Yargıtay 3. Hukuk Dairesi E.2024/4358 K.2025/3100

Bölge Adliye Mahkemesi kararı, davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; müvekkilinin vekili olan dava dışı kardeşi ... ile davaya konu adresteki bağımsız bölüm maliki olan davalılardan ... adına vekaleten hareket eden diğer davalı ... arasında 27.01.2021 tarihinde harici taşınmaz satış sözleşmesi akdedildiğini, taraflar arasında imzalanan sözleşme uyarınca sözleşmeye konu taşınmazın satım bedelinin 407.000,00 TL olarak kararlaştırıldığını, buna istinaden müvekkilininin vekili ...'in davalılardan ...'a taşınmaz bedelinden mahsup edilmek üzere 7.000,00 TL kapora verdiğini, ayrıca sözleşmede tarafların sözleşmeden dönme halinde ifaya eklenecek cezai şart olarak 20.000,00 TL belirlediklerini,

müvekkilinin taşınmaz satış bedelinin hazır olduğunu davalılardan ...'a bildirdiğini ve davalının da müvekkiline tapu devri işlemleri için gereken hazırlıkları yapacağını bildirip zaman istediğini, hatta davalılardan ...'ın müvekkilinde güven oluşturmak için diğer davalı ... adına tapuya satış başvurusunda bulunduğunu, ancak eksik evrak nedeni ile satışın gerçekleştirilemediğini, müvekkilinin üzerine düşen edimi ifaya hazır olduğu halde satıcı vekili olarak hareket eden davalılardan ... ve taşınmaz maliki olan diğer davalı ...'nın taşınmazı devretmeyerek temerrüde düştüklerini,

dava konusu bağımsız bölümün bedeli için müvekkilinin kardeşi olan dava dışı ...'in müvekkilininin 37.000,00 Euro tutarındaki birikimini 04.03.2021 tarihinde bozdurduğunu, müvekkilinin ifanın gerçekleşmemesi ile taşınmaz fiyatlarının artışından dolayı da zarar ettiğini ileri sürerek; belirsiz alacak olarak şimdilik 28.000,00 TL'nin (kapora ve cezai şart bedeli ile sözleşmenin ifa edilmemesi nedeni ile bilirkişice belirlenecek davacının uğradığı maddi zarar alacağının) 7.000,00 TL kapora bedelinin davalılardan ...'tan sözleşme ve ödeme tarihi olan 27.01.2021 tarihinden itibaren;

cezai şart bedeli olan 20.000,00 TL'nin yine sözleşme tarihi olan 27.01.2021 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, şimdilik 1.000,00 TL maddi zararın ise müvekkilinin başka bir ev almak zorunda kaldığı tarih olan 19.08.2021 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte ya da dava tarihi olan kur üzerinden müvekkilinin sözleşmede kararlaştırılan evi alamaması ve parasını bozdurmasından kaynaklı maddi zararının bilirkişi marifeti ile tespit edilip davalılardan müştereken ve müteselsilen yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

1. Davalı ... vekili; davanın, emlakçı olan diğer davalının yaptığı işlemlerden dolayı açıldığını, bir tarafı emlakçı olan sözleşmelerin tüketici sözleşmesi niteliğinde olup arabuluculuk dava şartı bulunduğunu, bu nedenle davanın usulden reddi gerektiğini, müvekkilinin diğer davalı ... ya da davacı ile daire satımı için sözleşme yapmadığını, müvekkilinin satış bedeli ya da alınan kaporadan bilgi sahibi olmadığını, müvekkilinin imzası olmayan sözleşmenin de geçersiz olduğunu, bu sözleşmeden kaynaklı müvekkilinden talepte bulunulamayacağını savunarak, davanın reddini istemiştir. 2. Davalı ..., davaya cevap vermemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında yapılan sözleşmenin kanuni şekil şartına uyulmaması nedeniyle geçersiz olduğu, geçersiz sözleşme sebebiyle olumlu zararın tazmininin mümkün olmadığı,

davacının daha pahalıya ev almak zorunda kalması sebebiyle oluştuğunu iddia ettiği tazminat kalemi ve döviz bozdurması sebebiyle oluştuğunu iddia ettiği tazminat kaleminin olumlu zarara ilişkin olduğundan geçersiz sözleşme uyarınca bu zarar kalemlerinin talep edilemeyeceği, davacının ödediği paranın güncellenmiş değerinin tespiti için alınan bilirkişi raporunda ödenen paranın denkleştirici adalet kuralları çerçevesinde dava tarihi itibariyle karşılığının 12.935,57 TL olduğunun belirlendiği, söz konusu raporun hükme esas almaya yeterli olduğu,

davacının cezai şart talebi yönünden ise, cezai şart asıl borca ilişkin fer'i bir hak olup, geçersiz sözleşmelerde yer alan cezai şart da geçersiz olacağından bu talebi reddi gerektiği, yine davacı müşterek müteselsil tahsil talebinde bulunmuş ise de, davaya konu harici satış sözleşmesinin davacı ile davalılardan ... tarafından tanzim edildiği, davalılardan ...'nın imzasının bulunmadığı, davalı ...'ın sözleşmede vekil ve emlakçı sıfatıyla imzasının bulunduğu, kapora olarak belirlenen bedelin ise davalılardan ...'a ödendiği,

tapu kayıtlarına göre davalılardan ...'nın kayıt maliki olduğu ancak diğer davalı ile aralarında vekalet ilişkisine dair bir delil sunulmadığından yetkisiz temsil hükümlerinin değerlendirilmesi gerektiği, davacı tarafından yapılan işlemi onayladığına yahut talimatının varlığına dair bir delil sunulmadığından davalılardan ... yönünden ret kararı verilmesi gerektiği gerekçesiyle; davanın kısmen kabulü ile 12.935,57 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalılardan ...'tan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine, davalılardan ... yönünden davanın reddine karar verilmiş;

karara karşı, davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

IV. İSTİNAF

Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; taraflar arasında yapıldığı bildirilen gayrimenkül satım sözleşmesinin davacının vekili sıfatıyla dava dışı ... ile davalılardan ...'nın vekili sıfatıyla diğer davalı ... arasında düzenlendiği, davalılardan ...'nın diğer davalı ...'ın vekili olduğuna ilişkin davacının iddialarını kabul etmediği, davalı ...'ın davalı ...'nın vekili sıfatıyla hareket ettiğini ispat yükünün davacı üzerinde olduğu, davacının bu hususu ispatlayamadığı,

geçersiz sözleşme nedeniyle davacının müsbet zararlarının tazmini ve cezai şart talebinde bulunamayacağı, buna göre Mahkemece karardaki gerekçelerle davanın kısmen kabulüne karar verilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığı gerekçesiyle, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş; karara karşı, davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili; menfi zarar taleplerinin müspet zarar olarak nitelendirildiğini, sözleşmenin şekle aykırılık nedeniyle geçersiz olmasından ötürü müvekkilinin zararının menfi zarar kapsamında kaldığını, müvekkilinin ödediği kapora bedelinden çok daha fazla zarara uğradığını, sebepsiz zenginleşme hükümlerinin eldeki davaya uygulanamayacağını, davalılardan ...'ın 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde düzenlenen dürüst davranma ilkesine aykırı hareket ettiğini, davalılardan ... yönünden verilen ret kararının yerinde olmadığını, müvekkilinin tanıklar ve davalılardan ... ile irtibata geçip sözleşmeye konu evi gezip gördüklerini,

söz konusu evin anahtarının da tanığa teslim edildiğini, bu hususun davalılardan ...'nın diğer davalı ...'a vekalet verdiğinin kanıtı olduğunu, tanıkları dinlenmediğinden bu hususu ispat edemediklerini, davalılardan ... ile ... arasında şeklen vekalet aranmasının hatalı olduğunu, yemin deliline dayanıp dayanmayacaklarının hatırlatılmadığını ileri sürerek; kararın bozulmasını istemiştir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, haricen yapılan taşınmaz satım sözleşmesi kapsamında verilenlerin sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tahsili ile sözleşmeye aykırılıktan kaynaklı uğranılan zararların tazmini taleplerine ilişkindir.

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararındaki gerekçeye, davacının vekili sıfatı ile dava dışı ... ile davalılardan ... arasında akdedilen harici satış sözleşmesi uyarınca ödenen 7.000,00 TL kapora bedelinin hükme esas alınan bilirkişi raporuna göre denkleştirici adalet ilkesi uyarınca dava tarihinde ulaştığı miktarın hüküm altına alınmasının yerinde olmasına,

geçersiz sözleşmeye bağlı cezai şart talep edilemeyeceğine, sözleşme geçersiz olmakla davacının müspet zarar talebinde bulunamayacağına, davalılardan ... ile diğer davalı ... arasında vekalet ilişkisi bulunduğu da ispat edilemediğinden davalılardan ... yönünden verilen ret kararında da bir isabetsizlik bulunmamasına, istinafta ileri sürülmeyen yemin delilinin temyizde ileri sürülemeyeceğinin anlaşılmasına göre, davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmiştir.

VI. KARAR