Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/3767 K.2025/2426

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin davalı şirketin inşaat projesinden 2+1 80 m2 deniz manzaralı, Haziran 2020 teslim tarihli daireyi satın aldığını ve dairenin bedelini ödediğini, ancak davalı şirket sözleşmeye konu daireyi 1+1 m² boyutunda yaptığını,

davalı şirkete ayıplı ifa nedeniyle sözleşmeden dönme talebinin 27 Ağustos 2021 tarihli ihtarnamesi ile ihbar edildiğini belirterek dava konusu dairenin ayıplı olması nedeni ile sözleşmeden dönme ile fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile ödenen 360.000,00 TL'nin sözleşmede taraflarca kararlaştırılan aylık %1,9 faiz oranıyla (yıllık %22,8) ödeme tarihlerinden itibaren işleyecek faizi ile iadesini,

HMK md. 109 uyarınca teslim konusu ayıplı malın benzerinin şimdiki alım bedelinin müvekkilinin uğradığı doğrudan zarar kapsamında olduğu da gözetilerek ve uğradığı aşkın zararlar için şimdilik 1.000,00 TL'nin davalıdan alınarak işleyecek faizi ile birlikte verilmesini istemiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davacının dava konusu sözleşmeye konu bedeli ödemediği, davacıya gönderilen 20.08.2021 tarihli ihtarname ile sözleşme gereği ödemelerin yapılmadığını, bu sebeple 7 gün içinde ödeme yapılmaması halinde sözleşmenin haklı nedenle feshedilmiş sayılacağının bildirilmesine rağmen davacı tarafından müvekkiline ödemeler yapılmadığını, müvekkili şirketin taşınmazı geç teslim etmek istemesi iddiasını kabul etmediğini, davacının aylık %1,9 faiz talebinin haksız olduğunu, davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davalı vekilinin ıslaha karşı beyan dilekçesinde ileri sürdüğü zamanaşımı def'inin cevap dilekçesinde ve yasal süre içinde ileri sürülmemiş olması nedeniyle değerlendirilmediği, davaya konu sözleşmenin ise adi yazılı olarak düzenlenmesi nedeniyle kural olarak geçersiz olduğu, sebepsiz zenginleşme hükümleri gereği herkesin verdiğini talep edebileceği, alınan rapor doğrultusunda davacının yaptığı ödemelerin denkleştirici adalet ilkesine göre dava tarihi itibariyle karşılığının 575.981,97 TL olduğu,

davacının davalıya gönderdiği ihtarname iade edilmiş ise de taraflar arasındaki sözleşmede belirlenen adreslere gönderilecek tebligatların tebliğ olmuş sayılacağının kabul edildiği, tebliğin yapılmış sayıldığı tarihin 01.09.2021 olduğu anlaşılmakla davacının verdiği 3 günlük sürenin eklenmesiyle temerrüdün 05.09.2021 itibariyle başladığı tespit edildiği,

davacı her ne kadar sözleşmede kararlaştırılan %1,9 oranında faizle bedel iadesini talep etmiş ise de sözleşmede bu hususta bir faiz oranı belirlenmediği bu sebeple yasal faize hükmedildiği gerekçesiyle, davanın kabulüne, 361.000,00 TL'nin 05.09.2021'den, 214.981,97 TL'nin ise ıslah tarihi olan 17.01.2023'ten itibaren işleyecek yasal faizi ile davalından alınıp davacıya ödenmesine karar verilmiş, karara karşı süresi içinde davacı vekili ve davalı vekili istinaf yoluna başvurmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; başvurunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davalı vekili ve katılma yoluyla davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; davacının dava konusu sözleşmeye konu bedeli ödememiş olup sözleşme gereği üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirmediğini ve temerrüte düştüğünü, akdin ifasını isteme hakkını kaybettiğini,20.08.2021 tarihli ihtarname ile davacıya ihtarname satış sözleşmesi gereği ödemelerin yapılmadığı,

7 günü içinde ödeme yapılmaması halinde sözleşmenin haklı nedenle feshedilmiş sayılacağının bildirilmesine rağmen davacı tarafından müvekkile ödemeler yapılmadığını, davacının taşınmazı kullanmak için değil yatırım amaçlı aldığını, davacının yurt dışında yaşadığını ve davaya konu taşınmazın Yalova sınırları içinde olduğundan davaya bakmaya asliye hukuk mahkemelerinin görevli olduğu, davanın görevsiz ve yetkisiz mahkemede görüldüğünü, davanın kısmi dava olup zamanaşımı itirazlarının irdelenmediğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

Davacı vekili katılma yoluyla temyiz isteminde; karar verildiği tarih ile temyiz incelemesinin yapılacağı tarih arasında bile gerek enflasyon gerekse döviz ve altın kurunun fazlasıyla artmış olduğunu, müvekkilinin davalıya Euro bozmak sureti ile ödeme yaptığını, müvekkilinin zararının güncel koşullarda hesaplanması gerektiğini, sözleşmede kararlaştırılan faizin talep edildiğini, mahkemece yasaya ve sözleşmeye aykırı bir şekilde yasal faize hükmedildiğini, müvekkilin uğradığı doğrudan ve dolaylı zararlara ilişkin hiçbir araştırma yapılmadığını, TBK m.229 uyarınca doğrudan zararlarının da hesaplanmasını talep ettiklerini, müvekkilinin kira kaybı alacağı da hesaplanması gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan edimin sözleşmeye uygun şekilde ifa edilmediği iddasıyla sözleşmeden dönülerek bedelin iadesi ve uğranılan aşkın zararın tazmini istemine ilişkindir.

1. 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 706. maddesinin birinci fıkrası; “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.” şeklindedir.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi (BK'nın 213.); "Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır." şeklindedir.

2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26 ncı maddesi; "Mülkiyete, mülkiyetin gayrı ayni haklara ve müşterek bir arzın hissedarları veya birbirine muttasıl gayrimenkullerin sahipleri arasında bunlardan birinin veya bir kaçının o gayrimenkul üzerinde mevcut veya inşa edilecek binanın, muayyen bir katından veya dairesinden yahut müstakillen istimale elverişli bir bölümünden munhasıran istifadesini temin gayesiyle Medeni Kanunun 753. maddesi hükümlerine göre irtifak hakkı tesisine veya tesisi vadine mütedair resmi senetler tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri tarafından tanzim edilir." şeklindedir.

1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun; "Noterlerin genel olarak yapacakları işler" başlıklı 60/3. maddesi "Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak ve bu sözleşmeyi taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh vermek, taşınmaz satış sözleşmesi yapmak," şeklindedir.

Aynı yasanın 89. maddesi; "Niteliği bakımından tapuda işlem yapılmasını gerektiren sözleşme ve vekaletnamelerle, vasiyetname, mülkiyeti muhafaza kaydı ile satış, gayrimenkul satış vaadi, vakıf senedi, evlenme mukavelesi, evlat edinme ve tanıma, mirasın taksimi sözleşmesi ve diğer kanunlarda öngörülen sair işlemler bu fasıl hükümlerine göre düzenlenir." şeklindedir.

2. Geçersiz satış sözleşmesi gereğince; diğerinin mal varlığına kayan değerlerin iadesi "denkleştirici adalet" düşüncesine dayanmaktadır. Denkleştirici adalet ilkesi, haklı bir sebebe dayanmadan başkasının mal varlığından istifade ederek, kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği kazanımı geri verme zorunda olduğunu ve bir eski hale getirme yükümlülüğünü ifade eder.

Bu bakımdan sebepsiz zenginleşmeye konu alacağın iadesine karar verilirken, taşınmazın satış bedelinin alım gücünün ilk ödeme günündeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerekir. Yargıtayın yerleşmiş uygulamasına göre; bu güncelleme yapılırken, enflasyon, ÜFE-TÜFE artış oranları, faiz, altın ve döviz kurlarındaki artışlar, memur maaş ve işçi ücretlerindeki artışlar ve benzeri ekonomik göstergeler tek tek uygulanarak, ödeme tarihinden ifanın imkansız hale geldiği tarihe kadar paranın ulaştığı değer her bir dönem için hesaplanmalı, sonra bunların ortalaması alınmalıdır.

Somut olayda, kararda belirtilen gerekçelere göre, taraflar arasında imzalanan sözleşmenin resmi şekil şartlarına uymadığından geçersiz olduğu,davalının sözleşmesel edimini gereği gibi ifa etmediği, buna bağlı olarak davacı olan tüketicinin sözleşmeden dönme koşullarının oluştuğu, davacının vermiş olduğu bu ıslah dilekçesi ile talep sonucunu denkleştirici adalet ilkesi doğrultusunda yapılan hesaplamaya göre sınırlandırdığı,

verilen ıslah dilekçesi sonrasında artık sözleşmeye konu taşınmazın rayiç değerinin belirlenmesi ve kendilerine ödenmesi yönünde talepte bulunamayacağı, bu durumda davacının ödediği bedelin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca iadesinin gerektiği, davacı, denkleştirici adalet ilkesi doğrultusunda yapılan hesaplamanın hatalı olduğunu ileri sürmüş ise de, Yargıtay'ın yıllar içerisinde süreklilik arz eden tüm kararlarında vurgulandığı üzere her bir ödemenin yapılmış olduğu tarih itibarıyla endeks değerler baz alınarak yıllara göre hesaplama yapılması gerektiği,

davalı tarafın bu yönde açık bir istinafı bulunmadığından bu husus inceleme sebebi yapılmadığı yönündeki kararın isabetli olduğu, taraflar arasındaki sözleşmede tüketicinin ödemiş olduğu parayı geri iade alırken yasal faizle birlikte alabileceğinin açıkça düzenlendiği, davacının faize ilişkin talebinin yerinde olmadığı anlaşılmakla, tarafların temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar vermek gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;