Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/3658 K.2025/2837

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Davacı vekili; davacının, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu (2886 sayılı Kanun) kapsamında yapılan ihale sonrasında dava konusu otel ve beş adet dükkanın işletmeciliğini, 07.03.2005 başlangıç tarihli ve 29 yıl süreli sözleşme ile davalıdan kiraladığını, sözleşme gereği 2005 yılı Ekim ayında dükkanların yer teslimi yapıldıktan sonra kiralananda tadilat yapılabilmesi amacıyla hazırlanan projenin Bakanlığa sunulduğunu ancak yaklaşık bir yıl sonra kiralananın yapı ruhsatı, onaylı projesi ve yapı kullanım izni olmadığının öğrenildiğini, kaçak olarak otelin ve dükkanların açıldığını ancak kiralanana ait işletme ve turizm belgesi, elektrik, su,

telefon, TAPDK abonelik gibi sözleşmelerin yapılabilmesi için gerekli olan yapı kullanım izni olmadığından, bu sözleşmelerin büyük çoğunluğunun yapılamadığını, kendi çabalarıyla otele işletme ruhsatı aldıklarını ve elektrik aboneliği yapıldığını ancak kiralananın kaçak yapı statüsünden kurtulamadığını, sunulan çözüm önerilerinin ise davalı tarafça kabul edilmediği gibi aksine kamu gücü kullanılarak tahliye sağlama yoluna gittiklerini, binanın ruhsatsız oluşunun ortaya çıktığı andan itibaren işlem temelinin çöktüğünün dikkate alınmasının dürüstlük ve sorumluluk kuralının gereği olduğunu ileri sürerek;

sözleşmenin geçersiz olduğunun tespiti ile değişen koşullara göre yeniden uyarlanmasını talep etmiştir.

2. Fer'i müdahil; taraflar arasında görülen ve konuları aynı olan davaların, aralarındaki hukuki olay, sebep ve taraf birliği sebebiyle birleştirilmesi gerektiğini, davalar arasında bağlantı bulunduğunu ileri sürerek, talebinin kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; sözleşmenin kurulması üzerinden on yedi yıl geçtikten sonra ileri sürülen geçersizlik iddiasının dürüstlük kurallarına aykırı olduğunu, kaldı ki imzalanan sözleşmede ruhsat alımlarının kiracı sorumluluğunda olduğunun kararlaştırıldığını, tacir olan davacının yer teslimi ve sözleşmenin imzalanması sırasında basiretli tacir gibi hareket edip dava konusu taşınmazın mevcut halini araştırması gerektiğini, kiralananın kullanımı süresince davacının akde aykırı davranışları ve kira bedellerini ödememesi nedeniyle hakkında birden çok tahliye davası açıldığını, alınan tahliye kararı üzerine açılan davanın kötüniyetli olduğunu savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 39. maddesi uyarınca yanılma veya aldatma sebebiyle sözleşme yapan tarafın, yanılma veya aldatmayı öğrendiği andan başlayarak bir yıl içinde sözleşme ile bağlı olmadığını bildirmez veya verdiği şeyi geri istemezse, sözleşmeyi onamış sayılacağının düzenlenmiş olması karşısında davacının hile nedeni ile sözleşmenin geçersizliğinin tespiti talebinin kabul görmediği,

yine davacı tacir olup ilgili ruhsatların kiracı tarafça temin edileceğinin kira sözleşmesinde kararlaştırılmış olması ve 6098 sayılı Kanun'un 138. maddesinde belirtilen uyarlamanın tüm koşullarının gerçekleşmediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarihli ve sayılı belirtilen kararıyla, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; davalı idarenin kasıtlı olarak hazırlamış olduğu hileli sözleşmeye rağmen kötüniyetli davranmaya devam etmesi nedeniyle sözleşmenin geçersizliğinin tespiti ile değişen koşullara göre yeniden uyarlanmasının talep edildiğini, yürürlükteki ilgili Kanun ve yönetmeliklere göre hiçbir yapının ruhsatsız ihale edilemeyeceği gibi yapı ruhsatı ile yapı kullanım izni olmayan gayrimenkulün kiraya verilemeyeceğini, davalı idarenin dürüstlük kuralına aykırı davrandığını, talepleri üzerine 2009 yılında hazırlanan komisyon raporunda mevcut usulsüzlüğün tespiti yapılarak,

yapı ruhsatı alınmasının idarenin kendi sorumluluğunda olduğu ve daha önce yapılan ikazlara rağmen bu sorunları bilinerek ihaleye çıktığının belirtildiği, çözüm olarak da yatırımcının kabul etmesi halinde aynı mahalde binanın yıkılıp yeniden yapılması veya idarece gösterilecek başka bir parselde yeni bir yapının yapılarak işletmeye devam edilmesinin önerildiğini, davalı idarenin kendi iç denetim raporuna bile uymayıp kötüniyetli davranarak usulsüz şekilde hak etmediği kiraların tahsili yoluna gidildiğini,

sözleşmenin ifası sırasında hukuk dışı ve olağanüstü nitelikte maddi bir gerçeğin ortaya çıkması karşısında edimler arasında esasen hiçbir dengenin olmadığı ve işlem temelinin çöktüğünün kabulü gerektiğini ileri sürerek, kararın kaldırılmasını talep etmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin geçersizliğinin tespiti ve uyarlanması istemine ilişkindir.

Temyizen incelenen kararda; hukuki nitelemenin doğru şekilde yapıldığı, sözleşmenin imzalandığı 07.03.2005 tarihinden itibaren kiralananı kullanan davacının, sözleşmenin geçersizliğini öne sürmesinin dürüstlük kurallarına aykırı olduğu, sözleşmenin yapıldığı tarihten sonra davanın açıldığı tarihe kadar taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durum nedeniyle işlem temelinin çöktüğünün ispat edilemediği, tacir olan davacının basiretli davranma yükümlülüğü karşısında imzaladığı sözleşme hükümleriyle bağlı olduğu anlaşılmakla, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR