Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/4100 K.2025/1496

İlk Derece Mahkemesince kesin olarak verilen kararın kanun yararına temyizen incelenmesi Adalet Bakanlığı tarafından istenilmiş olmakla; Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalının kiracı olarak bulunduğu iş yerinin ihtiyaç sebebiyle 24.03.2023 tarihinde müvekkilleri tarafından satın alındığını, önceki malik ile davalı arasındaki kira sözleşmesinin 01.12.2023 tarihinde sonra erdiğini, müvekkili Mustafa tarafından 30.03.2023 tarihli ihtarname ile taşınmazın ihtiyaç sebebiyle kullanılacağının belirtildiğini, ancak davanın 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (6098 sayılı Kanun) 351/1 maddesi uyarınca değil 351/2 maddesi uyarınca açıldığını ileri sürerek; kiralananın 6098 sayılı Kanun 351/2 maddesi uyarınca gereksinim sebebiyle tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı; kiralananın ½ paydaşı olan davacı Selahattin tarafından müvekkiline herhangi bir ihtarname gönderilmediği, davanın süre yönünden reddi gerektiğini, ihtiyacın samimi olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; dava konusu taşınmazın 24.03.2023 tarihinde ½’şer pay ile davacılar adına kaydedildiği, davacıların 6098 sayılı Kanun’un 310. maddesi uyarınca sözleşmenin birlikte tarafı haline geldikleri, bu halde kiralananı iktisap eden yeni maliğin aynı Kanun’un 351. madde uyarınca edinme tarihinden itibaren bir ay içerisinde kiracıya iktisabını ve gereksinimini yazılı bildirim ile tebliğ etmesi gerektiği, 30.03.2023 tarihli ihtarnamenin yanlızca paydaşlardan Mustafa tarafından keşide edildiği, diğer paydaş tarafından davalıya gönderilen bildirim bulunmadığı, birlikte iktisap durumunda yazılı bildirimin tüm iktisap edenlerce birlikte yapılmasının zorunlu olduğu gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. KANUN YARARINA TEMYİZ

A. Kanun Yararına Temyiz Sebepleri

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına yönelik Adalet Bakanlığınca; davalı kiracı ile taşınmazın önceki maliki arasında 01.12.2021 başlangıç tarihli ve iki yıllık kira sözleşmesinin imzalandığı hususunda taraflar arasında anlaşmazlık bulunmadığı, 27.12.2023 tarihinde açılan davada açıkça 6098 sayılı Kanun'un 350 ve 351/2 maddelerine dayanıldığı, Mahkemece, 6098 sayılı Kanun'un 351/2 maddesinde yazılı olarak bildirimde bulunmak koşulunun bulunmadığı dikkate alınarak davanın esasının incelenmesi gerekirken, davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı bulunduğu ileri sürülerek, kanun yararına temyiz isteminde bulunulmuştur.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, ihtiyaç sebebiyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.

6098 sayılı Kanun'un 351. maddesi uyarınca, konut ya da çatılı işyeri niteliğindeki bir taşınmazı iktisap eden kimse dilerse eski malik ile kiracı arasında yapılmış sözleşmeye dayanarak sözleşmenin sonunda bir ay içinde, dilerse edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla edinme tarihinden itibaren altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Ancak edinmeyi izleyen bir ay içerisinde bildirimin tebliği zorunlu olup bunun sonradan giderilmesi mümkün değildir. Yeni malikin, bu seçeneklerden hangisi yararına ise onu tercih etme hakkı vardır. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Somut olayda; önceki malik ile davalı arasında düzenlenen kira sözleşmesi 01.12.2021 başlangıç tarihli ve iki yıl sürelidir. 24.03.2023 tarihinde kiralananı iktisap eden davacılar, seçimlik haklarını 6098 sayılı Kanun’un 351/2 maddesi yönünde kullanıp bu şekilde davayı önceki malikle yapılan kira sözleşmesine dayanarak açmışlardır. Davanın, sözleşmenin sonunda bir ay içinde açılması halinde ayrıca bir bildirimde bulunması gerekmemektedir.

Dava, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren bir aylık süre içerisinde, 27.12.2023 tarihinde açıldığına göre, süresindedir. Bu durumda Mahkemece; işin esasının incelenmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olduğundan Adalet Bakanlığının bu yöne ilişkin kanun yararına temyiz talebinin kabulü gerekir.

V. KARAR