Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/3416 K.2025/2523

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, dava değerinin duruşma sınırının altında olduğu anlaşılmıştır. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) 369/2 maddesi uyarınca davalı vekilinin duruşma isteminin reddine, temyiz dilekçesinin kabulü ile incelemenin dosya üzerinde yapılmasına karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; 04.03.2014 tarihli adi yazılı Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile davalı satıcının sözleşme konusu bağımsız bölümü 30.06.2014 tarihinde, 242.000 USD bedel karşılığında davacı alıcıya teslim etmeyi vaat ettiğini, bağımsız bölüm bedeli olarak 90.090 USD'nin davalıya ödendiğini, satış vaadi sözleşmesinin talep edilmesine rağmen resmi şekilde yapılmaması ve taşınmazın 30.06.2014 tarihinde teslim edilmemesi nedeni ile ödenen paranın iadesi talep edilmesine rağmen sonuç alınamadığını, ödenen bedelin iadesi için başlatılan takibe davalı tarafından haksız olarak itiraz edildiğini ileri sürerek; vaki itirazın iptali ile takibin devamına ve davalı aleyhine icra inkâr tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; sözleşmenin alacağın temliki hükümlerine tabi ve şeklen geçerli bir sözleşme olduğunu, davacı tarafın edimini büyük oranda tamamladığını, sözleşmeye konu proje tamamlanıp müşterilerin teslime davet edildiğini ve sitede yaşamın başladığını, davanın kötüniyetli olduğunu savunarak reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasındaki sözleşmenin alacağın temliki sözleşmesi niteliğinde olduğu, yazılı şekil şartının sağlandığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiş; karar, davacı vekilince istinaf edilmiştir.

IV. İSTİNAF

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında imzalanan harici taşınmaz satış sözleşmesinin resmi şekilde düzenlenmemiş olması nedeniyle geçersiz olduğu, geçerli sözleşmelerde olduğu gibi hak ve borç doğurmayacağı, tarafların sözleşme gereği birbirlerine verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri isteme hakkına sahip oldukları, davacı tarafından davalıya ödenen 90.990 USD'nin iadesinin istenebileceği gerekçesiyle; davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılmasına,

yeniden davanın kabulüne, davalının takibe itirazının iptali ile takibin devamına, asıl alacağın takip tarihindeki kur üzerinden hesaplanan TL karşılığının %20'si olan 98.918,92 TL icra inkar tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmiş; karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; isinaf değerlendirmesinini hatalı olduğunu, sözleşmenin alacağın temliki hükmünde ve geçerli olduğunu ileri sürerek; kararın bozulmasına karar verilmesini talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, adi yazılı olarak düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçersizliğinin tespiti ve ödenen bedelin iadesi için başlatılan takibe vaki istemine ilişkindir.

Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 29. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri; aynı Kanun'un 237. maddesi ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan bir sözleşme türüdür. Geçerli bir satış vaadi sözleşmenin ifa olanağının bulunmaması hâlinde ise, vaat alacaklısının 6098 sayılı Kanun'un 112. maddesine dayanarak borcun ifa edilmemesi nedeniyle uğradığı zararın tazmini isteyebileceği kuşkusuzdur.

6098 sayılı Kanun’un 77. maddesine göre; haklı bir sebep olmaksızın, bir başkasının malvarlığından veya emeğinden zenginleşen, bu zenginleşmeyi geri vermekle yükümlüdür. Bu yükümlülük, özellikle zenginleşmenin geçerli olmayan veya gerçekleşmemiş ya da sona ermiş bir sebebe dayanması durumunda doğar. Anılan madde hükmünden de anlaşılacağı üzere, sebepsiz zenginleşmeden söz edilebilmesi için; bir taraf zenginleşirken diğerinin fakirleşmesi, zenginleşme ile fakirleşme arasında uygun nedensellik (illiyet) bağının bulunması ve zenginleşmenin hukuken geçerli bir nedene dayalı olmaması gerekmektedir. Sebepsiz zenginleşme hâlinde, zenginleşen ve fakirleşen arasında kanun gereği bir borç ilişkisi doğar ve bu borcun konusu malvarlığında meydana gelen fazlalığın geri verilmesidir.

Bununla birlikte; yüklenici ile arsa sahibi arasında imzalanan geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından resmi olmayan ancak yazılı bir sözleşmeyle üçüncü bir kişiye satılması, Yargıtayın kökleşmiş uygulamasına göre, tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, 6098 sayılı Kanun'un 183 ve devamı maddelerinde düzenlenen "alacağın temliki" hükümlerine tabi bir işlemdir. Başka bir ifadeyle, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan kişisel hakkını (bağımsız bölümün mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteme hakkını) üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, "alacağın temliki" hükmünde olan böyle bir sözleşme geçerlidir.

Tüm bu açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde; davalı yüklenici tarafından, davacı ile adi yazılı olarak düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin, alacağın temliki hükümlerine dayandığından geçerli olduğu iddia edilmişse de, dosya arasında bulunan iskan ruhsatı ile tapu kaydından, davalının aynı zamanda arsanın tamamının sahibi olduğu, dolayısıyla davaya konu taşınmazın aynı zamanda maliki olan davalı ile davacı arasında imzalanan 04.03.2014 tarihli sözleşmenin, yukarıda açıklandığı üzere resmi şekilde yapılmaması nedeniyle geçersiz olduğu anlaşılmakla, davalı vekilinin temyiz itirazlarının reddiyle usul ve yasaya uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR