Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/231 K.2025/1094

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekilince duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 25.02.2025 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir. Belli edilen günde gelen davacı vekili Avukat ... ile davalı vekili Avukat ...'in sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra işin incelenerek karara bağlanması için uygun görülen saat 14.00'te Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; sözleşme tarihi itibari ile inşaat halindeki taşınmazdaki bağımsız bölümlerin müvekkili şirket tarafından kiralanması konusunda, davalı ile arasında 01.09.2014 tarihinde ve 12 ay süreli gayrimenkul aracılık sözleşmesi akdedildiğini, sözleşmenin aynı süre ve şartlarla 12 ay süre ile 01.09.2016 tarihine kadar uzatıldığını, aracılık sözleşmesinin (5.1) maddesi uyarınca müşteri, ...’ ın taşınmaza tabela ve/veya afiş yerleştirmesine imkan tanımayı kabul ve taahhüt ettiğini, binanın dış cephe cam ve pencereleri takılı olmadığından,

bunlar takıldıktan sonra ... afişinin asılmasının beklendiğini, ancak cam ve pencerelerin takılması sonrasında davalının müvekkiline hiçbir bildirimde bulunmaksızın ve sözleşme hükümlerine aykırı olarak binanın dış cephesine bizzat kiralık tabelası astığını, bunun üzerine müvekkili şirket yetkilisi tarafından davalıya faks yoluyla gönderilen 15.02.2016 tarihli yazı ile binaya asılan tabelanın kaldırılması ve ... kiralık tabelasının asılacağı ifade edildiğini, bundan bir gün sonra davalı tarafından 16.02.2016 tarihli ihtarname ile sözleşmenin feshedildiğini, sözleşmeyi feshinin haksız ve kötü niyetli olduğunu,

davalının sözleşmeden kaynaklı hizmet bedeli olarak 174.337 USD hizmet bedeli ve 174.337 USD cezai şart bedelini ödemekle yükümlü olduğunu ileri sürerek, şimdilik 10.000 USD'nin 11.08.2016 tarihinden itibaren işleyecek Devlet Bankalarının Amerikan Doları ile açılmış bir yıl vadeli mevduat hesabına ödenen en yüksek faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; yapılan sözleşmenin süresinin dolduğunu, sonrasında davacı şirket ile herhangi bir mutabakata varılamadığını, davaya konu sözleşmenin belirli süreli sözleşme olması ve cezai şart gerektirecek herhangi bir fiil olmadığını savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının sözleşmenin (4.1) maddede kararlaştırılan tanıtımlarla ilgili hususları yerine getirdiği, aynı maddede son cümlede yer alan kira akdi ilişkisinin kurulmadığı, davalının sözleşmenin (5.1) maddesi kapsamında yer alan yükümlülüklerine aykırılığının söz konusu olduğunu, davacının ücret alacağına ilişkin sunulan yazışmalar kapsamında fesihten önce en son 90.000 USD aylık kira bedeline ilişkin görüşmesi bulunduğu, hizmet bedeli ücretinin 12 aylık kira bedeli üzerinden % 12'sinin 129.600 USD hesaplandığı,

cezai şart olarak ücretini hak etmediği gerekçesiyle, taleple bağlı kalınarak, davanın kısmen kabulüyle, 5.000 USD ücret alacağının dava tarihinden itibaren 3095 sayılı Kanun'un 4/a maddesi uyarınca USD faizi ile birlikte davalıdan alınıp davacıya verilmesine, cezai şart alacağının isteminin reddine karar verilmiş; karara karşı taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı tarafça, taşınmaza davalı tarafından tabela asıldığı ve asılan bu tabelanın kaldırılması istenmiş ise de o tarihe kadar taşınmaza davacı tarafından herhangi bir tabela/afiş asılmadığı, davacı, taşınmaza cam ve pencere takılmasının beklendiğini ileri sürmüş ise de sözleşmede bu yönde bir şart olmadığı gibi davalının, davacı tarafça tabela/afiş asılmasına izin vermediğinin de iddia ve ispat edilmediği, davalının astığı afişte, kiraya verene ilişkin bir açıklama ve iletişim bilgisi bulunmadığı,

dolayısıyla bu afişin davacının edimlerini yerine getirmesine engel olduğunun ve sözleşmeye aykırılık teşkil ettiğinin kabul edilemeceği, sonuç olarak davacının işi aldığı 01.09.2014 tarihinden sözleşmenin feshedildiği 16.02.2016 tarihine kadar "aktif tanıtım" yükümlülüğünün gereğinin yerine getirilmemesi nedeniyle, davalı tarafça sözleşmenin haklı nedenle feshedildiği, bu halde, sözleşmenin (5.8) ve (6.1) maddelerinde düzenlenen ücret ve cezai şart koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile Mahkeme kararının kaldırılmasına,

yeniden hüküm kurularak, davanın ücret ve cezai şart alacağı yönünden ayrı ayrı reddine karar verilmiş; karara karşı davacı vekili temyiz başvurusunda bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; davada savunmanın genişletilmesi ve değiştirilmesi yasağına aykırı karar verildiğini, davalı tarafın sözleşmeyi gerçekte ilgi zayıflığından dolayı feshetmediğini, feshin gerçek nedeninin müvekkil şirketin akde uyulmasına ilişkin 15.02.2016 tarihli yazılı bildirimi olduğunu, davalının da davaya cevap dilekçesinde bunu açıkça ifade ettiğini, kabul anlamına gelmemek kaydıyla bir an için davalının gerçekten ilgi zayıflığını öne sürerek akdi feshettiği düşünülse olayda müvekkil şirketin ilgi zayıflığının söz konusu olmadığının yazılı deliller ile sabit olduğunu, şirketin 4. maddede öngörülen tüm hizmetleri sözleşmeye uygun şekilde verdiğini, sözleşmenin feshinin haksız olduğunu belirterek, kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık taraflar arasında imzalanan sözleşmenin davalı tarafça haksız feshedildiği iddiasıyla sözleşmede kararlaştırılan hizmet bedeli ve cezai şartın davalıdan tahsili istemine ilişkindir.

Taraflar arasında düzenlenen 01.09.2014 tarihli gayrimenkul aracılık sözleşmesi ile davacı şirketin davalı şirket tarafından, sözleşmeye konu taşınmazın kiralanması konusunda yetkili kılındığı, sözleşmenin süresinin 12 ay olduğu ve sözleşmenin (6.2) maddesine göre süresi sonunda taraflarca fesh edilmemesi nedeniyle sözleşmenin aynı süre ve şartlarla 12 ay süre ile 01.09.2016 tarihine kadar uzatıldığı ve davalı tarafça 16.02.2016 tarihli ihtarname ile sözleşmenin "ilgi yazıflığı" nedeniyle feshedildiği anlaşılmıştır.

Dosyanın incelenmesinde; davacının sözleşme kapsamında yapmış olduğu işlerle ilgili şirket yetkilileri ile e-mail yazışmaları bulunduğu, yapılan işlerle ilgili bilgiler verildiği, taşınmazın kiralanması için internet sitelerinde ve gazetelerde ilanlar verildiği, gerek yurt dışından gerekse yurt içinden şirketlerle görüşmeler yapıldığı, bu görüşmelerle ilgili olarak yine davalı şirkete bilgiler verildiği, yer gösterme tutanağının mevcut olduğu görülmüştür.

Bölge Adliye Mahkemesince; davacının işi aldığı 01.09.2014 tarihinden sözleşmenin feshedildiği 16.02.2016 tarihine kadar "aktif tanıtım" yükümlülüğünün gereğinin yerine getirilmemesi nedeniyle, davalı tarafça sözleşmenin haklı nedenle feshedildiği, bu halde, sözleşmenin (5.8) ve (6.1) maddelerinde düzenlenen ücret ve cezai şart koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş ise de dosya içinde yer alan bilgi ve belgeler ve sözleşmede davacı şirketin davalı müşteriye vereceği hizmetler içeriği dikkate alındığında;

davalı tarafından sözleşmenin "ilgi zayıflığı" gerekçesiyle sözleşmenin feshinin haksız olduğu ve özellikle sözleşmeye konu taşınmazın sözleşme feshedildikten sonra davalı tarafın beyanına göre 01.01.2018 tarihinde kiraya verildiği de gözetildiğinde davalı tarafça yapılan feshin haksız olduğu kabul edilerek, sözleşme içeriğine göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup hükmün bozulmasını gerektirmiştir.

VI. KARAR