Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/4126 K.2025/3696

Bölge Adliye Mahkemesi kararı taraf vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin Türkiye'de yerleşmek için gayrimenkul almak isteyen bir yabancı olduğunu, davalı ...'ın diğer davalı şirketin genel müdürü olduğunu, müvekkilinin kendisine 2013 yılında gösterilen iki gayrimenkulü beğenerek haricen gayrimenkul satış sözleşmesi imzaladığını, fakat müvekkiline resmi bir satış ve devir yapılmadığını, ...'te bulunan için ... .İcra Dairesinin 2015/23422 dosyası ile takip yaptıklarını ve itirazın iptali davası açtıklarını, bu davanın konusu olan ..., ..., ... mahallesi 206 ada,

9 parselde bulunan zemin kat 4 numaralı bağımsız bölüm için 22.01.2014 tarihinde imzalanan sözleşme uyarınca müvekkilinin davalı ...'ın şahsi hesabına toplam 157,004,00 USD, diğer davalı şirketin hesabına toplam 130,894,00 USD ve üçüncü şahıs firmaya havuz kapatma bedeli olarak 30.000,00 USD bedelli 10.12.2014 tarihli faturayı ödediğini ve bunların iadesi için icra takibi yaptıklarını ileri sürerek; takip yaptıkları ....

İcra Dairesinin 2016/10221 sayılı dosyası kapsamında davalı şirketin itirazının 75.234,00 USD'ye 26.01.2014 tarihinden, 53.958,00 USD'ye 27.01.2014 tarihinden, 1.702,00 USD'ye 10.12.2014 tarihinden itibaren işleyecek faizi ile 30.000,00 USD havuz kapatma bedelinin takip tarihinden itibaren işleyecek faizi ile ödenmesi için iptali ile takibin devamına, diğer davalı ...'ın itirazının ise 53.106,00 USD'ye 10.10.2013 tarihinden, 41.114,00 USD'ye 13.10.2013 tarihinden,

62.784,00 USD'ye 24.10.2013 tarihinden itibaren işleyecek faizi ile ödenmesi için iptali ile takibin devamına ve davalılar aleyhine %20'den az olmamak üzere icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davacının dava konusu taşınmazı yatırım amacıyla aldığından bahisle görev itirazını, sözleşmeye taraf olmadığından bahisle davalı ... yönünden husumet itirazını, sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca 2 yıllık zamanaşımı süresinin geçtiğini, harici taşınmaz satış sözleşmesi yapılırken geçersiz olsa bile fiili teslimin gerçekleştiği ve davacı halen taşınmazı kullandığı için geçerli hale geldiğini, tapu devrinin yapılmamış olmasının davacının yabancı uyruklu olması nedeniyle gerekli askeri izni alamamasından yani kendi kusurundan kaynaklandığını, kendilerinin tapu devrini yapmaya hazır olduklarını,

talep ettiği faizin fahiş olduğunu, taşınmazın 1 yıllık kira getirisinin 19.937,40 USD olduğunun sözleşmede belirtildiğini, davacının taşınmazı kullandığı süre için 40.000,00 USD'nin ödediği bedelden düşülmesi gerektiğini savunarak, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; tapu kayıtlarından dava konusu ..., ..., ... mahallesi 206 ada, 9 parselde bulunan zemin kat 4 no.lu bağımsız bölümün 21.04.2016 tarihinden beri dava dışı ... isimli kişi adına kayıtlı olduğunun anlaşıldığı,

bir taşınmaz malın mülkiyetinin başkasına devri ya da devir vaadini öngören sözleşmelerin geçerli sayılması 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237., 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706. maddeleri uyarınca resmi şekilde yapılmasına bağlı olduğu ve taraflar arasında taşınmaz satış sözleşmesi adi yazılı şekilde yapıldığı için hukuken geçerli olmaması nedeniyle tarafların birbirlerine tüm verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade etme yükümlülükleri bulunduğu, bilirkişi raporuyla; davalı şirketin davacıya 130.894,00 USD ve 30.000,00 TL borcu bulunduğu,

davalı ...'ın ise davacıya 157.004,00 USD borcu bulunduğunun tespit edildiği gerekçesiyle, davanın kısmen kabulü ile 130.894,00 USD, 157.004,00 USD ve 30.000,00 TL USD'ye çevrilerek ... .İcra Müdürlüğünün 2016/10221 esas sayılı dosyası ile başlatılan takibin toplam 297.762,42 USD bakımından devamına, davalıların bu miktarlık kısma yapmış olduğu itirazlarının ayrı ayrı iptaline, takip tarihinden itibaren 3095 sayılı Kanun'un 4-a maddesi uyarınca Devlet Bankalarının USD ile açılmış bir yıl vadeli mevduat hesabına ödediği en yüksek faiz oranı ile birlikte, yıllık %10,5'i geçmemek üzere, davalılardan alınarak davacıya verilmesine,

takip konusu alacak likit olmadığından davacının icra inkar tazminatı talebinin reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin kararına karşı süresi içinde taraf vekillerince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine, Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasındaki sözleşmenin 22.01.2014 tarihinde imzalandığı, davaya konu takibin ise 21.01.2016 tarihinde başlatıldığı bu nedenle davalının zamanaşımı itirazının 6098 sayılı Kanun'un 82. maddesi gereği yerinde olmadığı, taraflar arasında imzalanan 22.01.2014 tarihli harici gayrimenkul satış sözleşmesinin resmi şekilde düzenlenmediği ve geçersiz olduğu, anılan sözleşme gereği davalı tarafça tapu devrinin yapılmadığı,

davacının sözleşme nedeniyle 257.898,00 USD ödeme yaptığı ayrıca taşınmazın havuzunun kapatılması amacıyla 30.000,00 TL ödeme yaptığı, 6098 sayılı Kanun'un 80. maddesinde "Zenginleşen iyiniyetli ise, yaptığı zorunlu ve yararlı giderleri, geri verme isteminde bulunandan isteyebilir." şeklindeki düzenleme gereği havuz nedeniyle yapılan yararlı masrafları ve sözleşme gereği ödediği taşınmaz bedelini talep edilebileceği, her ne kadar masraflar nedeniyle ödenen bedelin dolara çevrilerek hüküm verilmesi yerinde değilse de bu konuda istinaf olmadığından yanlışa değinilmekle yetinildiği,

verilen kararda usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığı gerekçesiyle, davacının ve katılma yolu ile istinafa gelen davalının istinaf başvurularının esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, süresi içinde taraf vekillerince temyiz başvurusunda bulunulmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

1. Davacı vekili, takip konusu alacağın likit olmadığı gerekçesi ile icra inkar tazminatı taleplerinin reddinin hatalı olduğunu, alacağın likit ve muayyen olduğunu, aynı İlk Derece Mahkemesi tarafından, aynı taraflar arasında, ... bulunan ve yine haricen satış sözleşmesi imzalanan konut için ödenen bedelin iadesi için açılan 2016/1283 Esas sayılı itirazın iptali davasında alacağın likit olduğundan bahisle %20 oranında icra inkar tazminatına hükmedildiğini, bilirkişi heyetince havuz kapatma konusunda yalnızca malzeme ve işçilik esas alınarak 30.000,00 TL'ye hükmedilmesinin hatalı olduğunu ve yapılan bu faydalı masrafın taşınmaza kattığı değer artış payı hiç hesaplanmadığını, ileri sürerek kararın bozulmasını talep edilmiştir.

2. Davalı vekili, 6098 sayılı Kanun'un 82. maddesinde belirtilen iki yıllık zamanaşımı süresinin dolduğunu, davaya konu taşınmazı fiili tesliminin gerçekleştirildiğini ve davacının 2 yılı aşkın süredir malik sıfatı ile kullandığını, tapu devrinin davacının yabancı uyruklu olup gerekli izin işlemlerini başlatmaması nedeniyle yapılamadığını, taşınmazın fiilen teslimi ile sözleşmenin geçerlilik kazandığını, davacının kendi üzerine düşen edimi yerine getirmeyip, davacının taşınmazın deviri ve tescili için gerekli yasal izinleri almaması nedeniyle tapuda devir ve tescilin gerçekleşmemiş olmasından faydalanarak,

fiilen kendisine teslim edilen taşınmazı 3 yıl boyunca kullandıktan sonra sözleşmenin geçersizliğini ileri sürmesinin açıkça hakkın kötüye kullanılması niteliğinde olduğunu, sözleşmenin geçersiz olduğu kabulünde dahi 10.07.1940 tarih ve 1939/2 E.,1940/77 K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği üzere, verilenlerin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebileceği ancak verilen satış bedeline alıcının faiz, taşınmazın kullanılmasından dolayı da satıcının ecrimisil veya kira bedeli isteyemeyeceği,

havuz kapama işinin taşınmaza herhangi bir değer katmadığı gibi taşınmazın değerini düşürdüğünü ve faydalı masraf olarak değerlendirilemeyeceğini ve en fazla 10.000,00 TL edecek bir işlem olduğunu, davacının bu davayı açmada hukuki yararının bulunmadığını ileri sürerek kararın bozulmasını talep edilmiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, harici gayrimenkul satış sözleşmesi kapsamında ödenen bedelin ve taşınmaza yapılan masrafların tahsili istemi ile başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir.

1. Tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören her türlü sözleşmenin resmî şekilde yapılması zorunludur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237., 2644 sayılı Tapu Kanunu'nun 26. ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706. maddeleri uyarınca bu bir geçerlilik koşuludur. Resmî biçimde yapılmayan taşınmaz satış sözleşmeleri hukuken geçersiz olup geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz; taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kuralları gereğince geri isteyebilirler.

Sözleşmeye konu taşınmazın halen davacının zilyetliğinde olduğu durumlarda satış bedeli olarak ödenen para faizsiz, taşınmazın ise bedelsiz olarak iade edileceği gözetilerek, faizin taşınmazın davalıya iade edildiği tarihten itibaren işletilmesine karar verilmesi gerekir.

2. Öte yandan, genel hükümlere göre açılacak alacak davalarında; haklılık durumu, dava tarihi itibariyle tespit edilebilirken, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nundan doğan itirazın iptali davalarının sonuçları farklılık arz ettiğinden bu davalarda haklılık durumunun takip tarihi itibariyle belirlenmesi gerekmektedir. Bu durumda öncelikle alacak, takip tarihi itibariyle tespit edilmeli ve sonuca gidilmelidir.

Eldeki davada öncelikle sözleşmeye konu taşınmazın takip sırasında davacı tarafından boşaltılıp boşaltılmadığı, kullanılmaya devam edilip edilmediğinin araştırılması gerekir.

3. Dosya arasına bulunan, 29.11.2016 tarihli ve E.2636545 sayılı ... Tapu Müdürlüğü yazısı ekinde yer alan tapu kaydında, taşınmazın dava dışı üçüncü kişiye satış akit tablosu bulunmadığı görülmüştür. Taşınmazın takipten sonra, davadan önce üçüncü kişiye satıldığı derece mahkemelerince belirlendiğinden, taşınmazın tapu kaydının ilk tesisinden itibaren tedavüllerini gösterir tapu kayıtlarının istenilmesi, yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda, davacının taşınmaza takip ve üçüncü kişiye devir sırasında zilyet olup olmadığının araştırılması gerekir.

5. Taşınmazın takip sırasında halen davacının kullanımında olduğunun anlaşılması halinde, satış bedeli olarak ödenen paranın faizsiz, dairenin ise bedelsiz olarak iade edileceği ilkesi gözetilerek, satış bedelinden ibaret olan alacak kısmı için talep ettiği faizin, takip tarihi yerine taşınmazın davacı tarafından davalıya iade edildiği tarihten itibaren işletilmesine,

muhdesat bedeline dair kısmın ise zilyetlik devam ettiği gözetilerek mevsimsiz açıldığından bahisle hukuki yarar yokluğundan reddine karar verilmesi gerektiği, taşınmazın takip sırasında iade edildiğinin anlaşılması halinde ise, muhdesat bedeline dair kısmın dosya arasında bulunan fatura ile sabit olduğu gözetilerek,

30.000,00 TL üzerinden dolara çevrilerek karar verilmesi yerine 30.000,00 USD üzerinden karar verilmesi gerektiği, öte yandan takip konusu alacağın ödenen satış bedelinin iadesine ilişkin olması sebebiyle likit olduğu ve dolayısıyla icra inkar tazminatı verilmesinin şartlarının bulunduğunun anlaşılmasına göre, yanılgılı gerekçe ile yukarıda azılı şekilde karar verilmiş olması usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR