Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/3258 K.2025/2153

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkili şirketin, düğün salona kurmak ve işletme amacıyla mülkiyeti davalıya ait boş arazi vasfındaki taşınmazı 31.12.2011 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiraladığını, boş olarak kiralanan taşınmaz üzerinde düğün salonu işletmesi için gerekli tüm binaları izinleri alarak yaptığını, kira sözleşmesinin bitimine uzun bir zaman kalmasına rağmen davalı idarenin müvekkiline kiralamış olduğu araziyi üzerinde yer olan binalar kendisine aitmiş gibi satışa sunmak için ihale ilanına çıktığını, müvekkilinin yapmış olduğu masrafların heba edilmesi tehlikesi olduğundan taşınmazı satın almak zorunda kaldığını,

müvekkilinin yaptığı zorunlu giderlerin tamamının karşılığından davalının sorumlu olduğunu ileri sürerek; müvekkilinin kiralamış olduğu taşınmaza yapmış olduğu faydalı ve zorunlu giderleri karşılığı olarak şimdilik 10.000,00 TL maddi tazminatın yapıldığı tarihten itibaren yürütülecek yasal faizi ile davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, ıslah dilekçesi ile talebini 1.503.714 TL’ye artırmıştır.

II. CEVAP

Davalı vekili; kira sözleşmesinde yapılacak masrafların talep edilemeyeceğinin hüküm altına alındığını, kira ilişkisi sürerken davacının kira sözleşmesinin bitimini beklemeden 20.08.2014 tarihinde müvekkiline başvurarak taşınmazın kendisine satılmasını, kira ilişkisinin satış suretiyle sonlandırılmasını talep ettiğini, taşınmazın ihale suretiyle satışına karar verildiğini, satışın davacının talebi ve muvafakati ile gerçekleştiğini, davacının satış talebinin sözleşmenin feshi anlamına geldiğini, ihalede davacı adına 09.08.2016 tarihinde taşınmazın devrinin yapıldığını, süreci başlatan davacının dava açmasının iyiniyetli olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla.

13.12.2011 tarihli kira sözleşmesine göre, mülkiyeti davalı Kuruma ait toplamda 5.834,99 m² yüz ölçümlü taşınmazın davacı şirkete kiraya verildiği, taşınmazın kullanım şeklinin 1.600,00 m² prefabrik kapalı alan yapılarak düğün salonu, restoran, büfe, aile çay bahçesi, spor komleksi olarak işletilmek üzere belirlendiği, sözleşmede kira süresinin 5 yıl olup 31.12.2016 tarihinde sona ereceğinin hüküm altına alındığı,

sözleşmenin (3.b) maddesinde, sözleşme süresinin sona ermesinde veya sözleşme süresi sona ermeden fesih halinde kiracının taşınmazı (11.) maddede belirtildiği şekilde TCDD'ye teslim edeceğinin, (7.1.) maddesinde, kiracının taşınmazı kullanım amacına uygun olarak yapacağı her türlü masrafı karşılamak zorunda olduğunun, bu konuda TCDD'den herhangi bir talepte bulunamayacağının, (11.2) maddesinde; taşınmazın tahliye edilmesi durumunda TCDD'nin izniyle kiracının yapmış olduğu düzenleme, portatif nitelikteki imalat veya eklentilerin TCDD'nin talep etmesi halinde hiçbir ücret ve hak talep etmeden aynen bırakılacağının ve (11.4) maddesinde;

kiracının yazılı izin alarak yapacağı her türlü inşaat ve ilavelerin...TCDD'ye bağışlanmış sayılacağının ve sökülemeyeceğinin, ancak bu inşaat ve ilaveler taşınmaz malın başka bir yoldan kullanılmasına ve serbestçe kiraya verilmesine engel olabilecek şekilde ise kiraya verilen yeri kiracının eski duruma getirmek zorunda olduğunun belirlendiği, taşınmazın davalıya tesliminden sonra davacı şirket tarafından kiralanan taşınmaz üzerinde kullanım amacı doğrultusunda gerekli imalatın yapılarak işletilmeye başlandığı,

20.08.2014 tarihli dilekçe ile davacının taşınmaza taraflarına satışının yapılmasını talep ettiği, davalı Kurum tarafından kira sözleşmesine konu taşınmaza ilişkin ihaleye çıkılarak 10.05.2016 tarihinde onaylanan ihale doğrultusunda kira sözleşmesinin bitiminden 4 ay önce 09.08.2016 tarihinde taşınmazın davacı şirket adına devrinin yapıldığı, kiralama sırasında boş arsa durumundaki kira konusu taşınmazın kullanım amacının ayrıntıları sözleşmede açıkça yazılı şekilde kapalı alan inşa edilerek kullanılmak olarak belirlendiği, kira sözleşmesinin (7.1), (11.2) ve (11.4) maddelerine göre masrafların istenmeyeceğinin açıkça kararlaştırıldığı,

kaldı ki kiraya konu taşınmazın tahliyesinin söz konusu olmayıp davacı kiracı tarafından kendi isteği ve talebi üzerine davalı kiraya verenden satın alındığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayılı belirtilen kararıyla; kararda belirtilen gerekçelere ve delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre Mahkeme kararının usul ve kanuna uygun olduğu, davacı vekilince istinaf dilekçesinde ileri sürülen nedenlerin yerinde olmadığı, davalı vekilinin dava değeri üzerinden nispi vekalet ücretine hükmedilmesine yönelik istinaf itirazının yerinde olduğu gerekçesiyle; davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine, davalı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına, yeniden davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; dava konusu taşınmazın üzerinde herhangi bir yapı veya tesis bulunmaksızın boş olarak müvekkiline kiralandığını, kiraya verenin kiralanandaki amaca uygun kullanım için yapılması gerekli olan her türlü gideri yapması ve noksanlıkları gidermesi gerektiğini, dava konusu edilen yapıların kiralananın kiralama amacına uygun kullanılabilmesi için yapılması zorunlu olup belirtilen sözleşme maddesi kapsamında değerlendirilemeyeceğini, kiralananın müvekkiline yapmış olduğu zorunlu yapılar neticesinde kiralananın değerinde meydana gelen artış gözetilerek belirlenen fiyata göre satıldığı olgusu gözden kaçırılarak hakkaniyete aykırı bir hüküm tesis edildiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu imalat bedellerinin tahsili istemine ilişkindir. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa kanun maddelerinin doğru şekilde uygulandığı, taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinde kiralananın tahliyesi halinde kiralanana yapılan masraflarının istenemeyeceğinin düzenlendiği, kira sözleşmesinin kiralananın devri ile sona ermesi halinde de sözleşmenin ilgili hükmünün uygulanacağı anlaşılmakla, davacının temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR