Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/4187 K.2025/1486

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

1. Asıl davada davacı vekili. Dikmen Vadisi 4-5.

Etap Kentsel Dönüşüm ve Gelişim Projesi kapsamında davalı Belediyenin bölgedeki tapulu taşınmaz malikleri ve gecekondu sahipleriyle anlaşmalar imzaladığını, bu kapsamda müvekkiline ait taşınmazla ilgili analiz raporu düzenlenerek müştemilat ve ağaç bedelinin tespit edildiğini, 10.08.2006 tarihli tapu tahsis belgeli tesis sözleşmesi akdedildiğini, yapı bedelinin tahsili için açılan davanın lehe sonuçlanması nedeniyle davalı Belediyenin 23.06.2014 tarihli yazısıyla tapu tesis bedelinin talep edilmesini sebep göstererek taraflar arasında düzenlenen sözleşmeyi feshettiğini bildirdiğini, yapılan feshin haksız olduğunu ileri sürerek;

fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla, sözleşmenin geçerliliğinin tespiti ile sözleşme ile teslimi kararlaştırılan dairenin rayiç bedeli olarak 500,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

2. Birleşen davada davacı vekili; sözleşmenin iptali kararından sonra, düzenlenen aylık kira yardım listelerinde davalıya 14.384,00 TL'nin fazladan ödendiğinin belirlendiğini, ödemesi yapılan 14.384,00 TL tutarındaki kira yardımlarının ödeme tarihlerinden itibaren yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı vekili asıl davada; 2981 sayılı Kanun'un 13. maddesine göre tahsis yapılması halinde enkaz bedeli ödenmesi gerektiğinden, yapılan sözleşme kapsamında konut taahhüdü aynı zamanda arsa tahsisini de içerdiğinden, tesis bedeli ödenmesi yapılan davacı ile imzalanan sözleşmenin komisyon kararı ile fesih edildiğini savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir. 2. Birleşen davada davalı vekili; açılan davanın haksız olduğunu belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; sözleşmenin feshinin haksız olması nedeniyle, sözleşme ile kararlaştırılan asıl davada davacıya teslim edilmesi gereken konutun rayiç bedelinin belirlenerek bu bedelin tahsiline karar verilmesi gerektiğinden bahisle; ek bilirkişi rapor doğrultusunda davanın kısmen kabulüne, 1.000,00 TL nin dava tarihinden, 819.020,16 TL nin ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine, birleşen davanın feragat nedeni ile reddine karar verilmiş; karara karşı asıl dava yönünden taraf vekilleri istinaf başvurusunda bulunmuşlardır.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; davacının sözleşme gereğince üzerine düşen edimleri yerine getirmesine karşın edimini yerine getirmeyen davalının sözleşmeyi haksız feshettiği, bu durumda asıl davada davacının borcun ifasını veya ifa yerine geçecek müspet zararını istemekte haklı olduğu,

bu tutarın ise dava tarihi itibariyle belirlenen konut rayiç fiyatı olmasının gerektiği, hükme esas alınan bilirkişi ek raporunda Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2021/7892 E., 2022/3422 K. sayılı 12.04.2022 tarihli onama ilamına konu emsal taşınmaz yönünden Temmuz 2017 tarihi itibariyle belirlenen rayiç değer esas alınarak elde ki davada dava tarihi itibariyle hesaplanan rayiç değerin Mahkemece hükme esas alınmasında bir isabetsizlik bulunmadığı gerekçesiyle, tarafların istinaf başvurularının ayrı ayrı esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, davalı vekili asıl dava yönünden temyiz yoluna başvurmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; tapu tahsis belgeli tesis sözleşmesinin feshedilmesinde hukuka ayrılık bulunmadığını, yürürlükte bulunmayan bir sözleşme için herhangi bir bedel tespitinde bulunulmasının hatalı olduğunu, davayı kabul etmek anlamına gelmemekle birlikte; aynı konum ve şartlarda olan emsal bilirkişi raporları ve kararlar incelendiğinde bilirkişilerce belirlenmiş olan bedel ile emsal kararlarda belirlenen bedel arasında fahiş bir fark olduğunu belirterek, kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, Dikmen Vadisi 4-5 Etap Kentsel Dönüşüm Projesi kapsamında taraflar arasında imzalanan tapu tahsis belgeli tesis sözleşmesinin davalı ... tarafından feshedilmesi işleminin haklı olup olmadığının tespiti, bağımsız bölümün süresinde teslim edilmemesi nedeniyle oluşan zararın davalıdan tahsili istemine ilişkindir.

1. Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararında; hukuki ilişkinin ve bu ilişki nedeniyle ortaya çıkan uyuşmazlığa uygulanması gereken hukuk kurallarının doğru şekilde belirlendiği, sözleşmenin fesih bildiriminin haksız olduğu, davalı Belediyenin sözleşme tarihinden dava tarihine kadar geçen sürede daireyi teslim edemediği, bu durumda davacının 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 125. maddesi kapsamında seçimlik haklardan yararlanabileceği anlaşılmakla, davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazlarının reddine karar verilmiştir.

2. Somut olayda davalının edimini ifa edememesinden doğan zarar, davacıya teslim edilmesi gereken konutun rayiç bedeli kadardır. İlk Derece Mahkemesince; bilirkişi ek raporundaki hesaplama dikkate alınarak hüküm kurulmuş ise de, bilirkişi tarafından 100 m²’lik konutun değerini tespit ederken başka bir davada tespit edilen değeri esas alınarak ve bu değer üzerinden oranlama kurmak suretiyle hesaplama yapılmıştır.

Hal böyle olunca, İlk Derece Mahkemesince; dava tarihi itibariyle taşınmazın rayiç bedelinin bilirkişi tarafından usulünce belirlenmesi ve hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde karar verilmesi usul ve kanuna aykırı olup bozmayı gerektirmiştir.

VI. KARAR