Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/4166 K.2025/1495

İlk Derece Mahkemesince kesin olarak verilen kararın kanun yararına temyizen incelenmesi Adalet Bakanlığı tarafından istenilmiş olmakla; Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davalının 15.03.2014 başlangıç tarihli sözlü kira sözleşmesi ile müvekkiline ait taşınmazda kiracı olduğunu, evlenecek olan oğlunun konut ihtiyacı nedeniyle davacının kiralanana ihtiyacı olduğunu ileri sürerek; kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesine karar verilmesini dava etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili; davacının ihtiyacının samimi olmadığını savunarak, davanın reddini istemiştir.

III. MAHKEME KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taşınmazın önceki maliki ile davalı arasında 15.03.2014 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli sözlü kira sözleşmesi bulunduğu, davacının 11.10.2018 tarihinde taşınmazı satın alarak sözleşmenin tarafı olduğu konusunda uyuşmazlık bulunmadığı, kiralanan taşınmazın bir yıllık süre sonunda tahliye edilmediği için kira sözleşmesinin belirsiz süreli sözleşmeye dönüştüğü, davacı tarafından 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (6098 sayılı Kanun) 329. maddesi uyarınca altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine ve bunu takip eden bir aylık dava açma süresine uyulmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.

IV. KANUN YARARINA TEMYİZ

A. Kanun Yararına Temyiz Sebepleri

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına yönelik Adalet Bakanlığınca; kiralananın konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlere tabi olması nedeniyle, 6098 sayılı Kanun’un 347. maddesi uyarınca kira sözleşmesinin her yıl kendiliğinden yenilendiğini ve davanın açıldığı tarih itibarıyla 15.03.2024 tarihinde sona erdiği, davanın, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren bir aylık süre içerisinde 21.03.2024 tarihinde açıldığı, Mahkemece davanın süresi içinde açıldığı gözetilerek işin esasının incelenmesi gerekirken, kira sözleşmesinin belirsiz süreli sözleşme olarak kabul edilmesi ve davanın süresinde açılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesinin usul ve yasaya aykırı bulunduğu ileri sürülerek, kanun yararına temyiz isteminde bulunulmuştur.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.

6098 sayılı Kanun’un 347/1 maddesi uyarınca; konut ve çatılı iş yeri kiralarında, belirli süreli olarak yapılan kira sözleşmelerinde, kiracı bitim tarihinden itibaren 15 gün önce sözleşmeyi feshedeceğine dair bildirimde bulunmaz ise kira sözleşmesi aynı şartlarda bir yıl için uzatılmış sayılır. Bu sözleşmelerde sürenin bitimi ile birlikte kira sözleşmesi belirsiz süreli hale gelmez.

6098 sayılı Kanun’un 310. maddesi uyarınca kiralanan, sözleşmenin kurulmasından sonra herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu durumda yeni malik, aynı Kanun’un 351. maddesi uyarınca edinme tarihinden başlayarak kendisinden önce yapılan kira sözleşmesine göre ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkına sahip olur.

6098 sayılı Kanun’un 350/1 maddesi hükmüne göre; ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde aynı Kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. Kanun'un 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

Yapılan açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde; önceki malik ile davalı arasında 15.03.2014 başlangıç tarihli bir yıl süreli kira sözleşmesi bulunduğu Mahkemenin de kabulündedir. Kiralananın konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlere tabi olması nedeniyle, 6098 sayılı Kanun’un 347. maddesi uyarınca kira sözleşmesi her yıl kendiliğinden yenilenmekte ve davanın açıldığı tarih itibariyle 15.03.2024 tarihinde sona ermektedir.

Dava, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren bir aylık süre içerisinde, 21.03.2024 tarihinde açıldığına göre, süresindedir. Bu durumda Mahkemece işin esasının incelenmesi gerekirken, kira sözleşmesinin belirsiz süreli sözleşme olarak kabul edilerek davanın süresinde açılmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olduğundan, Adalet Bakanlığının bu yöne ilişkin kanun yararına temyiz talebinin kabulü gerekir.

V. KARAR