Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/3828 K.2025/2555

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davacı ile davalının 02.03.2023 tarihinde taşınmazın mülkiyetini devir işlemini gerçekleştirmek üzere ... Şirketi aracılığı ile gayrimenkul satışına aracılık sözleşmesi imzaladıklarını, sözleşme gereğince 1326 ada 6 parsel ...

İnşaat 4.kat güney batı cephede bulunan bağımsız bölümün satışı konusunda anlaştıklarını, davacının davalıya 1.200.000,00 TL bedelle taşınmazı satın almayı ve mesken ile tapu bedelini ödemeyi kabul ettiğini, sözleşme maddelerine göre en geç 15.03.2023 tarihine kadar ilgili tapu müdürlüğüne gidilerek resmi satış işlemi gerçekleştirilmek üzere anlaşılan davalının sözleşme konusu taşınmazı başkasına sattığını, davacının taşınmazı satın alacağı düşüncesiyle bir takım borçlara girdiğini, davalı taraf sözleşmeyi haksız olarak feshetmeseydi davacının satın alacağı ev ile elde edeceği kârın yüksek olacağını,

davacının munzam zararın karşılanması gerektiğini ileri sürerek; davacının uğramış olduğu munzam zarar ve sözleşmede belirlenen cezai şartından şimdilik belirsiz alacak davası olarak 1.000,00 TL'sının en yüksek faizi ile birlikte tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı, davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında dava konusu 1329 ada 6, Parsel 4. Kat güneybatı cephede bulunan taşınmazın satışı konusunda adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesi düzenlendiği, davacı tarafça davalının sözleşme ile üstlendiği edimi ifa etmemesi nedeniyle sözleşmede kararlaştırılan cezai şart ve sözleşmenin ifa edilmemesi dolayısıyla uğradığı munzam zararın tahsili talep edilmiş olsa da, kural olarak tapulu taşınmazlara ilişkin adi yazılı satış sözleşmesinin resmi şekilde yapılmadığı için geçersiz olduğu, yükleniciden adi yazılı sözleşmeyle taşınmaz devrinin geçerli olduğu,

ancak davalının yüklenici değil taşeron olduğu, taşerondan taşınmaz devri için resmi şartın zorunlu olduğu, davacı tarafından geçersiz sözleşmeye dayalı olarak cezai şart, menfi, müspet ve munzam zararın talep edilemeyeceği gerekçesiyle; davanın reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; satıcının cezai şart bedelini ödemesi gerektiğini, sözleşmenin niteledirilmesinde hataya düşüldüğünü, dava konusu sözleşmenin gayrimenkul satış vaadi olarak değerlendirildiğini, bu sebeple sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmişse de dava konusu sözleşme gayrimenkul satışına aracılık sözleşmesi olduğunu, taraflar arasındaki sözleşme ilişkisine aykırı davranarak borcunu gereği gibi yerine getirmeyen borçlunun temerrüde düştüğünü, davacının taşınmazı satın alacağı düşüncesiyle bir takım borçlara girdiğini,

davalı taraf sözleşmeyi haksız olarak feshetmeseydi davacının satın alacağı ev ile elde edeceği kârın yüksek olacağını, davacının sözleşmede belirlenen cezai şarttan daha fazla zarara uğradığını, uzman bilirkişiden rapor alınmak suretiyle gerçek zararın belirlenmesi gerektiğini ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, tapulu taşınmazın satışına ilişkin adi yazılı satış sözleşmesinin ifa edilmemesi nedeniyle sözleşmede belirlenen cezai şart ile munzam zararın tahsili istemine ilişkindir. Temyiz sebepleri ile sınırlı yapılan incelemede; özellikle resmi şekil şartına uyulmadan düzenlenen taşınmaz satış sözleşmesi geçerli olmadığı, buna bağlı olarak aynı sözleşmede fer'i hak olarak yer verilen cezai şartın da geçersiz bulunduğunun anlaşılmasına göre davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddiyle usul ve kanuna uygun kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle; Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 370/1 maddesi uyarınca ONANMASINA, Aşağıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine, Dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,