Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/237 K.2024/4068

Taraflar arasındaki menfi tespit ve tazminat davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkili ile davalı arasında imzalanan 28.08.2007 tarihli kira sözleşmesi gereğince kiralananda tadilat yapılıp faaliyet alanı çerçevesinde yatırımlar gerçekleştirildiğini, kiralanan kısım bağımsız bir bölüm olduğu halde müvekkiline AVM koridorunun tahsis edildiğini, davalının kiralananı sözleşmede öngörülen şekilde kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince de bu durumda bulundurmakla yükümlü olduğu halde, bu konudaki itirazları geçiştirilerek yeni bir bağımsız bölüm tahsis edilmediği gibi genel gider payı ve kira bedeline ilişkin fatura düzenlendiğini,

kiralama amacına uygun olarak yapılan tadilatlara ilişkin masrafların ticari defterler üzerinde yapılacak inceleme sonucunda belirlenebileceğini, bundan ayrı kitap, CD, dergi, gazete, kırtasiye malzemeleri vs sipariş verilerek de harcamalar yapıldığını, müvekkili şirketin uğradığı tüm kayıpların bilirkişi marifeti ile hesaplanması gerektiğini ileri sürerek; kira sözleşmesinden kaynaklı davalıya borçlu olunmadığının tespitine, uğranılan zarara karşılık şimdilik 20.000,00 TL maddi tazminatın avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; yönetim kayyumu atanan davacı şirketin aktif dava ehliyetinin bulunmadığını, dava konusu taleplerin zamanaşımına uğradığını, kira sözleşmesi ve mağazanın bulunduğu yeri gösteren krokide davacı tarafın imzasının bulunduğunu, 05.02.2009 tarihinde tahliye edilen kiralanana ilişkin kabul anlamına gelmemek üzere müvekkiline gönderilen bir ayıp ihtarı da bulunmadığını, işlemiş faiz hariç borcun 134.304,04 TL olduğunu, kira ve genel gider faturalarının iade edilmediğini, dekorasyonu davacı isteğine göre tamamladığını, kiralananda ticari amaçla satılmak üzere temin edilen eşyadan müvekkilinin sorumluluğu bulunmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; hükme esas alınan bilirkişi kök ve ek raporunda, 19.04.2017 tarihli tadilat ruhsatı ile yapılan tadilatlar sonucunda kiralananın içerisinde bulunduğu AVM'nin yanında inşaa edilen diğer bir AVM ile birleştirilmesi sonucunda yerleşim planlarının değişmesi ve tadilatlar neticesinde kiralananda yapılan dekorasyon imalatlarının cinsi ve değeri ile kiralanan yerin koridor olup olmadığının tespitinin mümkün olmadığının belirtildiği, davacı tarafından iade edilen faturanın davalı kayıtlarında yer almadığı gerekçesiyle, ispatlanamayan davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. İstinaf Sebepleri

Davacı vekili; mimar bilirkişinin önceki proje ile birlikte sözleşmenin ekinde bulunan yerleşim planını da incelemek suretiyle rapor düzenlemesi gerektiğini, daha sonra anlaşıldığı üzere koridorun kiralandığını, önceki projenin dosya arasına alınmasına ilişkin delilin toplanmadığı gibi rapora itirazlarının da dikkate alınmadığını, sözleşme ekinde bulunan yerleşim planlarının incelenmediğini, masraflar açısından müvekkilinin ticari defter ve belgelerinin incelenmesi gerektiğini, iddia ve dayanılan deliller tek tek irdelenmeden hüküm kurulduğundan adil yargılanma hakkının ihlal edildiğini,

kiraya verenin kiralananı hukuken ve fiilen kullanıma hazır bulundurmaya ilişkin asli ve emredici yükümlülüğünün yok sayıldığını, eksik, hatalı ve somut olaya aykırı bilirkişi raporu doğrultusunda davanın reddine karar verilmesinin usul ve kanuna aykırı olduğunu belirterek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacı kiracının kiralananı tesliminden sonra yaklaşık 1,5 yıl kullandığı halde herhangi bir ayıp ihbarında bulunmadığı ve kanunen kendisine tanınan seçimlik hakkını kullanmadığından kira sözleşmesinin feshinin haklı olarak kabul edilemeyeceği, buna bağlı olarak fesih nedeniyle uğranılan zararın tazmininin istenilemeyeceği, kiracının kira bedellerinden ve aidatlardan tahliye tarihine kadar sorumluluğu bulunduğu, faydalı masraflar bakımından kiralanan 05.02.2009 tarihinde tutanakla davalıya teslim edildikten sonra yapıldığı iddia edilen ve kiralananda kalan dekor ve masraflara yönelik herhangi bir tespit yaptırılmadığından davasını ispatlayamadığı gerekçesiyle, başvurunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; istinaf sebeplerini tekrar etmiş, ayrıca istinaf incelemesinde sözleşmenin baştan itibaren geçersiz olduğu ve müvekkilinin 1,5 yıl oyalandığı hususunun yok sayıldığını, yapılan masraflara ilişkin faturaların ticari defterlerde kayıtlı olduğunu ileri sürerek, kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, kiralananın sözleşmeye uygun olarak teslim edilmediği iddiasıyla menfi tespit ve uğranılan zararın tazmini istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 299, 301, 304, 305, 306 ve 530 uncu maddeleri.

3. Değerlendirme

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa yukarıda yer verilen mevzuat hükümlerinin doğru şekilde uygulandığı, kiraya veren davalının kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlü olduğu, kiralananın ayıplı olarak teslimi halinde davacı kiracının mevcut ayıbı uygun bir sürede kiraya verene ihbar etmesi gerektiği, tacir olan davacı kiracının kiralananı mevcut hali ile kullandığı ve ayıp ihbarında bulunmadığı, bu nedenle iddia edilen ayıptan doğan zarardan davalı kiraya verenin sorumlu tutulamayacağı;

bilirkişi raporunun, her iki projenin de zemine uygulanmak suretiyle düzenlendiğinin belirtildiği, bundan ayrı 6098 sayılı Kanun'un 530 uncu maddesinde; kural olarak işgörenin yaptığı faydalı ve zorunlu giderlerden alınıp götürülmesi mümkün olmayan ve iş sahibi tarafından benimsenenlerin yapıldıkları tarihler itibariyle bedellerinin vekaletsiz iş görme hükümlerine göre istenmesi mümkün ise de davacı tarafça yapılan tadilatların neler olduğunun ve davalı tarafça benimsendiğinin de ispat edilemediğinin anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370 inci maddesinin birinci fıkrası uyarınca ONANMASINA,

Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,