Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/2570 K.2025/2084

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin davalı ... Doğa Sağlık Termal Turizm İnş. Paz. ve San. Tic. Ltd.

Şti. ile devre mülk sözleşmeleri imzaladığını, sözleşmeler gereği müvekkilinin toplamda 56.950,00 TL ödediğini, sözleşmelerin geçersiz olduğunu, müvekkilinin sözleşmelere konu devre mülk hakkını kullanmadığını belirterek 19.12.2018 tarihli, 7712400722 sözleşme numaralı "Devre Tatil Üyelik Sözleşmesi" ile anılan sözleşmenin yenilenmesine ilişkin 07.09.2019 tarihli, 9.000,00 TL bedelli 2 no'lu Protokol.

03.10.2020 tarihli, 17.500,00 TL bedelli, 3 no'lu Protokol şeklinde düzenlenen sözleşmelerin iptali ile ödenen toplam 56.950,00 TL'nin ödeme tarihinden itibaren yasal faizi ile davalılardan tahsilini, sözleşme kapsamında müvekkiline imzalatılan senetler yönünden müvekkilinin borçlu olmadığının tespitini ve senetlerin müvekkiline iadesini, müvekkili adına yapılan tapunun iptalini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı ... Tur. İnş. Oto Kir. ve Dan. Ve Hiz. A.Ş. vekili; dava konusu sözleşmede müvekkilinin herhangi bir imza veya kaşesinin bulunmadığını belirterek pasif husumet nedeniyle davanın reddini

savunmuştur. Davalı ... Doğa Sağlık Termal Turizm İnşaat Pazarlama ve San. Tic. Ltd. Şti vekili; dava konusu sözleşmenin devre mülk sözleşmesi olmadığını, davacının tapusunu teslim aldığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; sözleşmenin tapu devri nedeniyle geçerli hale geldiği, sözleşmenin haklı nedenlerle feshi şartlarının oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; Mahkemenin kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin 28.03.2024 tarihli kararıyla İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; davalıların sözleşme kapsamında üstlendikleri yükümlülükleri yerine getirmediklerini, müvekkilinin devre mülk hakkını kullanamadığını, devre mülk sözleşmesini devretmek istediğinde yeni sözleşmeler imzalatılarak mağduriyetinin artırıldığını, taşınmazı kullanamaması nedeniyle tecrübe ve muayene koşulu gerçekleşmediğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, taraflar arasında akdedilen devre mülk sözleşmesinin iptali, ödenen bedelin iadesi, senetler nedeniyle borçlu olmadığının tespiti ve tapunun davalıya iadesi istemine ilişkindir.

Somut uyuşmazlık 7392 sayılı Kanun değişikliğinden önceki dönemde imzalanmış bir sözleşmeye ilişkin olduğundan o tarihte yürürlükte olan 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un (6502 sayılı Kanun) mülga düzenlemeleri üzerinden incelenmelidir.

Kanunda devre mülk sözleşmesi için bir tanım bulunmamaktaysa da Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmetleri Yönetmeliği’nin mülga 4/ğ maddesinde ön ödemeli devre tatil sözleşmesi “Tüketicinin ayni hakka konu bir taşınmazın satış bedelini veya şahsi hakka konu taşınmazın kullanım hakkı bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcı veya sağlayıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı ya da kullanım hakkını tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşme” olarak tanımlanmıştır.

Dava dosyası incelendiğinde sözleşmeden cayma ve haklı fesih koşullarının oluşmadığı anlaşılmakla birlikte, davacı söz konusu tesisi kullanmadığını beyan ettiğinden ön ödemeli devre mülk/tatil sözleşmeleri açısından dönme ile ilgili düzenlemelere temas edilmelidir.

Devre tatil/devre mülk sözleşmeleri açısından 6502 sayılı Kanun’un 50. maddesinin mülga 9. fıkrası ile tüketiciye ön ödemeli satış sözleşmelerine dair genel hükümlerden ayrı bir dönme hakkı tanınmıştır. Bu maddeyle amaçlanan, sözleşme bedelini henüz karşı taraf edimini ifa etmeye başlamadan ödeyen ve bu suretle satıcının bir anlamda finansmanını sağlayan tüketicinin daha etkin bir biçimde korunmasını sağlamaktır.

Anılan fıkra “Devre tatile konu taşınmazın ön ödemeli satılması durumunda, devir veya teslim tarihine kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır. Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı, sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar tazminat talep edebilir. Satıcı, yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez.

Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç doksan gün içinde tüketiciye geri verilir. Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici on gün içinde edinimlerini iade eder” şeklindedir.

7392 sayılı Kanun ile 6502 sayılı Kanun’a eklenen 4/A maddesinin 4. fıkrası ile ön ödemeli devre tatil sözleşmesi yapılması imkânı ortadan kaldırılmış ve bu yasağa paralel olarak 50. maddenin 9. fıkrası da 8. madde ile mülga edilmiştir.

Kanun koyucu bu düzenleme ile tüketiciye, ön ödemeli sözleşme ile devraldığı devre mülkün devir ve teslim anına kadar, herhangi bir gerekçe göstermesine gerek duymaksızın sözleşmeden dönebilme hakkı tanımış, ancak caymadan farklı olarak bu hak kullanılırken, kendi üzerine düşen edimleri yerine getirmiş olan karşı tarafın da bundan dolayı zarara uğrayabileceğini gözeterek zararın bir kısmına tüketicinin katlanması gerekliliğine işaret etmiştir.

Kanunda bahsi geçen “devir ve teslim anı”ndan ne anlaşılması gerektiği konusunda Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği daha ayrıntılı bir düzenleme taşımaktadır. Yönetmelik’in “Ayni hakka konu taşınmazın ön ödemeli satışı” başlıklı mülga 15/3. maddesinin 2. cümlesine göre “Kat mülkiyetine konu taşınmazın tüketici adına tescili veya kat irtifakına konu taşınmazın tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte taşınmazın zilyetliğinin devri ile teslim veya devir gerçekleşmiş kabul edilir. Taşınmazın kullanıma hazır şekilde tüketiciye zilyetliğinin devredilmesi gerekir. Aksi hâlde teslim gerçekleşmemiş sayılır”.

Zilyetlik devrine ilişkin 6502 sayılı Kanun’da hüküm bulunmadığından konuyla ilgili genel hükümleri içeren 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) göz önünde bulundurulmalıdır. 4721 sayılı Kanun’da zilyetliğin bir şey üzerinde fiili hâkimiyete sahip olma hâli olarak tanımlandığı ve taşınmaz üzerindeki irtifak haklarında ve taşınmaz yüklerinde “hakkın fiilen kullanılmasının” zilyetlik sayıldığı (TMK, md. 973), zilyetliğin devri için ise “şeyin veya şey üzerinde hâkimiyeti sağlayacak araçların, edinene teslimi veya edinenin önceki zilyedin rızasıyla şey üzerinde hâkimiyeti kullanacak duruma gelmesi”nin arandığı (md. 977) dikkatten kaçırılmamalıdır.

Bu hükümler birlikte değerlendirildiğinde, ön ödemeli devre mülk satışına dair sözleşmelerde taşınmazın devir ve teslimi anına kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeden dönme hakkının var olduğu ve devir/teslim olgusunun varlığının kabul edilebilmesi için taşınmazın tapu siciline tescil edilmesinin yanı sıra zilyetliğinin devredilmiş olması gerektiği anlaşılmaktadır.

Türk Medeni Kanunu’ndaki anlatımdan hareket edildiğinde ve bilhassa devre mülk hakkının devre mülk sisteminin hukuki niteliği gereği müşterek mülkiyet ve bu mülkiyet hakkı üzerinde tesis edilen bir irtifaktan oluştuğu da gözetildiğinde; devre mülk sözleşmelerinde zilyetliğin devredildiğinden bahsedilebilmesi için sözleşmede kararlaştırılan kullanım hakkına uygun şekilde ve fiilen kullanıma hazır hâlde taşınmazın tüketiciye teslim edildiğini ispat yükü davalı satıcı üzerindedir.

Tüm bu açıklamalar sonrası somut olayın incelenmesinde taraflar arasında devre mülk sözleşmesinin akdedildiği, 29.03.2018 tarihinde tapu devrinin gerçekleştiği, davacı tarafından sözleşme konusu tesisin kullanılmadığı beyan edildiği, davalılarca da tesisin teslim edildiği ya da davacı tarafça kullanıldığı konusunda itirazının olmadığı, davalı tarafça dava konusu devre mülkün zilyetliğinin devredildiği ispat edilmediği gözetilerek davacı yanın sözleşmeden dönme hakkı olduğu değerlendirilip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

O halde Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılarak İlk Derece Mahkemesi kararının bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR