Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/2897 K.2025/2758

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; taraflar arasında 15.01.2020 tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini, müvekkilinin kiralanana, kendi kullanımına uygun hale getirmek için tamirat - tadilat yaptığını, iş yeri açma ve çalışma ruhsatı için başvurulduğunu ancak yapı kullanma izin belgesi verilmediğinden iş yeri ruhsat başvurusunun sonuçlanmadığını, yapı kullanma izin belgesinin kendilerine verilmesi gerektiğinin davalı kiraya verene ihtar edilmesine rağmen bir sonuç alınamadığını, yapı kullanım izin belgesinin bulunmaması nedeniyle iş yeri ruhsatı için yapılan başvurunun sonuçlanmaması,

kiralanan taşınmaza elektrik, doğalgaz aboneliğinin alınamaması gibi nedenlerle taşınmazın kullanım amacına ilişkin şartların sağlanamadığını, bu nedenle kira sözleşmesinin feshedildiğini, kiraya verenin kiralananı kullanıma uygun, hazır ve elverişli olarak teslim yükümlülüğünü yerine getirmediği ve kusurlu olduğunu ileri sürerek; kira sözleşmesi gereği yapılan 4.000,00 TL depozito ödemesinin, fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla taşınmaza yapılan faydalı ve zorunlu masraflar için 500,00 TL'nin, mahrum kalınan kâr nedeniyle 500,00 TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmesi talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; kiracının kiralananda yaptığı faydalı bir masraf olmadığı, davacının kira borcunu ödemeyerek temerrüde düştüğünü, kiralananın eksiksiz ve tam teslim edildiğini, depozito alacağı bulunmadığını, kâr mahrumiyeti için sayılan şartların da bulunmadığı savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında imzalanan 15.01.2020 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde kiralananın kullanım amacının dükkan olarak belirtildiği, kreş olarak kullanılmak üzere kiralandığı, belediyece tanzim edilen tutanaklarda yapıda onaylı mimari projesine aykırı imalatların tespit edildiği, mevcut haliyle yapı kullanma izin belgesinin düzenlenmesinin, bu belge olmaksızın da davacı kiracının sözleşmede amaçlanan kullanımı için işyeri açma ve çalışma ruhsatı alabilmesinin mümkün olmadığı,

kiraya verenin kiralananı sözleşmede amaçlarnan kullanıma elverişli teslim etme ve sözleşme süresince de bu halde bulundurma yükümlülüğününü yerine getirmediği, kiralananın önemli ayıplarla teslim edildiği, bu haliyle kiraya verenin teslim borcunu gereği gibi ifa etmemesi nedeniyle kiralananın ayıplı olmasından doğan zararı gidermekle yükümlü olduğu,

davacının kira borcu bulunduğundan depozito bedelinin iadesini talep edemeyeceği, davacı yaptığı imalatlardan zorunlu ve faydalı imalatların bedelini davalıdan talep edilebileceği, davacı pandemi nedeniyle okulların kapalı olduğu dönem dışında eylül sonrası 2 aylık süre için kâr kaybı talep etmekte haklı ise de;

davacının yapacağı işle ilgili kapasitesinin, vereceği hizmetin niteliği ve bir tarifesi bulunması halinde tarifesinin ya da yapılması kararlaştırılan işle ilgili rayiç fiyatların, kiraya konu yer dışında bu işin yapılmış olması halinde kiralananla benzer koşullarda ve kapasitede aynı işin yapıldığı yere ilişkin gelirin, yapılan masrafların, ilgili vergi dairesine verilmiş vergi beyannamelerine ya da bu yönde hesaplama yapılmasını sağlayacak esnaf ya da ticaret odaları gibi kuruluşlardan benzer işi yapan işyerlerinin cirosu, giderleri,

gibi temin edilmiş bilgi ve belgeleri dosyaya kazandırmadığından ve bu delillerin delil listesinde olmadığından davacının kazanç kaybına ilişkin talebinin yerinde olmadığı gerekçesiyle, davanın kısmen kabulüne karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; kiralananın dükkan vasfında olup, başka amaçla kullanılamayacağı kira sözleşmesinde yazılı olduğu gibi, tacir olan kiracının, basiretli davranmak zorunda olduğu, bu nedenle davacı kiracının kiralananın yapı kullanma izin belgesinin bulunmadığını kira sözleşmesinin kurulduğu anda bildiğinin kabulü gerektiği, ayrıca kiralananın davacının kullanımında kaldığı yaklaşık 10 yıl süre boyunca davalıya gönderilen bir ayıp ihbarının da bulunmadığı, yine davacının sözleşmeden dönme hakkını kullanmadığı,

Mahkemece zorunlu ve faydalı masraflar yönünden dosya kapsamına uygun ve denetime elverişli bilirkişi raporu esas alınarak yazılı şekilde karar verilmesinde, karar tarihi itibarı ile davacının ödenmeyen kira bedellerinin bulunması nedeni ile depozito bedelinin iadesi talebinin ve yine davacının basiretli tacir gibi hareket etmediği nazara alınarak kâr kaybı talebinin reddinde usul ve yasaya aykırı bir durum bulunmadığı gerekçesiyle, istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; müvekkiline kira sözleşmesi imzalanmadan önce binanın iskan ruhsatının olduğunun bildirildiğini, müvekkilinin tacir olma yükümlülüklerini eksiksiz yerine getirdiğini, müvekkilinin, kiraya verenin iskan ruhsatı aldıktan sonra mimari projeye aykırı imalatlar yaptığını bilmesinin mümkün olmadığını, bu nedenle müvekkilinin basiretli tacir gibi davranmadığı gerekçesinin hukuken ve kanunen kabul edilebilir olmadığını, müvekkilinin borcu kalmaması nedeniyle depozito bedelinin iadesi gerektiğini, kira sözleşmesi davacı müvekkil tarafından haklı ve geçerli şekilde feshedilmiş olduğundan, kazanç kaybı talebinin yerinde olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin feshi nedeniyle kazanç kaybı, faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin tahsili ile depozito bedelinin iadesi istemine istemine ilişkindir.

1. Bölge adliye mahkemelerinin duruşma yapmaksızın esas hakkında istinaf incelemesi yapmaları durumuna dair karar verme usulü 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı kanun) 353/1- (b) maddesinde düzenlenmiştir.

Buna göre bölge adliye mahkemesi; yargılamada eksiklik bulunmamakla beraber, kanunun olaya uygulanmasında hata edilip de yeniden yargılama yapılmasına ihtiyaç duyulmadığı veya kararın gerekçesinde hata edildiği durumlarda düzelterek yeniden esas hakkında karar verir. Bölge adliye mahkemesi kararlarında yer alması gereken hususlar ise aynı Kanun'un 359. maddesinde belirtilmiş olup, buna göre kararda.

“Tarafların iddia ve savunmalarının özeti”, “İlk Derece Mahkemesi kararının özeti”, “İleri sürülen istinaf sebepleri” ve “Taraflar arasında uyuşmazlık konusu olan veya olmayan hususlarla bunlara ilişkin delillerin tartışması, ret ve üstün tutma sebepleri, sabit görülen vakıalarla bunlardan çıkarılan sonuç ve hukuki sebep” yer alması gereken zorunlu unsurlardır. Aynı maddenin ikinci fıkrasında ise.

"Hükmün sonuç kısmında gerekçeye ait herhangi bir söz tekrar edilmeksizin, taleplerden her biri hakkında verilen hükümle taraflara yüklenen borç ve tanınan hakların, sıra numarası altında, açık, şüphe ve tereddüt uyandırmayacak şekilde gösterilmesi gereklidir." düzenlemesine yer verilmiştir.

Somut olayda; İlk Derece Mahkemesince, davacının, kazanç kaybı talebi yönünden, kira sözleşmesinin davacı kiracı tarafından haklı nedenle feshedildiği, kazanç kaybı talep etmekte haklı olduğu ancak hesaplama yapılmasını sağlayacak delillerin sunulmadığı gerekçesiyle, talebinin reddine karar verildiği halde, Bölge Adliye Mahkemesince; davacının feshinin haklı nedene dayalı olmadığı, basiretli tacir gibi hareket etmediği, bu nedenle kazanç kaybı talebinin reddinin yerinde olduğu belirtilmek suretiyle, kararın gerekçesi değiştirilerek istinaf başvurusunun esastan reddine karar verildiği görülmektedir.

O halde Bölge Adliye Mahkemesince; yukarıda yer verilen hükümler gözetilerek, İlk Derece Mahkemesi kararı kaldırılarak yeni gerekçe ile yeniden davanın esası hakkında hüküm kurulması gerekirken, yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir. 2. Bozma nedenine göre, davacının temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.

VI. KARAR