başvurmak yerine muvafakatnameden 4 yıl sonra teminat seneti olarak verilen bir senedi, kambiyo takibine konu ederek Protokolü ihlal ettiğini, davacının söz konusu gayrimenkulleri devralmamasının davalılardan kaynaklanmadığını, ayrıca talep edilen cezai şartın fahiş olduğunu savunarak, öncelikle davanın reddini, aksi halde cezai şart miktarının indirilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflarca imzalanan 01.07.2014 tarihli Protokoldeki bir kısım edimlerin yerine getirildiği, Protokolün (9.) maddesinde tarafların bu sözleşme ile öngörülen yükümlülüklerinden birine aykırı davranmaları sözleşmenin ihlali olup ihlal edenin karşı tarafa 200.000,00 USD cezai şart ödemeyi kabul eder düzenlemesi olduğu, bu Protokolden sonra tarafların edimlerini yerine getirdikleri, davacının 700.000,00 TL alacağının kaldığı,

başkaca talepleri olmadığını belirtilerek 02.11.2014 tarihli ek Protokole göre 700.000,00 TL alacağa karşılık 3 adet taşınmazın davacıya devrinin sağlanması konusunda adi yazılı gayrimenkul satış sözleşmesi düzenlendiğini, bu sözleşme kapsamında davacının edimlerin yerine getirilmediğini ileri sürerek cezai şart talep etmiş olup, gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri resmi şekle tabi olup yapılan satış vaadi sözleşmesinin geçersiz olduğu, bu sözleşmedeki edimler yerine getirilmediğinden geçerli hale geldiğinin kabul edilemeyeceği, son ek Protokolde belirtilen cezai şart talebi ile ilgili hakların saklı tutulduğu,

01.07.2011 tarihli sözleşmedeki edimlerin yerine getirilmemesi nedeniyle yeni bir Protokol yapıldığından artık bu sözleşmedeki cezai şart talep edilemeyeceği gibi davacının bu sözleşmedeki edimleri davalının yerine getirmediğini ispat edemediği gerekçesiyle; davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının kendisinin Protokolden kaynaklanan tüm edimlerini yerine getirdiğini, ancak davalı tarafın davacıya devretmesi gereken Muğla Köyceğiz'de bulunan 3 adet 2B vasıflı tarlanın devrini yapmadığını ve sözleşmeyi ihlal ettiğini beyanla cezai şart talep ettiği, davalının ise; dava konusu edilen protokolün esasen davacı tarafından ihlal edildiğini, ....

Noterliğinin 10.10.2014 tarihli ve 07001, 07002, 07003 yevmiye numaralı işlemleri ile düzenlenen muvafakatlerin davacıya verildiğini, gayrimenkullerin devrine ilişkin yükümlülüklerini 10.10.2014 tarihi itibariyle yerine getirdiğini, cezai şart koşullarının oluşmadığını savunduğu, dosya içeriğine göre, taraflar arasındaki Protokol gereğince satış/satış vaadi ve trampaya konu edilen taşınmazların bir kısmının tapulu taşınmazlar olup uyuşmazlığın taraflar arasındaki Protokol gereğince davalı tarafın davacıya devretmesi gereken Muğla İli Köyceğiz İlçesinde bulunan 2B vasıflı 3 adet taşınmazın davacıya devrinin gerçekleşmemesinden kaynaklandığı,

cezai şart talep edebilmesi için öncelikle taraflar arasında hukuki geçerliliği olan bir sözleşmenin varlığının gerektiği, Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 16.01.2024 tarihli ve 2023/3214 E., 2024/191K. sayılı ilamında vurgulandığı üzere 19.04.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6292 sayılı Kanun'un hak sahibi, başvuru ve doğrudan satışı düzenleyen 6. maddesinin onuncu bendinde hak sahibi olunmasında kanuni halefiyet, hak sahibinin veya mirasçılarının bu Kanun'un yürürlüğe girdiği tarihten sonra noter tarafından düzenlenecek muvafakatname vermeleri hâlinde ise akdî halefiyet hükümlerinin geçerli olacağı, dosya içeriğinden,

davalının 2B vasıflı taşınmazlar için .... Noterliğinin 10.10.2014 tarihli ve 7001, 7002 ve 7003 yevmiye nolu işlemleri ile davacı tarafa muvafakatname verdiği, ancak daha sonra ....

Noterliği vasıtasıyla keşide ettiği 25.09.2018 tarihli ihtarname ile bu muvafakatleri geri aldığı, bilahare durumu Milli Emlak Müdürlüğüne bildirdiği, Köyceğiz Milli Emlak Müdürlüğünce davacıya gönderilen 05.10.2018 tarihli yazı ile keyfiyetin davacıya tebliğ edildiği, muvafakatin geçersiz hale geldiğinin anlaşıldığı, mevcut delil duruma göre, cezai şart alacağına dayanak teşkil eden geçerli bir sözleşme ve hukuki işlemin bulunmadığı gerekçesiyle; istinaf başvurusunun reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; dava dilekçesinde ayrıntılı olarak izah edildiği üzere taraflar arasında muhtelif tarihlerde 2 adet asıl Protokol ve 3 adet ek Protokol olmak üzere toplam 5 adet sözleşme imzalandığını, her bir sözleşmenin birbirinin devamı nitelinde ve bağlantılı olduğunu, davanın dayanağını oluşturan sözleşmenin taraflar arasında imzalanın 01.07.2014 tarihli ilk sözleşme olduğunu, daha sonra imzalanan 02.11.2014 tarihli ek Protokolde de 01.07.2014 tarihli Protokolün (3) ve (7a) maddesinde belirtilen tapu satışlarına ilişkin Protokolün ayakta olduğunun belirtildiğini,

bu nedenle sözleşmelerin ayrı ayrı değerlendirilmesine ilişkin gerekçenin dayanağının bulunmadığını, taraflar arasında devir yükümlülüğünü içeren Protokol 02.11.2014 tarihinde imzalanmasına rağmen davalı ...'nın Muğla ...

Köyünde kain 101 ada 160 ve 172 nolu taşınmazların 15.08.2014 tarihinde (Protokolden 2 ay 15 gün önce) satışını gerçekleştirdiğini, tapularını 07.10.2018 ve 07.12.2018 tarihlerinde aldığını, 162 parsel nolu taşınmaz ise eylemli orman olmasına rağmen davalı tarafın kötü niyetli olarak bu taşınmazı da Protokole eklediğini, davalı ...'nın muvafakatlar kendisinde olmasına rağmen bu muvafakatları Milli Emlak Şefliğine teslim etmediğini, daha sonra dilekçe vererek bu muvafakatlerden döndüğünü bildirdiğini, davacının bu muvafakatlerin varlığından Milli Emlak tarafından kendisine yazılan 05.10.2018 tarihli yazı ile haberdar olduğunu,

daha sonra Urla Noterliğinden ihtarname keşide ederek davalı taraftan edimlerini yerine getirmelerini istediklerini, ancak ihtarın sonuçsuz kaldığını, tam iki tarafa borç yükleyen şekle aykırı bir sözleşmede, bir tarafın edimini tam, diğer tarafın ise kısmi ifası halinde, kural olarak her iki tarafın da şekil eksikliğini ileri sürmesinin hakkın kötüye kullanılmasını oluşturacağını, davalıların edimlerini yerine getirmediklerine dair ispatın taraflarınca yapılamadığına dair gerekçenin de eksik incelemeye dayalı olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, taraflar arasındaki Protokolden kaynaklanan cezai şart alacağı istemine ilişkindir. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında belirtilen gerekçeye, davaya konu cezai şart alacağına dayanak teşkil eden taşınmaz devrine ilişkin ek Protokol resmi şekilde yapılmadığından geçerli bir sözleşme olmadığının, dolayısıyla cezai şartın da geçersiz olduğunun anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine, 28.000,00 TL Yargıtay duruşma vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara verilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,